[摘要] 当公众将所有焦点放在单身限购和20%个税征收上时，开发商恐慌的却是，北京市住建委对商品房预售价格的行政干预一再升级。多个开发商向记者证实，除了遭遇涨价不被批准的困境外，北京市于3月下旬开始暂停了20个左右热销项目的网签。
北京房价行政干预再升级：20个热销项目网签暂停
当公众将所有焦点放在单身限购和20%个税征收上时，开发商恐慌的却是，北京市住建委对商品房预售价格的行政干预一再升级。多个开发商向记者证实，除了遭遇涨价不被批准的困境外，北京市于3月下旬开始暂停了20个左右热销项目的网签。
“一些项目提前获得消息，赶在3月25日之前加快了网签材料申请进程，而我们只好老老实实封盘。”通州某项目负责人向记者抱怨。被停止网签的项目，成交均价普遍在2万元/平方米以上。
另据知情人士透露，北京市住建委已开始分批约谈6万/平方米以上的高端项目。可以预计的是，这些高端项目销售在6月底之前都将受到一定程度的行政干预。
网签蹊跷暂停
在各城市出台的国五条执行细则中，“京十九条”是最严厉的版本。其中京十九条第二条提出：“2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这一行政限价的条文，直戳开发商的软肋。
事实上，北京市已经于细则出台前就有所行动。
据北京房地产交易管理网显示，北京3月份有19个项目获得预售许可证，截至目前，其中只有5个项目显示有成交记录，除了K2玉兰湾，其他4个项目成交均价均在2万元以下。更为蹊跷的是，无成交记录的新取证项目，住宅拟售价格一栏也不再公开显示。
3月30日傍晚，“京十九条”公布的同时，北京市住建委也发出通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。但此前一些项目已于3月下旬就被口头通知暂停网签。北京朝阳区某热销项目相关负责人告诉记者，他们3月下旬被通知暂停网签，具体恢复时间要另等通知。而且，北京市已开始在认购前审核资格。
另一大型开发商营销总监告诉记者，被通知暂停网签的项目成交均价均在2万元/平方米以上，低于2万元/平方米的项目并没有收到通知。“这是由区建委口头通知各个项目老总的，没有正式发文，时间并不同步，大部分在3月20日以后。”
东亚新华地产营销总监贾玉鹏猜测，北京市如此严厉的行政干预，可能是缘于2月份北京市房价涨幅过大。国家统计局统计数据显示，今年2月份，70个大中城市有66个房价上涨，新房价格环比北京与广州并列，同比涨幅北京仅次于广州，为7.7%。
涨价的容忍度
政府的限价与开发商的涨价，充满张力。
3月份，除了部分项目被暂停网签以外，包括金茂悦、首开国风美唐等项目在内，新一期取证房源因要求涨价而被建委驳回。贾玉鹏担心，近期涨价的项目很难拿到预售证。
“京十九条”第十九条明确规定：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。实际销售价格不得高于申报价格。
“北京市对于涨价的容忍度并没有具体标准。”大兴某开发商告诉记者，“同行在互相交流中发现，在大兴，18000元/平方米是个关键的槛，如果新取证项目在17000-17500元/平方米，政府就会批，但超过18000元/平方米就不会被批。”其他开发商也向记者证实，近期大兴生物医药基地多批房源均未取得预售证，即是由于报价超过了18000元/平方米。
上述开发商还发现，政府对房山项目的涨价容忍度只有3%。该人士告诉记者，“开发商涨价一般是称成本投入过高，但建委会依据成本投入与之间的关系给你算账，如果过高，涨价的申请就会被驳回。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，在限价的背景下，开发商的操盘策略可能要重新调整，从“低开高走”改成“高开低走”。“最尴尬的是那些老项目的后期，以及所谓区域地标的项目，他们的涨价难度会加大，除非变更项目名称。”
多个开发商私下向记者表示，如果行政干预越来越严格，开发商可能会采取延期开盘的方式应对。但21世纪不动产分析师张磊表示，并非所有开发商都能承受延期开盘的资金压力，有些开发商可能被迫向下调整报价，但新房暂不会出现整体降价的现象。
调控的容忍度
据链家地产市场研究部统计，今年新增供应的项目，与去年同项目前期开盘的价格相比，价格上涨幅度超过5%的占比在两成以上。链家地产市场研究部张旭认为，由于库存不断下降，开发商存在涨价的意愿，但在调控压力下，短期内房价很难出现明显上涨。
一位不愿意透露姓名的业内人士称，如果开发商采取集体延期开盘等消极抵抗的方式，政府税收以及土地出让金方面可能会受到严重影响。根据官方统计数据，2012年，北京市地方财政预算收入比上年增长10.3%，远低于2011年的27.7%。同年，北京成交经营性用地64宗，371.82万平方米，创近4年来新低。
该人士认为，如果政府继续严厉调控楼市，其税收和土地财政就会受到很大影响，而在地方债高企的背景下，这很可能引发银行系统风险。张磊表示，此轮调控北京市一直是最严厉的，这与其特殊的城市定位有关，北京市对财政和经济下行的容忍度，其实就是调控的容忍度。（来源：21世纪经济报道）
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业内称多地年内拟调高基准地价 被指推高房价
受新的限购政策出台后网签暂停的影响，4月1日北京市一手房网签仅3套，二手房0套。与此同时，北京市建委发放预售许可证的速度也有所减缓。开发商、二手房房主和购房者都开始了新一轮的观望。
尽管如此，严厉的政策仍然留下了些许空间。链家不动产研究人士张旭表示，由于网签暂停，对于个税政策如何执行目前还不确定，不过，在历史遗留的房改房中，肯定有一部分无法核定原值，这部分将有可能按照总价1%来征收个人所得税。
但即使在北京，一些多套房的所有者似乎不以为意。北京浙江商会副会长陈俊表示，他多年的经验表明，北京的房地产市场下跌的可能性很小。而一位在北京已拥有3套房产的单身人士赵小姐也认为，"大不了那几套房子我就放着出租好了，我又不着急卖。"
国五条京沪最严 其他省域宽松
北京、上海在国五条的落地中，堪称严厉，尤以北京单身限购引人注目，有一位80后白领对此评价说："这不是逼婚嘛！"
而从深圳发布"宽松"的国五条开始，成为简版国五条开闸的起点，不少省市的落实文件，仅仅一两行字而已，多以"房价不超过居民收入水平"为界。
3月31日，广州市政府办公厅下发的《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》提出，"从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。"
看似严厉的措辞中，释放的却是相反的信号。这意味着，从化、增城两市最终未被纳入广州市的限购范围。
在广州市政府官方网站公布的广州市行政区划情况介绍中，从化、增城是广州下辖的两个县级市。从两市市委书记兼任广州市副市长，也可看出两市与广州市直接的隶属关系。国务院办公厅最近出台的"国五条"细则中规定，"已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域。"
3月26日，广州市常务副市长陈如桂曾表态，原则上，增城、从化是广州的一个行政区，如果按照新"国五
因此，从化、增城此次未被纳入广州市限购范围，应是得到了广东省政府的准许。
在接受媒体采访时，广东省政府参事王则楚称："增城、从化作为广州相对落后的地区要不要发展经济？防止房价过高有很多的办法，不一定要限购。"
热点城市以外的算盘
不限购的背后是从化、增城打造"广州城市副中心"的蓝图、热火朝天的新城建设以及随之而来的大规模的财政支出。
以增城为例，这个近年来新房供应为广州各区之首的城市，和从化同属于未来广州新型城市化的重点区域。增城通往广州市区的两条地铁线的征地拆迁工作全面启动，每个镇街一个200-500亩花园的建设工作正在进行。按照规划，在增城副中心核心区，万达广场、增城歌剧院、增城文化会议中心、增城少年宫、国家橄榄球比赛及训练基地。
而这轮耗资巨大的城市化运动得到了广州市主要官员的赞许。3月7日，广州市委书记万庆良调研增城广州城市副中心建设时，大力表扬了增城领导干部"不等不靠，积极作为"。
巨额的财政投入，出路无他，仍然需要土地财政的支撑，而增城此前规定的房价5%限涨幅度，对增城房地产业造成了一定的影响。因此，今年2月，增城市国土房管局人士称，将新建住房限涨幅度目标从去年的5%提高至8%。
在公众舆论的压力下，4月1日，增城市2013年房价限涨幅度由此前提出的8%降为7.5%，但仍比去年限涨幅度目标放宽了50%。
此外，从化、增城还相继于今年年初发布了基准地价更新项目招标公告。这意味着，从化、增城两地即将再次整体调高基准地价。
某香港上市地产公司董事长3月20日对本报记者表示，多地政府会在今年调高基准地价。除从化、增城外，广东省东莞市亦拟提高基准地价，而深圳则在今年1月提高了基准地价。而在广东以外的其他三四线城市，拟于2013年提高基准地价的不在少数。更有传闻称，属于一线城市的广州年内亦会调高基准地价。
上述人士称，如果做到政府土地上让利，税收让利，开发商让利和银行利息让利，房价一定能跌下来，但政府带头不让利，土地没有便宜下来。
中国土地勘测规划院总工程师邹小云表示，基准地价是政府向社会发布的指导价格，虽然和土地实际成交的市场价不是直接的正比关系，但它是一个价格信号，而且是由政府发出的，对市场有很强的指导作用，会带来一定的市场预期，因此说它对地价和房价没有影响是不太可能的。在目前的房地产宏观调控形势下，各地方的调控压力很大，如果人为调高基准地价，不排除地方政府想利用基准地价来释放市场信号。
但中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，"房地产调控，本来就不应该一刀切。例如长沙就拓展了限购范围，大连就没有。有的地方如果房子都卖不掉，还限购干嘛？只有那些房价确实上涨很快的城市，才有必要进行限购。"
不动产登记 螳螂在后？
尽管如此，宏观调控的另一记重拳似乎山雨欲来。
"原来房屋所有权证的登记是由房管局负责的，土地使用权证的登记则是由国土局负责的。明年要求统一登记制度，可能会统一由一个机构来操作。例如，国土与房产的登记部门合并到一起，成立独立的不动产登记局。"4月1日，一位参与不动产登记系统组建的人士表示，明年6月实施的不动产登记制度，将把地、楼、房、户的信息统一起来。
日前，国务院办公厅发出的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》提及，今年4月底以前，中央编办要理顺和整合目前在多个部门之间存在的不动产登记职责，如房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记等。2014年6月底前，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等部门联手，出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。"如果有统一的机构保障，联网不成问题。"上述人士说，"机构合并的工作量并不大，可以先明确登记制度，再明确登记机构。"
而某县级市一位税务系统人士称，当地的不动产登记制度建设工作正在加快推进，例如，将属于同一家庭的不同成员的房产信息进行合并。许多拥有多套房的业主提前得知这一消息后，已经在着手处置自己名下的多套房产。"如果不是炒房的，有两三套房子应该问题不大，出租的钱可以抵得过房产税。但借银行贷款搞投资炒房的，接下来风险会很大。"上述人士说，"联网，信用体系，房屋统一编号，三项制度全面完成之后，房产税开征，房地产的投资空间会持续下降。"
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