房天下 >资讯中心 > 专访 > 正文

西安国五条细则突袭楼市 房天下连线业内号脉政策大动向

————加强预售证监管、20%个税征收等措施备受关注

房天下   2013-04-19 11:13

[摘要] 2013年4月18日,西安市房管局产权市场处下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,至此,西安版国五条细则终落地!酝酿时间长达近50日,西安颁布房地产调控十三条措施,要求二手房转让严格按20%个税计征,停止向第三套及以上住房发放贷款,报价过高项目暂停发放预售证。

张宏伟:五方面解读西安版“新国五条”补丁细则

4月18日,西安版“国五条”补丁细则出台,这是西安市继4月初之后就新国五条细则落实情况的第三次发文表态。西安版“国五条”最终基本和一线城市看齐,二手房20%增值税按照核定原值征收也在犹豫中落地。

那么,西安版“新国五条”细则,尤其是本次补丁细则对于市场将产生哪些影响?同策咨询研究中心总监张宏伟逐条进行了分析。

》》点击阅读专题 详解西安版国五条细则

一、 切实承担稳定房价工作的责任

依据市情制定和公布了住房价格控制目标,建立了落实房地产调控措施和稳定房价责任的问责机制。而此前3月31日,西安发布国五条房价控制目标,要求2013年西安新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,重新强调房地产市场调控工作的重要性,落实房价控制目标等措施等政策基本为新“国五条”细则内容的强调,主要是通过此次政策的强化,遏制今年季度房价过快上涨的迹象,稳定房价上涨的预期。总体上,是通过现有阶段的缓冲期,稳定市场供求关系和房价,为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。

此外,西安市“新国五条”细则当中涉及的房价控制目标的角度来讲,除了基本政策上延续新“国五条”细则内容,房价控制目标基本也和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起,基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。

从这个角度来说,西安版的“新国五条”细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快,但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下,各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化与房价控制目标的制定,遏制和延缓今年季度以后房价过快上涨的现象,稳定房价上涨的预期。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从短期对于市场影响角度来说,西安版新“国五条”细则的落地出台,尤其是房价控制目标的的出台,短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期,短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象,房价上涨幅度尤其是一线城市的房价上涨的幅度也会收窄。这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用。

但是,国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合,对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估,或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下,房价持续上涨已不可回避。

要解决通胀预期下房价持续上涨的问题不是单纯依靠行政手段将需求后置,而是要出台一个行之有效的长效性的办法,从而可以解决由于供需紧张、通胀预期而导致的房价过快上涨的问题。

张宏伟认为,要解决房价上涨过快的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题,也就是说,政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。

二、坚决抑制投机投资性购房

西安版国五条细则同样大力度挤压投机投资性住房,要求:1、严格执行住房限购政策,加强和完善购房人资格审查工作,严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。2、严格执行差别化信贷政策,进一步落实好首套房贷款首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套房贷款首付款比例和贷款利率政策,停止第三套及以上住房贷款发放。3、严格执行差别化税收政策,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,严格按转让所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。税务部门要积极研究房屋原值核实办法。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,此项政策里基本可以分为三点内容:

、原有限购限贷政策、购房资格等执行条件的强化或补充。如严禁发放第三套及以上购房贷款等。

第二、严格执行第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,但并没有说适时调整或提高。

第三、对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。并且研究核定原值的方法。

从影响的角度来看,西安版新“国五条”细则内容,基本上是通过以限购为主的行政手段,以及严格执行二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合,在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。

现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用,可以说,是为以后行政化手段退出提供一个市场缓冲期。换句话说,新国五条细则以及西安版本的细则内容,无论怎么变化,其实,总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主,为以后行政化手段退出做铺垫。

但是,截止目前,各地方政府目前还尚没有明确表态房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法到底怎么执行。这有可能成为这个政策短期内难以落地的原因之一。

针对这个问题,张宏伟与业内人士进行多次交流,基本上总结了一套思路,现在将总结成果汇总出来如下,仅供参考。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法可以分为六步走:

已建立房产登记消息信息系统的城市,可根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定,比如上海自2006年以后开始建立交易系统,也就是2006年以后的房产成交基本都可以按照系统查询确定原值;

第二、无法通过交易系统核定原值的房产,可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估,政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算,这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见,也会减少政策执行的市场阻力。

第三、由于每一套房产装修费用变数太多,这部分的价格如果直接进行市场评估误差可能会比较到大,也会引起卖卖双方更多的争议,因此,装修费用这一部分可以由买卖双方在交易时另外签署一份装修交易合同,自行解决关于装修费用交易问题。

第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费等可以当做卖家的成本构成部分,征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;

第五、物业管理费不应计算为成本内容,原因很简单,投资客或购房者购房以后已经享受了物业管理管理服务,支付的物业管理费用已经被消费,已经消费的费用不做成本考虑。

第六、理顺思路:房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算,可以按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算,扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后,再进行20%增值税的征税。

明确了原产原值的核定方法,那么,就应该清楚二手房交易20%增值税的征收到底对于市场会产生哪些影响,未来整个政策面的走势,尤其是调控手段和方式的变化对于市场会产生哪些影响?

首先,此次新国五条及各地方政府版的细则绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。经济手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从政策面特征及走势来看,未出台二手房交易20%增值税的城市并不代表今后这些城市就此而止,二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容,甚至房产税的扩围,对于省会城市或直辖市来讲,这是迟早要执行的,只不过从市场环境、房产税、二手房交易20%增值税等多角度来考虑,暂时这些城市可以避免这些经济手段首先的执行。

从未来趋势来讲,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然,短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势,在未来,经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进,最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场。

从经济手段调控对于市场影响的角度来讲,二手房交易20%增值税是主要针对短期内(5年内尤其是1-2年的短期投机客)投机行为而征收的一个资本利得税,并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征,对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客,将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。

同时,对于中长期投资客,尤其是5年以上的投资客,二手房交易20%增值税的征收可以适当减免,或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计,最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失,基本上是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资回报回归到一个正常合理的范围内,

总体上来讲,通过20%增值税的征收将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场,防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

三、增加普通商品住房及用地供应

公布并认真落实住房用地计划,加快普通住房供应。而此前3月31日,西安明确2013年土地供应量:我市2013年住宅用地计划供应量为13052.757亩,已分解到各区县、开发区。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,通过土地增加供应、商品房供应,加大中小套型户型贷款的政策支持,支持以自住需求为主的市场的供应比例,满足自住需求,总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时,通过市场化的手段缓解相对紧张的供求关系,缓解房价上涨的预期。

四、加快保障性安居工程建设

加快保障性住房规划建设,认真落实2013年保障性住房建设任务。据了解,2013年陕西省初步确定的保障性住房建设目标任务是36.05万套。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,通过保障性住房供应,满足支持以自住需求为主的市场,通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式,总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面,稳定市场预期,总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时,通过市场化的手段的过度,为以后经济手段长效性政策执行、限购推出提供一个稳定的过度缓冲期。

五、加强商品房销售管理

加强市场监管和预期管理,西安国五条细则要求:1、加强商品房预售价格引导,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目,暂不核发预售许可证书;2、严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为;3、大力推进个人住房信息系统建设,实现全市商品房销售和房屋登记管理联网;3、加强房地产舆情监测和管理,合理引导市场预期。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,通过短期内严格商品房预售管理,加强商品房销售价格引导,政策执行的从严,监管等,防止市场出现炒作房价的预期,总体上通过加强市场监管,查处违法违规行为,规范市场行为,缓解商品房市场供求关系紧张的局面,稳定市场预期。

关于报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目,暂不核发预售许可证书,其实,这样政策在 4月初各地“新五条”细则落地以后,一些房价上涨过快的城市就开始通过延发高端楼盘预售许可证的方式控制房价上涨。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,个别城市通过收紧预售许可证发放过程,延发高端楼盘预售许可证的方法,控制中高端楼盘在市场当中的成交,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价,从表面上来看,使整个市场均价走势相对平稳。

这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法,但是对于高端楼市或需求来讲,延发高端楼盘预售许可证的方法,导致市场需求后置,短期内不能入市。但是,一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会有报复性的反弹,引起市场出现异常现象。

特别推荐

房天下二维码手机上房天下,随时随地随心找房子,手机房源更精准,更快、更好、更省心!楼盘宝典--买房租房楼盘社区尽在掌握;准确定位--直接搜索附近房源,一键搞定;楼盘动态--随时关注楼盘信息,打折优惠绝不错过;最近联系--沟通记录方便快捷,保持联系更畅通。四大强劲功能,让你买房租房轻松自在!

相关专访:

 

西安出台细则严格落实国五条 微博观点大荟萃

谢逸枫:西安新国五条细则三次公布纯属瞎折腾

王圣学:西安国五条细则响应17号文件 20%个税征收难实施

朱林:西安国五条细则喜忧参半 好政策更待好执行

李连源:西安国五条细则是在打太极 “限价令”治标不治本

王建红:西安国五条细则大力挤压投资群体 楼盘销售速度将减速

21世纪不动产王宏选:房屋原值如何核定是核心

海汇房产:该来的总会来 消除购房者的顾虑是任务

中盟地产贺雄伟:细则落地 楼市机遇挑战并存

 

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com