[摘要] 近期，房地产市场频频传出抢地消息，有业内人士甚至认为，银行可能放松了房地产开发贷的限制。
近期，房地产市场频频传出抢地消息，有业内人士甚至认为，银行可能放松了房地产开发贷的限制。为此记者走访发现，目前广州银行业的开发贷还是趋紧的，但是房企融资难问题近期确实有缓解迹象。
伴随着社会融资方式的多样化，房企的融资方式悄然增加，房企融资成本也出现下降趋势。记者调查发现，房企融资渠道多样化的确导致房地产市场资金面出现趋松的走势。
现象
大动脉紧了小动脉资金不断
近期，房地产市场频频传出抢地消息，有业内人士认为，银行可能放松了房地产开发贷的限制。为此记者走访发现，目前广州银行业的开发贷还是趋紧的，“房地产贷款有国家政策规定的，国家政策没有松动就不能松。”某银行主管房地产开发贷业务的相关负责人陈先生表示。
不过陈先生也称，虽然开发贷依然偏紧，但整个房地产的资金面比去年下半年整体好一些。各家银行都会优先在年初把贷款放出去，“大量信贷资金流向市场，市场上的货币资金量得到了较好的补充。”
陈先生告诉记者，银行放贷虽然不能直接放给房地产商，但可以通过这些小的环节流入楼市，比如说经营性物业贷款、按揭贷款、个人消费贷款等，“就算是大动脉紧了，但小动脉的资金不断。”陈先生表示，让楼市资金面趋松的另一个原因是目前国家大型的投资、基建项目一般是在一季度就投向社会，这也导致一季度社会上的资金量比上年四季度大很多。
资金来源一
地产信托限制悄然放开
与开发贷依然趋紧不同，监管部门已悄然放开对于房地产信托的限制，信托融资重新成为房地产“找钱”的一条重要途径。
一位大型信托公司华南地区负责人向记者坦言，现在“只要符合条件的地产项目都可以做”，只不过为了防范风险，公司操作层面上的“条件比以前更严了”。
记者根据公开信息不完全统计，2012年12月3日~30日，有34只房地产信托成立，融资规模达58.9亿元，同时有32只房地产信托发行，募集资金95.5亿元。1月份，房地产信托募集规模和数量双降，但所有类型的信托产品中，房地产信托仍占比较高的比例。
在率上，近期发行的房地产信托率已跌破10%，此前曾高达12%以上，目前通过地产信托融资的成本已下滑。但记者从业内人士处了解到，接下来，国家相关部门将会加强对信托的管理规范，“可能以后通过信托融资会变难也不一定。”业内人士称。
资金来源二
年初出海圈钱现“疯狂”
2013年年初，房企融资动作频频。截至22日，已有15家房企发布发债计划，其中12家房企公布发债目标，合计融资52.5亿美元。龙湖地产等3家房企也发布了债券发行计划，但尚未公布具体融资额。
此外，IPO配股转股等期待从股市“掘金”的动作也在年初频频出现。恒大地产配股募集资金约43.5亿港元，融创中国配股募集资金约20亿港元，金轮天地首次IPO上市，募集资金约6.95亿港元。万科B股转H股也已进入实际操作，绿地集团酒店和海外业务也预计在上半年赴港借壳上市。
国家统计局日前发布数据显示，去年房企到位资金已出现增长迹象。2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%。
房企“摩拳擦掌”等抢地
“对大企业来讲，永远差钱。”有业内人士表示，目前房屋好卖，企业急着拿地扩张，所以急着用钱。
链家地产市场研究部张旭认为，房企年初密集融资主要还是受业绩因素影响，2012年除个别房企外，房企销售几乎都超过了目标。在这个业绩背景下推出融资计划，容易得到投资者认可。
从发行债券的15家房企融资目的来看，有11家明确提到偿还债务，只有3家提到土地收购。但从去年下半年以来的土地市场看，今年房企仍会有继续拿地扩张的资金需求。
值得注意的是，随着2012年多家房企超额完成销售业绩，国内不少大型房企已提高新一年度的销售目标。绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年800亿元的销售目标上升25%。
有业内人士表示，在这样的情况下，2013年如果没有调控措施，那回暖势必延续。开发商良好的预期会推高拿地的溢价率，助涨市场乐观情绪，推高房价。
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此前业界盛传万科B股转H股的传言靴子终于落定。
周五（18日）晚间，此前一直处于停牌中的万科正式发布公告称，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。
此举意味着，万科继成功收购南联地产之后，在港股市场将拥有双融资平台。
万科拟B股转H股方案 溢价率达5%
1月18日晚，万科正式公布B转H方案。
对此，万科方面称，为保护股东权益，此次B转H过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。具体价格将在2012年12月25日收盘价每股12.50港元的基础上溢价5%，为每股13.13港元。
从实际公布的结果来看，万科方案中现金选择权的溢价幅度与之前中集方案完全一致。而13.13港元的价格也达到了万科B股近5年以来的高点，这也意味着万科B股的现金选择权价格将超过绝大多数B股股东的买入成本。
按照相关规定，以上方案需经过股东大会审议，在分别经出席股东大会的全体股东和B股股东2/3以上表决权通过后，还需要取得中国证监会、香港联交所的同意和批准。
截止2012年12月26日停牌前，万科已发行B股总数为1，314，955，468股，占总股本的比例为11.96%，B股市值达164亿港币，为沪深两市中B股市值第二大的上市公司。
万科董事会秘书谭华杰表示，相比B股市场，目前H股无论在资源配置、市场影响力还是成交状况方面都有着明显的优势。B转H如果顺利实施，对投资者和公司均可谓意义重大。
他指出，B股转换上市地之后，当前B股流动性和交易活跃程度将有望得到改善；更重要的是，此举有助于提高万科在国际市场的知名度，通过和境外资本市场的对接，万科将获得更为广阔的国际化视野和平台，为今后更为有效的利用国际资源、优化治理结构创造条件。
坐拥港股双融资平台
2012年12月，中集H股在香港联交所成功上市，这一方案获得资本市场的广泛认同。
而在此之后，恰逢万科于2012年12月25日停牌，于是万科拟B股转H股的传闻盛嚣尘上。而万科正式公告该方案，意味着此前传言非虚。此举意味着，万科继成功收购南联地产之后，在港股市场将拥有双融资平台。
眼下，中集集团H股的成功案例在前，B转H在制度层面显然已不存在任何障碍。
作为世界上规模的房地产开发企业，2012年万科全年销售额达到1412亿元。目前万科至今仍然保持着中国A股市场持续盈利、增长年限最长的纪录。
就如何完成B股改革的问题，万科已事先进行过充分的论证。由于万科B股中境外投资者比例极高，B转H可以说是当前环境下阻力、对股东最有利的方案。
“目前万科超过95%的万科B股由境外投资者持有，90%以上由境外机构投资者持有，”谭华杰表示，“转换到H股上市对这些投资者基本不会产生限制，相反能够获得更好的交易环境。”
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