[摘要] 央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场 和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。
昨日刊登在央行网站的新闻稿称，央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场 和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。
与2011年央行多次会议的新闻稿对比，上述表述显然已经发生了变化——在此前，央行多是仅仅强调继续落实差别化住房信贷政策，加大保障性住房支持力度。
据早报记者了解，其实根据中国央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷的差别化信贷政策本就包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”，但在事实上，过去一年几乎各大银行对除保障性住房贷款以外的其他
“房地产调控是一个长期持续的政策，政策基调不会改变，但不排除今年会有局部的微调。”一银行业内人士昨日在谈及今年银行的房地产信贷政策时如是说。
房地产信贷投放“松绑”
多个银行的相关负责人昨日接受早报记者采访时指出，在2011年，除对保障性住房保证信贷投放以外，包括普通商品住房建设在内的开发贷款一律收紧，所有开发贷的审批权限全部上收总行，并且在审批时对开发贷款实行名单制。
“我们对房地产行业前50强进行筛选列出一个开发商的名单，只有在名单上的开发商才能取得开发贷，但即便是名单内的开发商，也并非在所有地区的楼盘都能获得贷款，总行还会根据各地的风险差异、政策导向、开发商实际的资金状况进行评估，总体来看，要获批开发贷比较难。”某股份制银行公司业务负责人说。
而对于央行的“精神”，上述负责人说，“不排除今年针对普通的中小套型商品房在信贷支持上有所松动。”
不过，他也强调，“房地产调控总的基调不会发生改变。”
一位国有大行公司业务部人士则指出，信贷投放不仅取决于政策导向，还受到规模上的制约。“目前我们的资金面还比较紧，即便政策允许信贷支持，我们也需要先在资金面有所改善，比如监管层在规模上有一定放宽，给我们一些资金的投放。”
除了开发贷款，在个人住房贷款方面，央行也重申，要“满足首次购房家庭贷款需求”。
“强调满足首次购房家庭的贷款需求，也算是对房地产贷款政策的一点微调。显示了央行表明既要坚持调控政策方向，又要避免正常的民生需求受到影响。”西南证券首席经济学家王剑辉说。
2011年在号称“史上最严”的房地产调控之下，中国房地产贷款的增速明显下滑；去年末人民币房地产贷款余额的同比增速大幅回落了13.5个百分点，且全年增量占同期各项贷款增量的比例亦比上年低9.4个百分点。
“今年有望推出利率汇率衍生品”
除了房地产领域，昨日央行会议传递出来的另一个值得关注的信号就是：央行明确表示将加快信贷产品创新，继续推动信贷资产证券化等金融创新。
据早报记者昨日从一位参会人士处了解到的消息，上述会议明确，将在今年推出与利率、汇率相关的金融衍生品，不过，具体产品还在最后商讨之中。
综观分析人士分析，强调创新或是监管层在降低了分红率以提升银行内生增长能力之后，以创新资本工具保护银行资本可持续增长的又一举措。
王剑辉则提供了另一个思路，他称，加快信贷产品创新、推进信贷资产证券化的提法值得重视，“这可能意味着银行系统开始筹划应对可能出现的不良资产问题。同时通过证券化加速政策性贷款，比如三农、民生等贷款的流动性，减少银行相关的后顾之忧。”
王剑辉认为，中资银行业在2008-2009年大规模贷款后，出现不良资产的时间窗口就是在2012-2013年时开启。
如果说兔年的楼市是一个“冷”字，龙年或许就是一个“僵”字，这从龙年春节期间各地的成交冷清已经表现出来。价格升上不去降下不来，降多了商家伤身，降少了买家不买账。龙年龙腾虎跃是节日祝福的美好愿望，但楼市如要“龙腾”就不要太指望了。房地产这条“大龙”曾经舞动中国经济增长长达十余年，但同时也给中国经济带来诸多“暗病”，如今中央政策要治病，这条龙就只能先僵在那儿动不了。因此，龙年能让这条僵龙活动活动身子骨，已算是市场的喜讯了，也是开发商追求的目标。
龙年最可能让楼市有点生机的，莫过于中央从去年底就已经提出的“预调微调”了。
数据显示，去年12月，我国广义货币(M2)同比增长13.6%，环比回升0.9个百分点，结束了此前连续5个月的回落。12月新增信贷规模反弹至6000亿元以上，2011年1月信贷再度增加接近1万亿元。分析人士认为，这表明货币政策在稳健基础上已有了适当调整。随着广义货币(M2)以及新增信贷增速的反弹，去年四季度以来，我国宏观经济的“政策底”逐步明朗。应该看到，龙年房地产行业的亮点在于货币政策的预调、微调。当前物价已得到控制，而外围经济恶化、中小企业生存困难、中国实体经济不容乐观的条件下，“保增长”再次成为更重要的目标，央行可能继续下调法定存款准备金率，而且不排除减息等政策的出现。这些“预调微调”，说白了，就是资金的“水笼头”会松动，市场上的资本会多起来。而众所周知，所有的资本，只有一种行为准则，就是唯利是图。什么地方有利可图？相比全球最熊的股市、飘忽不定的债市、难以捉摸的黄金市，已经被严厉调控打压了近两年的楼市，多年来一路看着楼价上涨的市场人，自然会作出选择。
可以预计，龙年二季度以后，随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降，龙年楼市或将成为预调微调的意外受益者。
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