[摘要] 土地财政弊端已经显露无遗，改革土地财政似乎已经达成了共识，但很多人不切实际地把改变土地财政寄托在房产税改革上。房产税改革不能改变土地财政现状，这是确定无疑。
土地财政弊端已经显露无遗，改革土地财政似乎已经达成了共识，但是很多人不切实际地把改变土地财政寄托在房产税改革上。房产税改革不能改变土地财政现状，这是确定无疑。
财政部日前公布的数据显示，今年前11个月，国内增值税、营业税等较大税种均有明显增长。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%。而地方政府性基金收入28100亿元，比上年同期下降13.9%，其中主要是土地下降，土地出让金收入为23478亿元，同比下降17.5%，而土地增值税收入为207亿元，同比增长71.4%；契税收入245亿元，同比增长了44.1%；城镇土地使用税101亿元，同比增长了17.9%。可见无论是中央还是地方财政，房地产税费都还是重要收入来源，无论经济下滑还是企稳回升，都与房地产密切相
2011年初，中指研究院曾经做过一个测算，假设房产税征收，一种是针对高端房、人均面积超过一定量进行征收；一种是对所有的存量住宅进行征收。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%的条件下，一年房产税约为7600亿元。若按前一种方案，房产税征收额仅为百亿元左右。因此，即使全面开征房产税也无法满足地方财政收入的需要，毕竟房产税只是整个房地产税费体制中的小萝卜头，从上海重庆的试点已经可以看出，房产税相对于财政收入来说更是杯水车薪。
按照重庆的试点方案，即使绝大多数商品房当年价格都超过前两年新建商品房交易价格4倍，也才征1.2%的税，与此相比，契税按面积算也是1%，如超过140平方米或第二套房是3%，远远高于房产税。营业税加上营业税附加为营业额的5.55%，预征土地增值税按1%计税。个人所得税，普通住宅按房屋成交总额的1%或利润部分×20%计征；非普通住宅按房屋成交总额的2%或利润部分×20%，等等，很多涉及房地产的税费都比房产税要高。》》延伸阅读：多地筹备房产税扩围 税负将根据收入区别对待
对地方政府来说，土地出让才是地方财政的最主要来源，这三年，每年的土地出让金都在两万七千到两万八千亿元之间，今年前十一个月土地出让金虽有下降，但依然占到地方政府性基金收入的近84%。土地出让金是地方政府的命根子，这也就是各地这么多年以来为何大兴土木的动力所在，也是今年以来地方政府频频试探房地产调控政策底线的原因所在。因为土地出让收入下降，很多地方政府财政收入已经不敷支出，有些地方甚至要向企业借钱。全面开征房产税固然可以增加部分收入，并不能弥补卖地收入减少的缺口，更不足以改变地方土地财政的事实。
要改变地方土地的财政现状，必须综合推进房地产税费体制以及中央和地方财政体制改革。在改革房地产税费体制方面，必须逐步扩大房产税的征收范围，同时，将会涉及房地产开发、流转、持有阶段征收的税费逐步简并进入房产税，最终由物业税取代房产税。这一方面可以断了靠卖地为生的土地财政源头，另一方面不致因为没了土地出让而使地方财政危机，通过征收物业税，虽然房地产依然是一个重要的税源，但至少可以减少短期行为和对房地产的过度依赖，将地方财政建立在比较稳固长远的基础之上。同时，必须重新进行财政体制改革。因为房地产税费不仅涉及地方和中央，还涉及中央很多部门，任何一项单独的改革都很难推进，必须统筹考虑，有计划有步骤地逐步推进，最终在中央各部门之间以及中央和地方之间重新分配税费，建立起新的统一的财政体制，惟其如此，才有可能彻底改变土地财政的窘境。
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时值岁末，关于房地产调控走向的种种猜测总是颇多。从房价平稳回落时的“坚持房地产调控不放松”，到而今房价重现抬头迹象时的“加强房地产调控”。2010年开启的这一轮房地产调控，运行3年仍未有停止的迹象。在房地产调控继续发力的第4年，调控政策究竟何去何从备受关注，而“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词。
加强房地产调控
近日召开的中央政治局会议上，敲定了2013年加强房地产市场调控和住房保障工作。
虽然，并没有明确明年房地产调控所采用的手段，限购等短期政策何去何从，房产税等长效措施如何推进等，都暂无过多表述。但此次政治局会议次提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。另外，保障房建设与供应，明年仍将会是高峰期。在保障性住房入市后的监管以及分配，可能在新一届政府的推动下，更加严格与高效。
链家地产
其实，在十八大的记者招待会上，就已经透露出2013年楼市调控的方向。
“房地产市场调控政策现在还没想放松。”住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上如是表示。这一表态，为十八大之后楼市走向定下了继续调控的基调。
与前几次楼市调控不同，保障房在此次调控中承担重担，“十二五”期间，3600万套城镇保障性住房的建设量，将大幅度提高保障范围。截至9月底，2012年已完成开工720万套，预计到年底开工量会超过800万套，加上去年实际开工的1403万套，“十二五”保障房开工任务已经完成了60%。接下来三年的建设任务为会较为减轻。
至于明年的保障房开工量，目前还没有确定具体数字，“明年城镇保障性住房开工数量不会低于500万套，有可能在600万套左右。”姜伟新介绍。
资金保障，是巨大体量的保障房建设无法绕开的话题，姜伟新指出，资金的问题到现在为止没有发生大的问题，不等于今后不出问题。“我们会注意这个问题，防止以后除了其他方面之外再出现资金管理上的问题，并且因为资金问题倒一批干部，要防止这种情况发生。”姜伟新明确表示。此外，保障房质量问题同样需要注意，住建部和地方住建部门都曾追究过企业责任。
推广房产税势在必行
财政部部长谢旭人近日连连明确明年房产税推广一事。谢旭人近日表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。
此前11月份时，谢旭人的表态，就已经敲定了房产税在推进的基调，此时，沪渝两地房产税试点运行已近两年，差别化的征收方案为房产税的进一步推广提供经验。
“调控成果来之不易，也让市场和房价都平稳了下来。但同时，房价出现快速上涨的风险仍存在，楼市调控政策不能放松，还要继续坚持。”住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点。
至于房产税的征收范围，财政部财政科学研究所所长贾康，提出了自己的见解，他认为，在中国对于消费住房保有环节实施的税收调整，应该只收高端，不能像美国普遍征收的模式。对真正的豪宅、对多套房的房产持有者要征收房产税，这个调节是符合适当收入再分配原则的。贾康同时透露，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。此前，在第八届中国证券市场年会上，贾康曾表示，房地产税改革试点适时扩大范围将引制地方税配套体系，并且在房地产调控、收入再分配优化等方面产生正面效应。
首创集团[简介动态]董事长刘晓光同样认为房产税未来征收的对象，应该是高端物业持有者。“虽然房产税不是为了抑制房价而出台，但肯定对抑制房价、抑制投资有影响。”刘晓光在新浪新麒麟论坛上说。
在中国国际经济交流中心近日举行的“经济每月谈”上，人大财经委副主任贺铿也在呼吁房产税试点扩大加快速度，“目前应该尽快出台房产税，引导合理消费，同时挤出空置房，满足刚需。”贺铿急切地说。
房产税试点扩大并不仅是专家的呼吁，有媒体报道，房产税第二批试点湘潭、鄂州两地目前正在低调开展准备工作，其中鄂州方案已上报。
其实，早在7月末国务院督查组结束督查任务后，便释放出房产税扩容的信号。
督查组释放出调控或转向“经济手段”的信号，房产税便被认为是不可替代的选择。自国务院督查组对地方执行房地产调控进行督查开始，房产税即将扩大试点的消息就不断传出，与此同时，新华社发专电吹风房产税，表示开征技术日渐成熟，而房产税的征收有利于引导住房合理消费。
住宅房信息联网是为全面征收房产税奠定基础。年初，住房和城乡建设部要求6月底前，40个重点城市完成个人住房信息系统联网工作。近日，有消息称，从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做好技术准备。
虽然扩容之事已经敲定，但是将会选择何种方案征收仍旧未知。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，应该把套数作为一个基准，同时和面积结合起来。例如家庭的套住房，若干平米以内不收税，超过这个平米限度的部分收税。从第二套开始，征收一定比例的房产税。至于这个面积参数，是不是现在社会上热议的人均40平米，可以进一步进行探讨。
阳光[消息价格户型点评]100常务副总裁范小冲则认为，比较简单的方法是，见房就收，按面积收，对所有房子都收税后，然后再退去每户免收的费用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭缴纳的房产税就全部退回。还有一种方法，就是建立一个第三方机构，对不缴纳房产税的住房，由第三方代缴，等到房子要因为出售或者其他原因要过户的时候，没有缴纳房产税的房子必须补缴房产税，否则不予过户。
限购令暂时难放开
虽然用税收等经济手段代替限贷、限购等行政手段进行房地产市场的长期治理是大势所趋，但就目前而言，暂时看不到限购放开的迹象。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，短期内限购政策取消的可能性不大，但是未来限购政策迟早会退出。但即使限购退出，限贷也不会退出。这涉及到金融支持率的问题。
11月份以来，各地加强了对“购房资格”的审查。购房资质审核是“限购政策”执行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出现通过各种手段使不具备购房资质的购房者得以绕开限购政策购房的现象。对于购房资质的严查，似乎在向市场昭示，即便面临政府换届，去除房地产市场和购房过程中的投资、投机因素的政策思路，也难有改变的可能。
有消息称，房企表示属地发改委近日集中到各开发企业楼盘销售现场进行检查，其中是否存在购房资质“造假”、“变通”等问题，是检查的重点。
实际上，发改委对在售楼盘进行检查并不鲜见，但是，依据发改委的职权划分，过往的检查主要集中在“一房一价”“房源定价”等是否合规进行检查，对于购房者资质审核情况的检查，却并不多见。
虽然专家预判限购令不会放松，但地方对明年限购令如何执行至今少有言辞。此前，也仅有上海传递过限购不放松的信号。
10月中旬时，在回答媒体记者“上海是否会放松目前执行的楼市限购政策”提问时，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海楼市调控总体上取得了预期的效果，但调控绝不会放松。上海将继续严格执行中央与本市的相关楼市调控政策，抑制投机、投资性购房行为，支持居民合理自住房屋购买需求，巩固楼市调控成果，促进上海房地产市场健康发展，“上海没有新的调整政策出台”。
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