[摘要] 目前，南京市市属、区属国有全资、控（参）股房地产企业110家，占全市各类等级房地产开发企业总数510家的21.6%。其中，市属企业33家；区属企业72家；功能板块企业5家。长期以来特别是改革开放后，我市国有企业投资房地产开发为城市建设筹措资金，实施项目建设起到了积极作用。
关于转发市住建委等部门《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》的通知
宁委办发〔2013〕68号
各区委和人民政府，市委各部委，市府各委办局，市各直属单位：
经市委、市政府同意，现将市住建委、市政府国资委、市发改委、市国土局、市规划局、市财政局制定的《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
中共南京市委办公厅
南京市人民政府办公厅
2013年8月31日
南京市国资房地产企业退出一般商品房
开发领域工作实施意见
市住建委市政府国资委市发改委
市国土局市规划局市财政局
目前，南京市市属、区属国有全资、控（参）股房地产企业110家，占全市各类等级房地产开发企业总数510家的21.6%。其中，市属企业33家；区属企业72家；功能板块企业5家。长期以来特别是改革开放后，我市国有企业投资房地产开发为城市建设筹措资金，实施项目建设起到了积极作用。但在新的形势背景下，国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国有资产流失等不良现象。因此，从符合国家改革要求，符合广大人民群众利益出发，国资房地产企业退出一般商品房（除保障房、科技文化地产外）开发领域非常必要。
一、指导思想
以贯彻“十八大”精神，深化体制机制改革，着力整改群众路线教育实践活动中反映的突出问题为指导思想，科学合理、规范有序、积极稳妥地完成国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作。
二、工作目标
市属国有全资、控股房地产企业及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发领域工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发领域工作。
三、具体方案
（一）市国资委牵头负责市属集团所属房地产企业退出一般商品房开发领域工作，各市属集团负责具体组织实施。
1．清理范围
清理范围包括18家市属国有全资及控股房地产企业，15项市属国有参股房地产企业股权（详见附表），分别属于新工集团、紫金集团、城建集团、交通集团、地铁集团、河西国资集团、商旅集团、安居集团、新农集团、南京港集团等10家市属集团。
2．全资及控股房地产企业退出计划
（1）关闭清算6家。包括南京银丰房地产开发公司、南京公交房地产开发公司、南京置信房地产开发公司、南京铁源房地产开发公司、南京农垦房地产置业公司和南京老山房地产置业公司。2013年底前停止实际经营，人员分流安置到位，债权债务清理完毕。（责任单位：相关市属集团）
（2）股权转让3家。包括南京捷运房地产开发公司、盐城国民置业公司和南京国盛房地产开发公司。2013年底前完成产权转让。（责任单位：相关市属集团）
（3）业务转型9家。转型从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。包括南京仪表房地产开发公司、南京化建置业公司、南京建设发展集团公司、南京交通投资置业公司、南京奥体建设开发公司、南京青奥城建设发展有限公司、南京国资投资置业有限公司、南京国资新城投资置业有限公司、南京金湾房地产开发公司。2013年底前完成业务转型。业务转型企业现有未开发土地及项目，随项目公司统一划转安居集团加快处置。（责任单位：相关市属集团）
3．参股房地产企业股权退出计划
（1）10项已启动转让程序或前期工作的参股股权由原持股市属集团负责规范转让退出。包括新工集团对南京华纺房地产开发有限公司、金经纬房地产开发有限公司的参股股权，城建集团对南京城市建设开发（集团）有限公司的参股股权，交通集团对南京同泽置业有限公司、南京通亚置业有限公司、南京金基通产置业有限公司的参股股权，商旅集团对南京广播电视集团房地产开发经营有限公司的参股股权，安居集团对盐城国龙置业有限公司、盐城国强置业有限公司、江苏国基投资（集团）有限公司。2013年底前完成股权转让。今年底未完成退出的股权，统一划转安居集团加快处置。
（2）5项参股股权直接划转安居集团实施转让退出。包括长发公司的参股股权（长江经济联合发展（集团）股份有限公司和南京长江发展股份有限公司）、交通集团对恒盛江旭（南京）房地产开发公司的参股股权、河西国资集团对中冶和熙置业有限公司、中冶正兴置业有限公司的参股股权，商旅集团和紫金集团对南京朗诗集团股份有限公司的参股股权。划转工作9月底前完成。（责任单位：相关市属集团）
4．加大工作力度
（1）加强组织领导。各市属集团是具体组织实施退出工作的责任主体，要建立由集团主要领导挂帅、相关企业负责人参加的房地产退出工作小组和班子，加强领导，统筹推进。市国资委成立工作小组，对市属集团和企业的退出工作进行全程服务与督查。
（2）依法合规操作。严格履行清产核资、审计评估、公开挂牌等程序，合理确定股权评估价值、广泛寻求意向受让方，充分体现股权和资源的市场价值，维护国有资产权益，防止国有资产流失。审计基准时点以2013年7月30日为准。在转让、退出之际严格人事、财经纪律，不得转移隐匿资产。
（3）做好稳定工作。各市属集团要妥善做好相关企业的人员分流和岗位安排工作，落实稳定责任和措施，确保企业和干部职工基本稳定。
（4）清理资金占用。市属集团要加快清理与参股房地产企业之间的资金往来，确保于2013年底前清收完毕，并不再发生新的资金拆借行为。
（5）确保平稳交接。涉及划转安居集团的股权和项目，要抓紧做好交接工作，确保9月底前完成交接手续。各市属集团划转给安居集团的股权和项目，一律以今年7月31日的资产数据进行交接，交接双方要加强配合，严格人事、财经纪律，要保证交接过程中人、财、物管理顺畅。
（6）加强考核督查。市国资委要将市属国有企业退出一般商品房领域工作列入市属集团年度考核目标，并建立动态管理机制，严格督查考核。
（7）严格检查验收。今年底，市有关部门组织对市属国有企业退出一般商品房领域工作进行全面检查验收。对未按时按要求完成退出任务、造成国有资产流失等行为，依法依纪追究企业主要负责人和相关人员责任。
（二）各区政府、各功能板块管委会负责区属、功能板块的国资房地产企业退出一般商品房开发领域的具体实施。
1．2013年10月31日前各区政府、各管委会参照市里做法，结合辖地实际制订具体的工作计划。
2．2013年11月1日起各区、各管委会按计划实施相关的退出工作。
3．2014年6月30日前各区、各管委会完成退出工作。
（三）市政府各职能部门应根据各自相关职能，强化工作措施，加强行政审批事项源头管理，自本实施意见发布之日起对市属全资及控股国资房地产企业（对区属、功能板块全资及控股国资房地产企业自2013年11月1日起）在手的老项目按关闭清算、股权转让、转型发展、划转安居集团四类退出模式，依法办理项目和开发地块的变更、收回、注销等相关手续，并采取措施，确保国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作按期完成。
1．市国资委：严格国资管理，规范企业经营行为，不批准新成立房地产开发企业和参股房地产经营等投资行为。指导和监督企业规范履行股权转让程序，维护国有资产权益，防止国有资产流失。监督实施国有拆借资金的收回。
2．市发改委：一律不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目。
3．市国土局：停止接受我市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请。
4．市住建委：不办理房地产开发企业设立备案手续，不办理房地产开发企业资质，对未完成退出工作任务的不办理商品房预售许可证。
5．市规划局：不核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。
6．市财政局：监督国资房地产开发企业按财务制度进行会计核算和清算，督促有关单位按相关规定管理退出国有资本获取的。
7．市监察局：全过程跟踪督查我市国资房地产开发企业退出工作，按照时间节点，明确责任主体，严格查处违规违纪行为。
四、组织机构
国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作是我市综合改革的重要组成部分，也是国有资产资源配置的一项战略步骤，涉及各类市属、区属、功能板块等多种单位性质、多种从业人员的转型、安置，同时也是我市群众路线教育实践活动中反映的突出问题是否切实整改，从而赢得广大群众满意的一件大事。为确保此项工作顺利有序进行，成立由市政府钱建宁副秘书长担任组长，市发改委、国资委、住建委、财政局、工商局、国土局、规划局、监察局等部门负责人、各区分管区长、各功能板块负责人为成员的工作实施推进小组，组织协调国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作。
山雨欲来风满楼，南京国企退出商品房开发市场几成定局。
9月1日，南京市政府给33家南京市属国企定下最后期限，必须在2013年底前退出一般商品房开发市场；2014年6月30日之前，77家区属国资企业必须从房地产业务中退出。
有消息称，南京市国资委等相关主管部门，正在部署国企退出房地产业务的具体方案。
数据显示，南京市上半年通过土地出让揽金307.1亿元，同比增幅为133%，“退出”在这一背景下愈发显得艰难。
国企“退房”
市场有多活跃，退出就有多艰难。
其实，这个决定并非突然。2012年5月15日，南京市在综合改革大会上公布了《关于实施综合改革工程的意见》，《意见》提出要深化国有资产管理体制改革，要求国有企业原则上不再参与商品房开发。
不过当时，并没有公布《意见》的具体实施细则、实施方式，以及退出房地产市场的国有企业名单。
一些业内人士对这一消息不置可否，很大一部分原因是南京房地产市场上纯粹的国有企业已经不多了，不管是从市场还是行业本身，影响都不算大。
在南京从事商品房开发的国有企业有多少呢？记者粗略算了下，有中北地产、建发集团、栖霞建设(600533,股吧)（600533.SH）、城开集团、中电置业、国信地产、奥体建设、交通置业等，涉及的楼盘达20余个。
这一“退出”的步伐逐步在加紧中。
2012年6月份，南京召开市六大市属国有企业集团成立大会，江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽提出市属、区属的国企，包括控股或者参股的企业，要退出商品房开发等领域。
这是一个明显的信号，“国有资本要从非主业领域退出，特别是一般竞争性商品房开发等领域将不再新增投资，逐步退出。”杨卫泽公开表示，已经在做的商品房项目做完后要全部退出。
不仅如此，杨卫泽表示，除了保障房和中低价商品房，或市委市政府特批的项目外，今后上述国企不得参与商品房土地拍卖，国土局、规划局、住建委等部门不得向其供给土地或审批项目。
如何界定国企
值得争议的问题是，到底什么才算民企，南京不少国有企业尽管还有国资背景，很多已经完成了改制，有国资股份在，但身份已经成为民营企业。
当时，有一家企业的负责人对记者表示，国资是他们的大股东，但是他们的身份是民企，也一直没有收到任何政策。
部分上市公司更是存在争议，比如栖霞建设，此前这家公司一直表示他们并不在清退名单里。
栖霞建设是江苏省房地产业的龙头企业，其控股股东为南京栖霞建设集团有限公司（占股33.11%），而后者的实际控制人和51%股权的所有者是南京市栖霞区国有资产投资中心。
同样存在争议的还有南京高科(600064,股吧)置业有限公司，该公司的控股股东为南京高（600064.SH），而后者的控股股东和34.65%股权的拥有者为南京新港开发总公司。南京新港开发总公司是南京市国资委下属企业。
这些多少存有争议的企业正是争论的焦点，更何况，上市公司的这块业务一旦要退出，该如何退，也是一个大问题。
退出难题
具体退出时间表出来后，业界一片哗然。
南京奥体建设开发有限责任公司一位负责人表示，他们正在部署退出的方案，会按时退出房地产业务。
这也是南京土地市场上颇有代表性的一家企业，南京奥体建设开发有限责任公司成立于2001年10月，为南京河西新城国资集团直属企业，河西新城建设直接持有奥体建设80%的股份，2003年初承担了奥体新城项目开发建设。
栖霞建设、城开集团等国资房地产开发企业，也在研究部署相应的方案。资料显示，城开集团控股股东为上海绿地，持股51.76%；第二大股东为南京市城市建设投资控股（集团）有限公司，占比33.48%，是国资参股企业。
这也不代表国企没有了退路。南京市在此次《意见》中明确规定了国资退出的四种方式，一是关闭清算，二是股份转让，三是业务转型，四是划转安居集团。
此前，南京市国资委主任黄玉银公开表示，《意见》所说的“退出”，指的是一般性商品房开发，并不包括保障房，也就是说，自去年开始大规模建设的南京四大保障房片区不会受到任何影响。
不管如何，这些国资如何慢慢淡出商品房开发市场，确实是一个颇为棘手的难题。
今年4月2日，南京奥体建设仍以33.6亿元的总价，经过37轮举牌竞价，拿下了河西南部一幅地块，折算下来楼面地价达到了11124元/平方米，创下了河西南部地块楼面地价之最。
“地王”花落央企国企仍属平常事，值得推敲的是，这一时间，刚好是南京市首次要求国企退出房地产业务一年左右的时间。
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