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非本地户籍单身限购对成交量影响不大

中国日报   2013-03-21 15:47

[摘要] 北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则,初步形成几个版本的“意见征询稿”,“意见征询稿”中较重要的条款包括一项对于单身限购的政策:对北京户口单身含离异人士进一步限购,以限制购房者采取“假离婚”方式进行购房。

北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则,初步形成几个版本的“意见征询稿”,“意见征询稿”中较重要的条款包括一项对于单身限购的政策:对北京户口单身含离异人士进一步限购,以限制购房者采取“假离婚”方式进行购房。

去年6月底,上海已对单身人士的购房资格有所规定,就上海而言,本地户籍单身限购一套房产,外地单身则无法购房,外地以家庭(结婚)方式可限购一套。北京有可能是在参考上海关于单身限购政策的执行情况,然后就北京市场再做调整执行。

那么,单身限购尤其是对于外地单身限购对于房地产市场影响有多大?

以上海为例,非本市户籍人士购房必须同时满足3个条件:一是以家庭为名义购房,所谓家庭名义就是购房者必须已婚;二是该家庭在沪名下无房;三是能提供2年内在沪累计缴纳1年以上个税或社保证明。也就是非沪籍单身禁止购房,非沪籍单身的购房需求又被拒之门外。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,非沪籍单身禁止购房,主要还是限制非沪籍高端人群或具有一定家庭收入背景的单身人士或者炒房客进入上海市场。从成交结构变化情况来看,2012年4-8月由于(单价4万元/平方米以上的)高端楼盘降价或低开等因素成交趋于活跃,整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象,2012年7月份成交均价达到2012年年内新高,达到24476元/平方米。

去年6月底上海已对单身人士的购房资格进行收紧之后,单价4万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积占全市的比例出现略微降低,由之前的高峰值9-10%降低到6-7%。因此,非沪籍单身在上海购房叫停,一定程度上是控制这部分需求过多进入市场,也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例,从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

但是,总体上来讲,由于市场“基本面”的好转与高端市场成交结构的增加的拉动,2012年上海商品住宅的均价达到22461元/平方米,上涨2%左右,单价4万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积占全市的比例也保持在8.34%,并没有出现实质性下调的趋势。由此可见,非本地户籍单身限购对成交量影响不大,单身限购的相关政策并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从政策总的趋势角度而言,非本地户籍单身禁止购房并不是意味着政策层面会继续收紧,“微调”定向宽松仍然是大的趋势。非本地籍单身禁止购房,对于商品住宅的整体成交量的影响不会太大,整体市场应该还会在微调的时间窗口下继续放量,不会有改变。

尤其是新国五条细则之后,无论政策执行力度多大,都会导致二手房市场部分需求转移至一手房市场,新房市场“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移,加之政策“末班车”的效应,这也就可能导致一手房市场成交继续放量,助推一手新房市场在政策发布经历3-6个月观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。

从这个角度来讲,在新国五条细则即将落地的市场背景下,非本地籍单身禁止购房及整体调控政策,并不会影响整体市场基本面的趋好走势。原因有三点:

、由2012年上海商品住宅市场可以看出,非本地户籍单身在购房叫停,影响的只是一小部分人群没有结婚的非本地户籍的单身需求,对于整体市场影响是“阶段性”的,并不是很大。从政策面的趋势来看,以后政策应该还会继续支持刚需、自住需求的入市,这样,总体市场成交量不会受到此次非本地籍单身叫停购房的政策面小幅收紧的影响。

第二、整体市场“基本面”已经趋好,城镇化的市场背景下,政策面“微调”尤其是户籍制度改革给予市场释放刚需的“窗口期”将继续刺激成交量回升。

第三、关于“新国五条”细则落地,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,政策落地不会有我们之前想象的力度那么大,当前市场有些反应过激了。但是政策肯定还是要落地的,也不是像之前想的那样是之前政策的简单的重申,肯定会有所不同,力度略微加强一些,是市场可以接受的。

从上海商品住宅市场来看,2013年1月1日-3月21日,单价4万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积占全市的比例高达11.26%,更多的原因是“新国五条”及细则出来之后,为了规避政策的影响而出现的提前放量的市场行为,短期内的政策末班车的效应的爆发使得单身限购对于市场影响力表现趋弱。

从整个市场“基本面”的角度来看,今年1-2月份,房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额,大多数同比去年同期出现了好转,尽管好转的速度比较慢,但是,整体市场基本面逐渐好转是不争的事实。

由此可见,即使各地效仿上海出台非本地户籍限购的相关措施,短期内限制一部分人群入市,会“阶段性”的影响需求进入市场,但是,总体上来讲,非本地户籍单身限购对成交量影响不大,单身限购的相关政策并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。

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