[摘要] 2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？
“政策考”最后期限，各地国五条细则应声落地！京沪粤细则率先出台，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。京细则明确规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；沪细则禁贷三套房……紧接着，近20城市细则陆续出台。
2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线同策咨询研究中心总监张宏伟，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
同策咨询研究中心总监 张宏伟
西安市2013年新建商品住房价格控制目标确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。而2013年西安市政府工作报告显示，今年西安市城镇居民人均可支配收入增长预期目标为14%。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这意味着，全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。可以说，14% 已经不少了，“明显低于”的意思就是房价还是要涨，但是不能涨那么多，起码低于这个值。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
西安市政府在出台2013年房价调控目标的同时，也公布了我市今年住宅用地计划供应量计划通知，力图通过增加供给、调整供需关系的方式对房价起到抑制作用。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，增加今年的住宅土地供应量，等这部分土地转化为商品房，需要两年左右的时间，因此这条措施可以说一个中长期政策，短期内对于抑制房价的作用有限。
除了房价调控目标及住宅土地供应，西安的细则并未涉及20%个税征收的问题。对此同策咨询研究中心总监张宏伟认为，20%的个税征收是迟早的事情，现在没有出台相关规定也只是时间问题，但这一步是必然要走的。
“政策考”最后期限，各地国五条细则应声落地！京沪粤细则率先出台，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。京细则明确规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；沪细则禁贷三套房……紧接着，近20城市细则陆续出台。
2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线陕西途径地产营销机构总经理高伟，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
高伟认为，从新政出台的时间点就能看到政府的纠结。上令难为，下财难断。西安的“要明显低于”和京沪的“要低于”都存在字眼游戏的嫌疑。至于低于经济增幅的问题这么多年以来统计领域的数字游戏民众已经领教太多。其实新政细则避重就轻，不言具体，这就是态度问题，给自身预留了足够的双向推责空间，若上级过问，则进一步细化，若上级默认，则欣喜执行。政府应该针对地方市场现有基础和发展趋势等，在中央指导意见下出台自身房地产市场细则，而非没有立场毫无作为的应付。
“政策考”最后期限，各地国五条细则应声落地！京沪粤细则率先出台，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。京细则明确规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；沪细则禁贷三套房……紧接着，近20城市细则陆续出台。
2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线陕西智达行地产顾问有限公司总经理党军，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
陕西智达行地产顾问有限公司总经理 党 军
党军老师认为：西安版的国五条从内容来看显得有些中规中矩，其中没有特别明确和量化的措施，大多是一种比较宏观的政策概念。像大家关注的房价调控，政府提出是房价涨幅低于城镇居民可支配收入增幅，其实这也意味着房价下降几乎是没有可能的，政府今年的目标是将房价涨幅控制住。通过增加居民收入幅度和放缓房价上涨幅度来满足居民的购房需求。如果居民收入增幅大于房价涨幅，那么对于老百姓而言，这样可能会距离自己的住房梦更近一些，这无疑是件有利于老百性的好事。
谈及同一时间公布的西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩，党老师认为这样的政策才更符合市场经济自身规律，因为行政手段调控房价可能会收一时之功，但长远看并不符合市场经济自身发展规律，甚至会起到相反的作用。如果政府真的能增加土地供给，这样住房供给也会随之扩大，最终对稳定房价起到非常重要的措施。
针对此前媒体盛传的二套房首付提高和二手房征收部分20%个税，而西安国五条并未体现相关内容。党老师分析到：西安是一个房价相对合理的城市，楼市泡沫比较小，因此暂时不会出台像一些一线城市或者泡沫较大的城市那样严厉的措施，这些措施是否会在西安实施，当老师认为西安政策出台特点看，西安很少“争之先”，个人判断应该会等各地地方政策走势明朗之后，在结合本地楼市的具体情况，然后确定是否出台相关措施。
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2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线光魔地产全程机构总经理游勇，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
国五条内容增加住宅土地供应量是亮点
最值得我们关注的，是增加住宅土地供应量这一措施，但是增加不是说说就能解决的，还有很深层制度的问题。西安每年都在喊增加土地供应，但是每年的土地供应量目标都完不成，导致这样的因素有很多。因此，这是西安国五条细则中最重要，最有亮点的一条，也是执行难度的。
国五条细则没有20%个税内容 也未提及限贷限购
购房者20%税都没有提出，现在我们还不好说西安会不会施行20%个税的征缴，这个难题将抛给税务部门和房地评估体系。很多城市都在思考房产成本无法评估怎么办，也出台了相应的针对方法，比如无法评估的房产依然按照1%收取等。这给西安又提供了很多可以想象的空间，所有的政策一刀切都不合适，现在各地细则就很接地气，也很合理有效。
银行政策市央行制定，西安没提出二套房首付以及贷款利率方面的政策不代表地方政府是不积极的。二套房限贷等手段本身就变相增加了购房者的负担，钱全部流入了银行。我认为不出台是对的，是对购房者的保护。
国五条细则落地 西安房地产市场迎来小阳春
西安正处于建设国际化大都市的关键阶段，城市骨架还是要继续拉大，西安国五条细则虽然给我们感觉内容不够丰满，但是也给市场指了一条名路。三月的最后一个周末，也就是昨天前天两天，西安开盘的几个项目卖的都非常好，四月也会延续这样一个势头，如果不再出现限价限购等政策，西安房地产市场将会火爆上扬。
“政策考”最后期限，各地国五条细则应声落地！京沪粤细则率先出台，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。京细则明确规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；沪细则禁贷三套房……紧接着，近20城市细则陆续出台。
2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线西安天地源房地产开发有限公司常务副总马小峰，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
马小峰认为，此次西安的国五条细则明确了今年全市住宅土地供应量，增加普通商品房及住宅土地供应，目的是从供需关系角度调控和稳定房价，加大库存，抑制房价上涨，是从市场角度进行的调控政策，是件好事。
同时，马小峰也表示，事实上，西安的房地产市场还是比较健康的，泡沫很少，这从一些大的品牌开发商纷纷进驻西安市场就可以看出来。他觉得，不管是从政府而言，还是开发商、普通消费者的角度，都希望西安的房地产市场平稳健康发展，大涨或者大落都是不利于市场发展的。
关于西安市房价调控目标，马小峰觉得，这也在一定程度上保证了购买力，从而使得房价稳定。另外，马小峰认为，调控应当更多地依赖市场本身的手段，就比如政府曾经要求开发商多建中小户型的房子，就是行政手段，但实际上，市场需求量大的，卖的快的，也正是这些中小户型，100平以下的，大户型的销售周期比较长，不利于开发商回笼资金，那么在产品开发上，开发商们就会自觉地加大中小户型的房屋比例。这种通过市场手段进行的调节，效果会更好，也会使得房地产市场更加健康。他说，以后的调控措施应该更多地依赖市场手段。
“政策考”最后期限，各地国五条细则应声落地！京沪粤细则率先出台，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。京细则明确规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；沪细则禁贷三套房……紧接着，近20城市细则陆续出台。
2013年3月31日，西安版新国五条细则连夜出台，明确2013年房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。政策加紧出台是决心调控还是应对“大限”？未来落地会否掷地有声？此次政策是否已经最重靴子？为此，房天下连线陕西经典派地产运营朱林，解读西安版新国五条细则对楼市的种种影响。
“中央政策大限期至，西安政府不得不进行表态。”朱林说道：从多个城市陆续公布的细则来看，政府主观上明显是不愿意调控的，要求房价目标低于城镇居民人均收入水平，这已是老生常谈的宽泛内容，无任何实际意义。
西安细则公布2013年土地住宅供应量，对此，朱林表示：“相比于其他城市细则，这不乏是西安细则的一大亮点，目的在均衡西安市场供需平衡，西安国际化建设和城镇化进程如火如荼，供需不均成为楼市突出矛盾，增加住宅土地供应量，将逐步缓解供需矛盾，起到稳定房价的作用。”
“总的来看，伴随着新一届国家领导人上台，他们对于住房制度的态度，表明了未来住房市场规范运营成为大势所趋。”朱林补充道：3月27日，国务院总理李克强27日主持召开国务院常务会议，要求加快建立长效机制，此外，住房信息联网、不动产统一登记制也将逐步实行，长远来看，楼市呈现出整体向好的趋势。
目前，近20城出台国五条细则，除北京之外，其他城市政策都较为松动，对此，朱老师分析到：“目前国家调控的政策是有的，我们缺乏的严苛的执行力，‘上有政策下有对策’成为调控政策下的常态，化解着‘严调控’的威力，究其原因，土地财政依赖症是根本，只有‘戒瘾’土地依赖症，才能杜绝地方政府与中央调控的博弈战，土地财政“断奶”最终才能降房价。”
经济之声《交易实况》报道，近日国务院办公厅发布就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知，其中要求2014年6月底前出台并且实施不动产统一登记制度，消息一出立刻引发了舆论的高度关注，不动产登记会对房价到底有哪些影响，不动产与房价之间的逻辑关系又是怎样？财经评论员周俊生就此点评。
周俊生：现在房地产调控正处于一种僵局，这样一个背景之下，国务院向作出承诺，显示了本届政府继续坚持房地产调控的决心。最近各地出现房叔、房姐等等轰动的事情，政府已经对一些城市住房持有严重不公情况高度重视。
我们国家房地产市场形成以后，由于被不适当的作为龙头产业加以扶持，导致房价快速走高，其中的投资投机力量对于住房大量的进行炒作，使得他们成为获利丰厚的一个群体。房地产市场给民众提供居住用住房的功能被严重削弱，工薪阶层被排挤在看上去很繁荣的房地产市场之外。
因为缺少统一的住房信息登记，导致住房市场上贫富不均的情况不够透明，政府也没有途径了解到商品房持有者的基本面貌，调控的重拳砸下去后好像收效很小，甚至没有收效。比如说各地普遍推行限购政策，但是尽管这个限购政策看上去很严厉，各地的房价仍然在上涨。在缺少清晰透明的房地产登记的情况下，投资投机力量可以继续在各地囤积房产。
照政府的设想，为了控制房价，现在有必要扩大目前在上海和重庆两个地方实行的房产税试点。但是如果住房信息不透明，没有统一的联网住房登记制度，贸然扩大试点，不仅起不到应有的效果，反而容易造成对普通民众合理需求的误伤。
目前国务院承诺建立统一的住房信息不动产登记制度是有必要的。
国务院今年颁布新国五条以后，再次强调对于二手房交易征收20%的差价个税，导致房地产市场出现了一波火热的恐慌性交易，包括未来规避20%的税，甚至假离婚。从已经公布细则的广东来看，它的内容仍然只是重复以往的措施，没有出现新的内容，很难收到立竿见影的效果。这种情况已经使市场调控出现了审美疲劳，民众对于调控的信心正在降低。
房地产市场由于长期以来基础性建设不足，统一联网制度没有，所以现在依靠一些表面的调控手段恐怕很难收到效果，特别是当腐败势力跟投资投机力量结合在一起以后，调控的阻力更是超出了普通民众的想象。
几年来房地产市场调控所走过的曲折道路使我们明白一个道理，要让调控收到实效，必须回过头来重建市场基础。而要达成这个目标，首要的事情就是必须摸清市场的基本情况，建立统一的不动产登记制度。让那些利用权利在房地产市场上寻租的腐败原形毕露；把那些利用资金优势在各地大量囤积房产的炒房者纳入重税的征收对象，使他们无利可图。
而从这一点来说，国务院规定的建立统一的住房登记制度的时间表，是推动房地产调控深化发展的一个实际行动，也表明房地产调控手段正在出现微幅调整，使其更能切合我国房地产市场的实际情况，让调控收到实效。
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