[摘要] 在业内讨论多时之后，土地流转信托近日终于“破冰”,首单落户安徽省宿州市埇桥区人民政府。
在业内讨论多时之后，土地流转信托近日终于“破冰”,首单落户安徽省宿州市埇桥区人民政府。
中信信托日前成立“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，成为了业内家成立土地流转信托的信托公司。
事实上，土地流转信托对实现农业的规模化、集约化、现代化经营具有重要意义，也被认为是信托行业在转型机遇期重点关注的发展方向之一。日前包括北京信托、安信信托、上海信托等多家信托公司都在进行土地流转信托的研究及调研。
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但因土地流转信托涉及政策不明、农民权益分配等问题，业内普遍认为土地流转信托目前大规模推广的条件尚不成熟。有分析人士认为，引入社会资本，探索土地流转的不同方式将是解决农村土地流转问题的大势所趋，信托能否站到舞台中央还需拭目以待。
土地流转信托
单“落地”
“这只产品刚刚成立，在推进实施的过程当中，一定会有这样或那样的问题，因此希望得到各方的关心、理解和支持。”中信信托董秘张继胜日前在媒体通气会结束时如是表示。
尽管项目已经成立，但是试点中的土地流转信托可能遇到的种种困难，也让中信信托不敢有十足的底气。
根据中信信托近日发布的《中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期成立公告》，中信信托首期土地经营权集合信托计划已经于2013年10月10日正式成立，信托期限为12年，信托计划的A类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府。“信托计划流转的土地面积为5400亩。远期看流转面积能达到25000亩。”中信信托有关负责人在会上表示。
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资料显示，中信信托的“1301期”信托计划的信托受益权采用结构化设计，期涉及流转的土地面积为5400亩。流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区板块包括现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目等。
虽然中信信托未给出项目的具体结构，但是中信信托的业务负责人介绍，该产品在方案设计上，采用结构化、混合型的设计，主要分为三部分：一是财产权，农户将土地承包经营权委托给中信信托，中信信托集中管理，通过专业化的服务公司进行出租；二是通过发行资金信托计划解决提升流转土地、建设上述五大板块的资金问题；三是发行资金信托计划所募集的资金还有一部分用于地租支付和土地整理、解决五大板块建设资金的期限和流动性问题。
大规模推广
条件不成熟
张继胜在媒体见面会上表示，除了目前已推出的这一单项目之外，目前，中信信托还有多个团队在各地进行考察。“我此前也带领了一个团队在我国西南地区的一个省份进行调研，昨天刚刚回到北京。”
事实上，不仅中信信托，日前包括北京信托、安信信托、上海信托等多家信托公司都在进行土地流转信托的研究及调研。
不过，信托公司对土地流转信托的调研虽然很多，但是迟迟未能推出有多层原因。对于中信信托的“1301”项目，中投顾问农林牧渔业研究员宋杰凝指出，保证农地使用性质不变、维护农民权益最为敏感和困难，是该项目存在的主要风险。但综合我国农村社会经济发展趋势，引入社会资本，探索土地流转的不同方式将是大势所趋。
除此以外，中信信托此次合作选择安徽宿州也有其独特意义。资料显示，宿州市埇桥区2010年8月被农业部批准为批国家现代农业示范区，2011年11月被农业部批准为批农村改革实验区。“安徽是我国家庭联产承包责任制的发源地，加上宿州的政策优势，这些特点应是此笔信托计划得以顺利推行的重要因素。而我国其他地区可能没有宿州这样的优势，因此产品的可复制性不强。”有信托分析人士指出。
“此外，土地流转信托还涉及政策、农民权益分配、土地质量的问题，在这些问题有有效地的解决方法之前，土地流转信托的大范围推广条件尚不成熟。”上述人士指出。
据悉，国务院研究中心课题组在十八届三中全会召开前夕，推出了具有顶层设计色彩的《新一轮改革的基本思路和行动方案》，将“深化土地制度改革”列为八大改革重点领域之一。业内普遍认为，虽然土地流转信托目前大规模推广的条件尚不成熟。不过引入社会资本，探索土地流转的不同方式将是解决农村土地流转问题的大势所趋，信托能否站到舞台中央还需拭目以待。
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随着房企融资渠道的多样化，房地产信托也似乎走到了“十字”路口。
投中集团数据显示，自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。今年、第二季度，房地产信托占比分别为9.40%、9.12%，“各信托公司开始有目的地降低房地产信托的占比”。
目前，包括平安信托、上海信托与外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域，但与信托公司合作成立地产基金的房企只有包括万科、绿城、世茂等的国内龙头房企。
对此，投中分析师李鑫向《每日经济新闻》记者表示，基金型的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定，在某种程度上解决了刚性兑付的问题，房地产信托基金化或将成为新趋势。
33家上市房企公布再融资预案
9月27日，中天城投(000540,股吧)集团发布了定增募资30亿元的再融资预案，所募资金将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目，贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团（公租房组团）项目，以及补充流动资金。
此前，多位业内人士均向记者表示，上市房企再融资将会是结构性开闸，只有涉及“棚改”、“保障房”、“刚需房”等符合国家相关政策的再融资预案才有可能通过。
据记者不完全统计，截至今年9月底，已有33家上市房企公布了再融资预案，计划融资额超过770亿元。其中，涉及股权融资逾570亿元，债权融资逾200亿元。
日前，有消息称，证监会已开始受理上市房企的再融资申请，不过至今，仍未有一家上市房企获得放行。迪马股份(600565,股吧)早在7月中旬就发布了重大事项停牌，后来公告要注入母公司东银控股集团旗下的地产业务，前不久重组方案才获股东大会通过。
昨日（10月16日），迪马股份董秘张爱明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前证监会已经接受了公司的相关材料，但还没有受理，下一步能否通过暂时还不得而知。
10月15日，《企业观察报》援引相关专家的观点表示，股权融资或成为上市房企再融资，因为地产行业的优势就是利润率相对较高，能负担优先股股息。
房地产信托基金化或成趋势
根据中国信托业协会统计，截至2013年第二季度末，国内房地产信托规模存量余额超过8000亿元。
然而，在此过程中，快速扩张的房地产信托背后的风险也在逐渐显现。为降低房地产信托快速扩张带来的系统风险及兑付压力，各信托公司开始有目的的降低房地产信托的占比。
投中集团数据显示，自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。值得注意的是，目前，已有多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型。
自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中，“万信-房地产信托基金-1号”共募资1.29亿元，属于一般信托计划，而“万信-房地产信托基金-2号”将投向浙江祥生房地产持有祥生百越19%的股权与1.46亿元的应收款债权。“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。
在李鑫看来，房地产信托基金化或将成为新趋势，因为基金化的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定，在某种程度上解决了刚性兑付的问题。
有分析师称，“这应属于过渡性产品，把原先三年内的信托产品，加上基金模式做长到5年甚至更长，然后再慢慢过渡到无限期可转让的房地产投资信托基金（REITS）”。
中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品，正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”
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