[摘要] 曾经一度流行的以房养贷，以所得租金抵消大部分甚至是全部房贷的做法已经过时。近些年，西安房价不断上涨，但租金的涨幅明显低于房价的涨幅。这让那些想以房养贷的人直呼“养不起”。
曾经一度流行的以房养贷，以所得租金抵消大部分甚至是全部房贷的做法已经过时。近些年，西安房价不断上涨，但租金的涨幅明显低于房价的涨幅。这让那些想以房养贷的人直呼“养不起”。
每月租金仅为房贷一半 市民直呼“养不起”
西安市民吴先生在西安市东二环附近购买了一套96平米的房子，出租的租金是每月1500元。但他每月要给银行还3000多元房贷。“本来每月还指望租金能为房贷缓解压力，没想到，房租根本无法支持房贷。以房养贷这样的说法看来现在已经不靠谱了！”
吴先生算了一笔账，“我们买这个房子总共花了56万元。贷款30万，每个月给银行按揭要还3000元多一点。但按照现在每个月1500元的租金来计算，一年的租金只有18000元。这和把买房的钱存在银行享受定期存款差不多。而且，现在物价也比较高，尤其是食品价格上涨幅度很大。这样一算账，发现投资房子真是划不来。如果房价不上涨，弄不好将来还要亏本。真的是养不起。”
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独立地产评论人士李连源认为，出于投资目的的以房养贷，重点在于房价还能涨多少，而不是靠租金涨幅实现超长期投资回报。前些年，当西安房子价格在3000多元的时候，以房养贷的确可以起到很好的作用。但现在西安房价已经达到了7000元左右，再继续以房养贷，显然已经行不通了。西安的租金偏低，基本上在3％左右，而贷款利率是6.55%。两厢一对比，显然不划算。
西安住宅投资不及银行理财产品
美城机构总经理汪魏给记者提供了这样一组数据，可以看出西安住宅市场以房养贷的基本状况。
数据显示，去年，西安市普通住宅成交973万平方米，成交均价为每平方米6587元。以普通住宅来计算，根据西安市房租价格相对较高的高新区、曲江新区、经开区三个开发区的数据统计，基本上每平方米每个月的租金是20元。用这样的数据进行计算，如果房东要收回成本将需要27.5年。如果按照这样的房租收入比进行计算，其年为3.57%。
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“目前银行一年定期存款利率为3%，但是，有些银行是按照3.25%进行上浮。这个利率与普通住宅一年的投资率3.57%相比，基本上相当。而目前银行理财产品率基本上在4%以上，投资住宅的率还没有银行理财产品高。另外，如果再算上装修费用以及相关费用，其投资率还没有银行定期存款高。以房养贷已经进入到了养不起的状况。”汪魏分析。
“27.5年才能收回成本指的是高新、曲江、经开区的房子，如果平均到整个西安。住宅平均需要30年才能收回成本。”汪魏认为。
房租涨幅低于房价涨幅是主因
为什么七八年前，人们喜欢以房养贷。那时候不仅能养活，而且颇丰，而现在连“养”都“养不起”了？业内人士认为，这些年来，房租涨幅明显低于房价的涨幅是主要原因。根据国家统计局网站资料，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨。西安的租金涨幅相对平稳，并没有出现较大的涨幅。
相关数据显示，10年前，西安的商品房均价大概在3000元左右。10年过去了，现在房子的均价在7000多元，涨幅超过100%。然而，10年前90平方米两室的房子租金在1000元左右，现在基本上在1800元左右。涨幅在80%左右，涨幅明显低于房价的涨幅。
西安房地产信息网副总经理李宇兵分析，从房价和租金上涨的对比来看，双方并没有一个同步的效应。在前几年市场活跃的情况之下，房价涨幅明显，即使租金上涨，其幅度也没房价的涨幅大。
李宇兵分析，目前西安二手房成交均价在6500元/平方米左右。以90平方米两房为例，普通装修房源的主流租金水平处在1800元/月，按此计算其租售比为1：325。国际上通常用来衡量一个区域房产运行状况良好的指标之一，租售比一般界定为1∶300~1∶200。比值越高，说明房价中的投资需求越大；比值越低，其出租就越高。公开数据显示，纽约曼哈顿地区租售比在1：110左右，东京1：308，新加坡为1：256。 本报记者胡晓军
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