房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

中国楼市新政后的四大预言 二手房或出现倒挂

和讯网   2013-03-12 08:07

[摘要] 从3月4日开始,全国各地包括西安的房产交易中心均排起了长龙,蔚为壮观。

从3月4日开始,各地包括西安的房产交易中心均排起了长龙,蔚为壮观。

此次,新“国五条”细则带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。

新“国五条”之后的楼市将去向何处?

、一、二手房可能出现倒挂

据报道,新“国五条”调控细则中,“杀伤力”的便是,“出售自有住房的,按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收,将会大幅增加二手房的交易费用。

》》延伸阅读:西安二手房交易持续升温 交易大厅每天延长1

新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为,近些日子的二手房成交暴增,大都只是二手中介催促以前的业务加快过户,并不意味着成交量的暴增。

他介绍,有关二手房的交易个税,以前就有政策,为全额的1%或差额的20%任选其一,只是近些年各地基本上按全额的1%征收。

他认为,二手房的差价很难衡定,比如购房者所花的装修费算不算?还有供房利息、出租所获算不算?还有通胀因素算不算?

何伟坚估计,如果实施这一政策,很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税,房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税,这将是很大一笔交易成本。因此,二手房层层加价,一、二手房价就有可能出现倒挂。

正合古麦地产董事长张建军则认为,这一政策的直接效果,将是细则实施前二手房交易激增,实施后交易将会进入冷冻,出现二手房交易的“冰火两重天”。

第二、二手房市场短暂萎缩后恢复

记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现,他们对政策的意见非常大。一位市民指出,“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了,是不是该给我们降税?”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称,“没什么大不了的,实在不行我就把房子再多放两年,反正我也不着急卖。”

何伟坚认为,预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度:一是将交易成本转嫁给买方;二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大,但上涨也微乎其微。”

》》延伸阅读:购房者纠结楼市新政:新盘和二手房哪个划算?

据了解,5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是:(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%,但卖房差额中,却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。

据称,东莞2007年执行这一新政后,二手房交易短暂萎缩。然而,市场很快得以恢复,楼市未受到影响,个税迅速转向下家。

第三、一手楼市或将迎来春天

个税新政重拳出击二手房。在此情况下,有人认为这将是一手房火热的机会,也有人认为一手房也将“难以幸免”。

张建军认为,二手房此次受打压,对一手房来讲应该是利好。他认为,因为人们购买二手房的成本增加了,肯定会更多转而选择一手房。

何伟坚也分析道,可能的趋势是,二手房交易会严重萎缩,一手房市场将会兴旺。然而,由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7:3或8:2,新房仍是大头,因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。

另一方面,重庆楼市新房供应量巨大,市场竞争激烈,相信开发商不会趁机涨价,尤其是对于投资型商品房而言,其入市价格会更为谨慎。

张建军认为,预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑,但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大,他们都面临着年报业绩的压力,因此会加快出货,不可能涨价很多。

大泽置业总经理秦文蒸则指出,这次对二手房交易课以重税,好像对一手楼市是个利好,其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期,使人们对楼市未来的信心受挫。

第四、投资需求将受沉重打击

尽管人们对市场未来走势看法不尽相同,但大家一致认为,政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。

张建军分析道,新政进一步打击投资、投机需求,对高端需求也是一种遏制,对低密度、大户型产品会有影响,将会进一步挤出价格泡沫。

他认为,二手房市场个税骤升,对于一手房而言,将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击,将挤出这些客群。

同时,他认为,今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新,楼市出现“阶梯下压式”消费特点,塔尖上的消费群体逐渐下移。比如,别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”;洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。

何伟坚认为,新政的出台,对转卖的投资人群将具有较大打击性,使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说,“这也是应该的,因为住宅本身的功能就是用来居住的。”

不怕调控出重手,只怕利剑伤无辜

对二手房买卖按利差20%征税政策,住建部副部长齐骥表示,本意是打击投机,不是伤及刚需。然而,不少人却表示质疑,认为此项政策只会适得其反地推高房价,而误伤无辜。

同时,住建部部长姜伟新还表示,无论新“国五条”什么时候出台,都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意,只能符合大多数人的利益,符合长远利益。

对此,不妨先来分析此政策到底伤了哪些人的利益。首先承认,这肯定伤到了那些投机者的利益。

个人认为,在当今社会,一个家庭名下有个两三套房子实在是太正常不过了,如果把他们都算作投机者,于情于理都说不过去。

真正的投机者,应该是除自住房屋外至少有五套房起坎的。而这部分人在此次征税的群体中占的具体比例,也许我们永远无法得知,但不妨套用一个基本的二八定律,20%应该比较靠谱。

这样就很清楚了,调控之剑砍了20%的投机者,但也影响了80%的非投机者。这部分人买房的目的,基本上都是出于保卫财富,但由于房价增长的速度始终不及货币发行增长的速度,事实上其财富已经缩了水,已经缩水的财富再砍去20%,这让他们情何以堪?

因此,我们不怕调控利剑锋利,就怕利刃误伤无辜。事实上,真要说打击投机,窃以为不妨对真正的投机者出手再重一点。而且在对投机者征重税的同时,能否还对首套房给予相应的免税支持。

莫让新“国五条”由期待变无奈

实践是检验真理的标准。对房子的调控国家是下了大气力,但效果几何,那还得用事实来说话。现实情况就是,虽然房价没有继续“疯涨”,但仍然是居高不下,离民众的期望值相距甚远。

》》延伸阅读:2月百城房价环比涨幅收窄 一线城市二手房同比涨逾10%

随着“国五条”的即将出台,特别是“二手房交易按照增值额20%征收个税”的方案的公布,民众的反响很大,通过媒体的报道得知,部分城市的二手房交易量急增,上海的多个房地产交易中心人头攒动,很多窗口前都排起长长的队伍,而北京部分购房者连夜签约,以避免多交税款。

同时,住建部部长姜伟新还表示,无论新“国五条”什么时候出台,都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意,只能符合大多数人的利益,符合长远利益。

对此,不妨先来分析此政策到底伤了哪些人的利益。首先承认,这肯定伤到了那些投机者的利益。

个人认为,在当今社会,一个家庭名下有个两三套房子实在是太正常不过了,如果把他们都算作投机者,于情于理都说不过去。

真正的投机者,应该是除自住房屋外至少有五套房起坎的。而这部分人在此次征税的群体中占的具体比例,也许我们永远无法得知,但不妨套用一个基本的二八定律,20%应该比较靠谱。

这样就很清楚了,调控之剑砍了20%的投机者,但也影响了80%的非投机者。这部分人买房的目的,基本上都是出于保卫财富,但由于房价增长的速度始终不及货币发行增长的速度,事实上其财富已经缩了水,已经缩水的财富再砍去20%,这让他们情何以堪?

因此,我们不怕调控利剑锋利,就怕利刃误伤无辜。事实上,真要说打击投机,窃以为不妨对真正的投机者出手再重一点。而且在对投机者征重税的同时,能否还对首套房给予相应的免税支持。

政协委员、财税专家、清华大学经管学院教授李稻葵认为,长期看,房产增值部分确实应该交个人所得税,但是短期却不具有可操作性。

二手房交个人所得税可以,但是按照增值额20%征收个税有点高,民众有想法说明这项政策存在一定的“问题”,希望政策制定者能充分予以考虑,动辄“十三亿人都满意”的说法不切合实际,大家也没有这方面的想法,其实普通民众的想法很简单,“居有定所、衣食无忧”足矣,但是房价不降,一切则无从谈起。

诚如教授所言,“20%看上去很美,实施起来很难”,具体成效几何,这需要实践的检验。

HOT:广厦水岸东方团购火热来袭,参与团购即可享受交1万抵5万的超值优惠,安家公园中,坐拥地铁1号线,准现房,团购价,四期【翠堤】53-140平舒居户型,限时限量抢购中……

相关阅读:

二手房市场上演“最后疯狂”市场将步入冰冻期

西安办理二手房过户手续 必须夫妻二人均在场

西安二手房资格审核申请量突增五倍

新国五条颁布一周 二手房交易大厅人流量猛增

新政引发二手房交易火爆 “抢房入市”为哪般?

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com