[摘要] 今天，知名地产商任志强在全联房地产商会第三次会员大会上表示，房地产是中国经济的重要组成部分，也应该是经济发展中最稳定的行业。假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7都保不住。
今天，知名地产商任志强在全联房地产商会第三次会员大会上表示，房地产是中国经济的重要组成部分，也应该是经济发展中最稳定的行业。假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7都保不住。
任志强：今年房价上涨8%房产调控并不让人幸福
据北京晨报报道，华远地产[简介 动态]股份有限公司董事长任志强昨日在金麒麟论坛的“幸福的成本”电视辩论现场表示，今年房地产市场销售挺好，估计今年销售总量比去年还多一点，一线城市可能更高。
任志强表示，10月份，北京楼市销量和去年同期相比增长了很多，估计全年下来今年可能得突破11亿平方米，总量要比去年大约10.9亿平方米多一些。“相比去年，今年的价格也还算不错，如果把所有房子都算上的话， 总体还是涨了8%到9%的幅度。”
他认为，对于房产的调控，并不是“让人幸福的事儿”，这会抑制居民的投资及财产性收入。不过，他的观点却遭到了首都创业集团董事长刘晓光的驳斥。刘晓光认为，限购“的确是一个不得已的办法”，并非一点作用没有，也不能说限购就影响幸福。“我相信这种手段将来会改变，也可能会取消。”刘晓光表示，未来能走的路就是商品房市场化，用经济调节手段来调节，使保障房真正保障起来。
经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮也表示，房地产调控不是让老百姓没房住。从调控以来，所有的调控文件明白无误地强调努力支持保护鼓励老百姓自住型需求，“我们老旧危房的改造，也还远远没到位，所以我们还有任重而道远的路可走，但是说我们的调控没起作用，恐怕是言之过及了。”
此外，对于当下争论不休的房产税的话题，刘晓光表示，房产税不是为了抑制房价而出台的，但肯定对抑制房价、抑制投资有影响。“将来是对高档的房产收税，可能还不能够说一概对所有的房产都收税，这要有一个系统的收税方案。”(证券时报网)
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报告称三四线城市房地产库存天量 或有崩盘风险
国家统计局日前发布的数据显示，温州9月新建住宅价格同比下降16.4%，环比下降0.8%，在70个大中城市中，温州房价下降幅度。
温州房价大幅跳水
购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情。她表示，2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米，二期开盘时涨到3.8万元/平方米，该楼盘二手房价格在2010年时达到过8万元/平方米，但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右，下跌幅度比时超过了一半。据附近的房产中介透露，当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利贷已经跑路，还有7位也因资金问题没有收房，总之，2009-2011年高位介入的购房者都被套了。
财经作家叶楚华认为，温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样，是中国房地产泡沫的典型象征。国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示，温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首，并且蝉联多季度地价降幅城市。即便如此，温州房价仍然直逼一线大城市，四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常，普通人仍然望楼兴叹。除了房价虚高，城市人口流出也是重要原因。据了解，温州人口正面临“出超”困境。近几年温州市人口每年都要减少10万人左右，但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发的情况下，温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面。
三、四线城市库存天量
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。
业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
应警惕“鬼城”风险
备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”某研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。
从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。
“北京、上海等一线大城市，吸收资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。(中华工商时报)
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新型城镇化将给房地产业带来新机遇
2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展“刚需”有望被唤醒。
人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。
追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商[简介 动态]引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的隐患。
笔者认为，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先，“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。
第二，大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰，中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业，而获得大城市的辐射和扩散效应，中小城市人口将快速增加，也将会衍生出大量的新增住房需求。
第三，紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享，改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将缓解各大城市中心区房价上涨压力，“城市病”也将得到缓解，同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此会出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。
第四，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。
第五，节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。改变千篇一律的建筑风格，增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑，提升信息化、智能化在居住区的应用等，这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。(中国证券报)
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