[摘要] 正当业内人士因为国庆期间，北京楼市仅3项目开盘，成交893套的“惨淡”开局，无法延续金九旺销牛市而捏把冷汗之时，10月的第二周，北京楼市5盘齐开，4盘“日光”的战绩才算正式拉开了“银十”大幕。据说唯一没有“光”的一个项目，也仅剩为数不多的四居大户型。看来国庆假期，楼市只是暂时打了个盹儿。
正当业内人士因为国庆期间，北京楼市仅3项目开盘，成交893套的“惨淡”开局，无法延续金九旺销牛市而捏把冷汗之时，10月的第二周，北京楼市5盘齐开，4盘“日光”的战绩才算正式拉开了“银十”大幕。据说没有“光”的一个项目，也仅剩为数不多的四居大户型。看来国庆假期，楼市只是暂时打了个盹儿。
尽管上周末只是一个“单休日”，包括望京(社区网论坛商铺)·金茂府、华润公元九里、润枫领尚、北京风景、旭辉E天地5个项目开盘销售，累计新增供应套数超过千套，但仍然在旺盛的购买力面前消化殆尽。值得一提的是，这其中，既有不限购、总价每套70万元的小户型项目，也不乏单价突破6万元的高端城市公寓，甚至连在去年楼市低谷期价格“腰斩”都不曾打动购房人的项目，在如今都受到“一房多抢”的“礼遇”。至此，北京楼市银十“镀金”已无太多悬念。
“日光盘”，历年楼市中皆有，完全不算新概念，但像今年下半年以来，在限购限贷的市场环境下，项目扎堆“日光”的景象，倒还是头一遭。于是开发商一边揉揉眼睛表示难以置信，一边紧锣密鼓地继续推盘，而受到主管部门预售证审批的限制，只好先蓄客解渴。于是，又出现了尚未入市项目，目前的客户登记量早已远超项目实际的供应量，供需比高达5：1，开盘即售罄已是板上钉钉。
如此来看，楼市的沸腾，似乎只是一瞬间的事。但殊不知在开锅之前，绝大多数项目少则一月、多则一年以上的排队蓄客，早已将市场之火一步步拱起。
对于老百姓而言，涨幅、环比、空置率等各种数据由于统计口径不同，结果也大相径庭，具体涨多少，实在算不清。但最直观的感觉是，去年南六环外，一套100平米房子可以抵3辆帕萨特，今年可以抵5辆了，如果要算上自付精装修的款项，那还可以再多加一辆。面对这样的现实，再固执的人也会忍不住动摇，然后因为担心搭不上这班购房顺风车而恐慌，楼市也出现了“越心慌越购买，越购买越日光”的怪圈。
同样心慌的，或许还有主管部门。想尽办法利用限购限贷限售捆绑住了房价的手、脚，甚至眼睛，却仍然无法阻止楼市在意念中狂奔。根据日前中原地产研究中心监测的数据，国庆长假后周，各地商品住宅成交强势反弹。40个大中城市商品住宅共计成交592万平米，环比前一周大幅增长136%，其中一线、二线及三四线城市涨幅分别为153%、143%、125%。当越调越涨的魔咒难解时，人们开始将希望寄托在呼之欲出的长效机制建立上。
多位业内人士都不约而同地表示，国家必须加快房地产调控长效机制的建立，年初在楼市引发震荡的“国五条”并未能全面遏制房价上涨的猛势。然而面对多地房价近期快速上涨的现状，近期也有消息称，据权威人士透露酝酿已久的房地产调控长效机制有望浮出水面。然而，长效机制究竟何时推出，效果又会如何，我们仍需拭目以待。
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“新国五条”公布半年，房价未降，成交量则回升明显。一方面开发商“炒房价”、地方政府“炒地价”，部分城市“日光盘”、“地王”重现，另一方面宏观经济尚未好转，楼市调控显得异常复杂。这种复杂心态体现在中央政府近期的表态中，则是用“促进房地产市场健康平稳发展”取代了此前一直强调的“促进房价合理回归”和对调控的一次次强调。而近期的“房地产调控长效机制”已形成草案的传言，或许预示着近年来一直采取的房地产调控“行政手段”将逐步被更为长期的“经济手段”和“市场手段”取代。
长效机制传闻
有传言显示，有关房地产调控的长效机制，已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见，但推出时机尚未确定。此前就有媒体报道，今年7月初，国务院发展研究中心组织国内各领域专家召开专题会议研讨楼市调控长效机制问题，其中的三大基础性工作开始起步，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度。在上述传言中，长效机制或在年内有眉目。
而这个传言在近日的“2013博鳌房地产论坛”上得到了中国房地产业协会副会长朱中一的证实。朱中一表示，长效机制应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，同时又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
“长效机制的设计、完善都有一个过程。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，这既涉及中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。”朱中一表示。
与朱中一同为房地产调控智囊的财政部财政科学研究所所长贾康的表态，也从侧面印证房地产长效机制或将年内出台。在谈到房地产长效机制的重要一环——房产税时，贾康表示，这几年从层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围或推进房产税改革试点的要求。“上半年没消息，也并不意味着下半年就一定没有消息，今年没有消息，也不意味着明后年没有消息，大方向下它只是迟或早推进改革的问题。”贾康表示。
楼市热度倒逼
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，今年以来房价上涨趋势得到抑制有限，成为倒逼房地产调控长效机制的最主要因素。
2013年7月，百城房价均价10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，今年7月涨幅比6月扩大0.10个百分点。同时土地市场升温，各地地价纪录不断刷新，北京单日土地“四连拍”，单日卖地67.2亿元，上海“三连拍”，成交总价达23.2亿元，在深圳，央企华润置地8月16日以109亿元夺得深圳前海新总价地王。广州、天津等城市近日也连续出现高价地块。
与此同时，租金价格上涨幅度则更为明显。国家统计局数据显示，2013年7月份，住房租金价格上涨4.4%，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续43个月上涨。
“此前，限购等行政手段为主的应急性措施短期效果显著，但在一段时期后市场反弹则更加明显。若要标本兼治房地产市场供需失衡怪象，加速推进长效机制方是关键。”中指研究院分析师对新金融记者表示。
当前，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者居多。张宏伟表示，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨的前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。政策面不再强调促使房价合理回归，而是和当地GDP或人均实际可支配收入挂钩。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。“但是从政策或制度走向来看，限购、限贷、限价等行政化的调控措施不是长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场‘去投资化’的目的。”一位房地产业内人士表示。实施限购后又对限购有所放松的城市。根据温州新规，原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买两套。
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