[摘要] 今年前7月，北京四环内住宅均价大涨24%，商品房库存迭创新低。为应对市场的狂热，今年北京首例“限房价、竞地价”地块近日正式网上挂牌竞价。
今年前7月，北京四环内住宅均价大涨24%，商品房库存迭创新低。为应对市场的狂热，今年北京首例“限房价、竞地价”地块近日正式网上挂牌竞价。
业内人士指出，随着“限房价、竞地价”房集中入市，相关区域内房价将在短期内有效平抑。正是由于抑制房价上涨的效果显著，“限房价、竞地价”模式有望在推广。
北京今年首推“限房价地块”
据北京市国土资源局公告，自8月21日起，今年首宗限房价地块将开始网上竞价，竞买申请截止时间为9月3日。
据了解，限房价地块是指在土地出让前的限制条件中，就约定了商品房入市价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。
今年4月，北京版“国五条”细则就明确提出，北京将改变住房供应体系，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
中原地产市场总监张大伟表示，这种“限房价”地块的出现意味着北京住房调控思路由二元变成了三元，从传统的“保障房+商品房”，变成了“保障房、限价房和商品房”，限价商品房在购买上并没有像保障房一样有诸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。
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“限房价、竞地价”抑制房价效果明显
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“限房价、竞地价”会进一步对房地产市场起到降温作用。
上述地块并不是北京次试验“限房价、竞地价”。早在2011年，北京就曾推出“限房价、竞地价”商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块，建筑面积23.95万平方米。中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为6095元每平方米。根据招拍挂文件的规定，该地块商品房的销售限价均价为1.25万元每平方米，户型面积限定为中小套型。
“当时房山商品房均价为14000—15000元每平方米，限价房的价格相比市场价格低20%以上，对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的地块，对市场都有非常明显的影响。”张大伟说。
张大伟指出，一般商品房楼盘之所以会分期开盘，一方面是为了抓住购房者心理，造成抢房现象，另一方面则是捂盘推高价格，“而‘限价房’有固定价格，没有捂盘价值，因此会集中放量。”
“‘限房价’类地块体量多属于超过20万平方米的大型地块，涉及数千套住房。集中放量不仅会影响市场预期，也会稀释部分未来购房需求。”张大伟说。
顾云昌也认为，大体量的“限价房”在一定时期内瞬间形成大量有效供应，并将区域房价心理预期锁死，在短期内影响区域整体房价。
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“限房价、竞地价”模式或推广
“应该在一线城市推广‘限房价、竞地价’模式。”顾云昌指出，一线城市经济发展稳定“夹心层”人口众多，保障房、“限价房”、商品房三元制结构供应，可以保障各类人群住房需求。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，一直以来，价高者得的“招拍挂”模式，广受诟病，通过推行限房价、竞地价，可以有效地抑制高地价，平抑周围房价，可以视为未来房地产调控的一个重要手段。
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春曾公开表态，可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部也将总结、完善一些地方的经验，并出台规范性的文件。
实际上，除了北京以外，山东、甘肃、云南、山西、湖南、海南等部分地方都已开始试行上述“限房价、竞地价”的土地拍卖模式。
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为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标，缓解供求矛盾，北京（楼盘）落实年初调控政策、拟对自住型商品房进行限价。
据悉，北京关于自住型商品住房政策草案已经基本形成，近期也将陆续形成有效土地供应。据北京市土地整理储备中心显示，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块将于8月21日开始挂牌报价，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内，而该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右(小区网论坛)。
与此同时，据北京市土地整理储备中心显示，去年12月被暂停出让的农展馆黄金地块将于8月21日开始挂牌报价，起始价从20亿元下调至18亿元，折合楼面价3万元/平方米。
对于一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象，伟业我爱我家(小区网论坛)(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾。他说，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。
胡景晖认为，“限价地”与“准地王”互现符合调控基调。首先，从中央政府而言，调控方向有所转变，随着新一届政府的上台，通过行政手段打压房地产市场都难以如愿，取而代之的是形成一系列符合以下市场特征的长效机制：低端有保障、中端有支撑、高端有市场；其次，就地方政府而言，去年以来北京市政府通过预售证发放来控制房价，效果并不明显，然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾今有过“限价”的试点，控制房价效果明显；因此，将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
另一方面，与市场要求相符合。胡景晖分析认为，从土地财政角度来看，由于房价受限（明显低于周边房价），也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地(小区网论坛)价款来平衡限价地的损失。
胡景晖称，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；通过市场化形成“地王”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。
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