[摘要] 日前，由全国工商联房地产商会、全国工商联房地产投资基金联盟主办、德信资本承办的“新时代的黄金十年——房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛”在深圳举行。房地产开发企业、财富管理机构、房地产基金首次风云聚会，共同探讨房地产行业的未来趋势。
日前，由工商联房地产商会、工商联房地产投资基金联盟主办、德信资本承办的“新时代的黄金十年——房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛”在深圳举行。房地产开发企业、财富管理机构、房地产基金首次风云聚会，共同探讨房地产行业的未来趋势。出席论坛的嘉宾们认为，房地产行业黄金十年已过，房地产基金迎来新黄金十年。
房地产将始终面临缺钱局面
12月7日，出席论坛的工商联房地产商会副会长钱建蓉说，宏观调控已经持续了近3年时间，2012年，尽管有不少企业利润率下降，但整个行业还是保持了稳定增长，行业规模还在不断扩大。有专家分析，未来10年，刚需的房地产的需求量大概是120亿平方米。
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钱建蓉由此认为，由于刚需数量极其庞大，房地产行业还会蓬勃发展。但国内宏观调控还会持续，短期内限购政策不会消失，银行对于房地产的金融政策也不会发生大的变化。因此，行业大小企业将始终面临缺钱局面。未来几年，资本运作（融资）能力将成为房地产企业非常重要的生存能力，房地产领域金融创新速度将非常之快。
德信资本董事长陈义枫表示，未来几年，楼市刚需依然旺盛，但市场热度很难持续，内在弹性依然很足，“应是反复、横盘振荡走势。”因此，房地产行业格局会产生大变化，首先是房价上涨、土地增值红利的时代已不复存在，行业利润率会下调，房地产企业要寻求模式的突围，因为轻松赚钱已不易；其次是行业竞争必然加剧，行业集中度提升，整合力度加大，大者更大，强者更强；再次是烂尾楼将逐步增多，行业并购、整合会逐步升温，并成为一种趋势。
陈义枫认为，房地产企业的融资环境将长期持续紧张，资金压力将越来越大。民间集资在很多地方很普遍，但既给投资者带来很大的投资风险，也给开发商带来很大的挤兑风险，同时给地方政府带来很大的维稳风险，民间集资很难长期持续，融资能力成为房地产开发商的核心竞争力。
房地产基金迎来新黄金十年
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广东省房地产协会副秘书长黄毅文说，当前中国经济正处于转型时期，调整结构是一个不可逆转的趋势。房地产业作为国民经济支柱产业，转型升级正逢此时。将来行业着力点，在于正确处理好增长速度与结构、质量、效益、环境保护等重大关系，改善和提升产业整体指数，着力提高技术创新能力、产品创新力和可持续发展能力。
黄毅文认为,未来房地产行业的资金链偏紧是常态，运用多元化的资金手段，创新融资模式，将是必然的趋势，以房地产基金为代表的融资方式，将会逐渐取代以银行为代表的融资方式，成为未来房地产融资的主流。
陈义枫认为，过去十年是地产行业的黄金十年，众所周知，做这个行业的人获利丰厚。但是这个黄金十年已经过去了，现在进入地产行业的白银时代。行业现在面临调控的常态化，地产行业金融环境持续紧张，房地产基金的需求很旺盛，基金规模快速扩大。除了存量之外，每年有大量的新进入者，行业规模以逐年的速度在增长。据不完全统计，去年进入房地产基金的资金是1000亿，今年则在2000亿以上。“我认为房地产基金现在正面临一个战略机遇期，这个机遇期可能有十年，我把它称为房地产基金的‘新黄金十年’。”陈义枫说。
诺承投资管理合伙人王东亮把2010年称为人民币房地产基金元年，他认为，2012年可能是房地产基金的品牌年，最晚到2013年，中国人民币房地产基金将进入到品牌时代。目前，已有很多的房地产基金品牌就脱离于纯信托的产品，脱离于项目基金，显示出自己独立的能力和注重回报的意识。他说：“从这个角度来讲，房地产基金和房地产基金行业将越来越成熟，新黄金十年将是一个非常值得期待的事情。”
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房地产基金年可超20%？
工商联房地产投资基金联盟秘书长闫宗成称，从政策来看，中央越来越强调房子不应该作为投资品，这在以后的趋势会更明显。“直接炒房获取暴利时代已经过去，以后这种几率越来越少了，投资者在房地产行业的投资回报以后更多是从房地产销售的后端移到了前端，从实体转型到虚化的金融性产品上，这可能是一个趋势。”闫宗成认为。
陈义枫则干脆说：“未来十年，买楼不如买房地产基金。”他认为，房地产基金有着四大优势：合法性、专业性、安全性、创新性。合法性主要指有国家的基本法律法规作为支撑；专业性主要指资金的投放、资金的回收、资金的募集、资金的管理，都体现了专业团队和专业理念的专业，对投放到开发商手里的资金，房地产基金公司全程监管，控制力度比一般的债权投资更加可靠、高效；安全性是指对投资者和开发商的安全性，投资者可以拿股权、抵押权、控制权等，开发商则因为基金周期相对较长，能够覆盖项目全过程，不用担心到期了项目卖不出去；创新性则指房地产基金在很多侧面、很多元素、很多角度都可以个性化的设计，为开发商量身订作。
陈义枫说，未来十年，楼价不太可能一年百分之十几地往上涨了，万一跌，投资者不仅赚不了钱，反而会亏。房地产基金则不同，一年15%的，安全性很高。如果投资者敢挑战一下股权性质的基金，年预期则可超过20%。“也就是说，房地产基金是目前普通投资者在房地产行业能够找着的性价比的投资机会。”陈义枫说。诺承投资管理合伙人王东亮以他们公司房地产基金退出情况来佐证陈义枫的说法。他说：“现在由于房地产基金主要的融资类别是债权或者是债权加股权，基本上是20%到25%。”
不过，中粮地产财务部总经理助理王木强在同样肯定房地产基金投资后提醒，投资者对买房地产基金的高于买房子的问题要一分为二地分析。他认为，买房子是长期的，可以经过一个阶段性的调整，但是五年十年后房子依然会涨起来的。但投资基金，如果一到三五年投资失误，本钱都收不回来了，投资者在风险上要尽量规避。
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临近2012年末，土地市场再掀囤地高潮。11月以来，两市已有十余家上市公司披露获得土地使用权，拿地金额已经上百亿元。
其中，荣盛发展更是数次公告斩获土地。而另一些公司则由于资金链紧张，部分非以房地产为主业的公司为了盘活资产，不得不将旗下土地和房产项目转让。
根据数据显示，11月以来，仅万科、招商、保利、金地、富力、绿城等龙头房企支付的拿地金额就达到110.45亿元，权益面积达到327.95万平方米。的拿地消息则来自于荣盛发展和宁波联合等二三线房企。
荣盛发展27日公告，全资子公司沈阳荣盛房地产开发有限公司以1.7亿元取得沈阳市沈北2012至060号地块的国有土地使用权。
该地块占地面积86339平方米（折合129.5085亩）。同时，公司还计划参与临沂市国土资源局组织的临沂市2012至137号地块国有建设用地使用权竞买活动，该地块占地面积60054平方米（折合90.081亩）。两个地块土地用途均为商住用地。
公司另公告，公司董事会同意中投信托为公司全资子公司唐山荣盛房地产开发有限公司湖畔郦舍项目发行不超过6亿元的集合资金计划。同时，同意中国信达资产管理股份有限公司以受让公司持有山东荣盛富翔地产开发有限公司应收债权的方式融资5.1亿元，两笔募资均用于公司在唐山和临沂的多处楼盘项目建设。
宁波联合同日也公告，公司全资子公司温州宁联投资置业有限公司以5.9亿元竞得苍南铁路站前区沿站前大道东侧地块的国有建设用地使用权，面积为56875.6平方米，土地用途为商住用地。
中国水电也“不甘寂寞”。公司下属控股子公司中国水电建设集团房地产有限公司下属控股子公司中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司以竞拍方式获得长沙市大河西先导区洋湖垸I-36地块。土地面积约273.74亩，成交价格为14.23亿元，为商业、住宅用地。
与积极扩充土地储备的房企相比，一些企业由于资金压力，不得不出售房产项目、转让土地，以达到盘活资产、获取资金的目的。（中证）
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截至11月7日，济南约有143宗土地出让，成交约95宗，与2011年同期比较，土地出让总量增加32.4%。从拿地企业来看，一线品牌房企占据半壁江山，有业内人士表示，随着前十房企齐聚济南，行业集中度悄然提高。
土地放量持续走高房企拿地热情高涨
根据数据显示，截至10月份，济南市共成交95宗土地，成交土地总额约为240亿元。其中9月、10月两个月成交17宗，成交额约为39.5亿元。
进入11月份，济南土地市场再次放量，1日、2日连续两天挂牌出让11宗土地，总面积达838亩。在出让的11宗土地中，其中6宗位于西客站片区，从整个土地出让与成交来看，西客站片区成为主力。记者从济南国土资源局统计数据也获悉，截至11月7日济南共有143宗土地供应出让。
3月中旬，济南恒大地产一举拿下七宗土地；5月绿地地产(济南)有限公司摘得西客站片区七幅土地，9月再次发力，在省城南部区域拿地规划一栋超过200米的超高层城市地标建筑；10月下旬，山东北大资源集团拿下天桥区三宗土地。此外，莱钢、保利在济南东部也相继有土地成交，华懋地产、融汇地产和华润置地(橡树湾润景公馆)等房企也首次进入济南拿地开发。
“接下来公司在丁字山附近会开发新项目，明年在东部高新区也会有新动作。”济南绿地泉景地产股份有限公司有关人士告诉记者。他表示，随着销售目标的逐年增加，及时储备土地扩大市场份额，除了布局济南外，还在泰安、烟台城市着手地产开发。
一线房企撑大局行业集中度渐强
据统计，从7月以来，70大中城市土地市场供需呈明显上涨趋势，企业拿地积极，快速进入补仓期。在济南，根据相关机构前三季度统计数据显示，几大龙头房企提前完成了今年的销售目标。销售回暖，一定程度上也让这些房企在土地市场更加发力“圈地”。从拿地企业来看，恒大、绿地、保利、华润等一线房企撑起大局。
业内人士指出，拿地数量虽然增加，但是拿地行为相对理性，房企更多的是按照开发节奏补仓。不管是还是济南，在土地市场上表现活跃的几乎是清一色的一线房企，而数量众多的中小房企，基本上都比较沉寂。
“通过对比近三年房企10强占整个市场份额可以发现，行业集中度已经悄然提高。”一企业高管说到。记者从克尔瑞数据机构也获悉，济南房企十强在前3季度吸金额度达154.54亿元，占整个房地产市场销售总额的58%，销售面积208.76万平米，占比同样高达58.12%。同时，随着万科、恒大、绿地、中海、保利、龙湖、华润、世茂等十强企业齐聚济南，未来济南房地产市场将迎来一个整合机会，开发商将严重分化，行业优胜劣汰的步伐进一步加快。“目前市场状况下，谁能保证融资能力，继续扩大市场，谁就有了在未来整合市场的先机。”他表示。
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