[摘要] 上海市一中院的一纸判决，要求外滩地王项目的股权关系恢复至交易之前，这就意味着SOHO中国在2011年年底收购的该项目50%股权要悉数退回给上海证大和浙江绿城。
潘石屹成了上海外滩地王争夺战中的输家。
上海市一中院的一纸判决，要求外滩地王项目的股权关系恢复至交易之前，这就意味着SOHO中国在2011年年底收购的该项目50%股权要悉数退回给上海证大和浙江绿城。
SOHO中国面临的尴尬局面是，交易资金已交付完毕，两个卖家早已将这些钱花掉。尤其是取得74%转让款的上海证大至今依然没有走出资金困顿的境地，根本没有多余的钱赎回这些股权。
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而已经度过了危机的小股东浙江绿城，或许乐见其成。
退还是不退？股权款如何兑付？损失的财务成本如何分摊？这些问题，或许会拖很长时间，对于SOHO中国来说，这一闹剧收场越晚损失越大。
另一方面，从始至终，外滩地王的操控权都牢牢地掌握在复星的手里，即便SOHO中国坚持上诉，官司无限期拖延，项目还是在如期施工，完工之后的销售方式和营收分配，SOHO中国均无力染指。
潘石屹是输给了契约原则，恰恰这次，上海法院对这一市场经济的基石给予了支持。
为了顺利完成交易，避开地王项目公司的“母协议”中约定的“股东优先购买权”。SOHO中国和上海证大、浙江绿城的股权转让，特别设计了交易结构，通过收购目标公司的上级公司股权，并剥离这些上级公司的资产，使其成为仅拥有目标公司权益的壳公司。
交易完成之后，得意的潘石屹做过一个比喻：郭广昌一直认为，只有坐飞机才能从北京到上海。但我可以坐火车去，甚至我可以骑自行车去上海。
但是，他没有想到，骑自行车，没有保险。
法院认为，此举明显规避了《公司法》第72条规定，属于《合同法》第52条第3项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。
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法院的判决未出意料，因为一旦支持上述“骑自行车”的行为，那么“股东优先购买权”形同虚设。尊重契约也是为规范商业交易行为增加保障，取巧绕道的办法不可取、不可模仿。
虽然从操作过程上来看，这种违规行为并非SOHO中国主动为之，是急于出手的卖家在对两个卖家之间左右询价，陈仓暗渡的结果。但是SOHO中国选择这种曲线进入的方式和潘石屹以及SOHO中国历来的作风不无关系。
SOHO中国在业界曾有“烂尾楼专业户”之称，从资金紧张的业主手中购买烂尾楼和空置楼是其发家之法。对建筑质量和规划设计要求不高，再配以快进快出的营销手法，成为SOHO中国操盘的标志性特征。潘石屹看中的是上海标志性地段，但是这些地段往往地价高企、竞争激烈，从头做起的难度颇大。
对外滩地王的收购，SOHO中国也被外界认为是捡了个便宜。该项目的地块拍卖价就已经高达92亿元，再加上融资成本、税费等，总成本预计超过100亿元。按照50%股权计算，应该至少价值值50亿元，但SOHO中国只用了40亿元就将其收入囊中。
因为彼时的上海证大和浙江绿城正逢调控深寒，资金链高度紧张，急需抛售资产自保。可是市场中愿意接手的两个买家：复兴国际郭广昌和SOHO中国潘石屹，皆是精明的主。折价贱卖成为不得已为之。潘石屹成为那场暗战中的赢家。
事后，却传来上海证大的谈判首席代表汪先刚，在协议签署之后从上海证大离职，转投SOHO中国任职的消息。这个消息，让郭广昌如鲠在喉。
此外，潘石屹和郭广昌争地事件的发酵，也是上海市政府不愿看到的。一旦SOHO中国确立50%股份的股东地位，两个强势又已经撕破脸皮的股东对持不下，这个上海市标志性建筑的未来一定纷争不断。
而复星根植上海20年，与地方政府关系密切。SOHO中国在败诉后的声明中也影射判决没有遵循公开、公平、公正的原则，表示将上诉至高院。
无论上诉结果如何，这场纷争的解决办法都不明朗。SOHO中国或进或退？证大和绿城如何应对？复星会否接手剩余股份？地王何去何从？这些都是待解之题。
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4月25日，刚在上海外滩8-1地块官司中败下阵来的SOHO中国，以31.9亿元总价拿下古北5-2商办地块，折合楼板价为30244元/平方米，溢价48%。
《每日经济新闻》记者从业内人士那里了解到，SOHO中国此次拿地价格较高，但仍有一定的利润空间；由于外滩8-1地块败诉，SOHO中国未来还有可能进一步在土地市场出手拿地，既补充土地储备，又可保证手上货币资金的价值。
本次出让的地块为上海市长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2），出让面积16558.3平方米，容积率6.37，起始总价21.5亿元，起始楼板价20384元/平方米。据了解，该地块原为中华企业旗下的古北集团所有，此前因资金链告急，被迫将该地块以13.8亿元交由长宁区土地资源储备中心收储。中华企业营销总监戴正芳告诉《每日经济新闻》记者，他们通过旗下古北高岛屋参与了此次拍卖。而该地块因为所处地理位置优越，曾吸引了80余家房企领取申请书。
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经过229轮激烈竞争，SOHO中国联合悦洋有限公司从入围的四家房企中脱颖而出，以31.9亿元竞得该地块，折合楼板价30244元/平方米，溢价48%。戴正芳表示，在拍卖过程中，该地块的争夺主要集中在他们与SOHO中国之间，最后因价格过高决定放弃。
SOHO中下另一项目SOHO中山广场(小区网论坛)便位于此次出让的古北5-2地块附近。记者从其官方租售平台上了解到，SOHO中山广场的写字楼目前售价约6万元/平方米。戴正芳指出，加上建筑成本，古北5-2地块项目落成后，其成本价约5万元/平方米，而且该地块的位置比SOHO中山广场更好，再考虑SOHO中国此前通过海外融资的成本较低，因此该地块还是能赚钱。
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业内人士也认为，地价成本确实不低，不过通过基金融资、未来写字楼出售、商业持有等方式，还是有一定的利润空间。
上海中原地产研究顾问有限公司研究总监宋会雍测算，按照该地块所属片区的写字楼租金“天花板”价格，未来在5%多一点。而且以目前的城市规划，古北地区很难进入上海写字楼商圈，物业进一步的空间并不乐观。所以，他认为这个地价略偏高了。
戴正芳向记者表示，他们在竞拍过程中也一直在揣测，SOHO中国全力拿地或是因为官司败诉之后，急于补充土地储备。不过，宋会雍认为两者并无太大关联，“外滩地王”对于SOHO中国意义非常大，市面上很难找到同样的地块来取代它。而此次摘得的古北5-2地块，在市面上还有很多。SOHO中国此次拿地，更多还是因为有利可图。
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