[摘要] 中国共产党十八届三中全会即将于11月召开，作为决定一系列中国大政方针的重要会议，全面改革、经济发展、国计民生等系列问题将在本次会议上成为怎样的议题、包括地产在内的各行业是否会再度面临政策环境的大幅变动，是普遍关注的焦点。
中国共产党十八届三中全会即将于11月召开，作为决定一系列中国大政方针的重要会议，全面改革、经济发展、国计民生等系列问题将在本次会议上成为怎样的议题、包括地产在内的各行业是否会再度面临政策环境的大幅变动，是普遍关注的焦点。
据新华社报道，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。根据会后刊发的新闻通稿，会议要求，“各地区各部门要......积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”
正是这段短短数十字的新闻通稿，引发了外界高度热烈的讨论和猜测。原因在于，作为中国各项政策的决策机构，此次政治局会议对于房地产问题进行表态的措辞的一些微妙变化、以及背后所透露出的些许变化气息，引发了市场的充分遐想。
具体而言，据多家研究机构综合分析表示，过去十年来频繁出现的诸如“加强房地产市场调控（此前还有‘坚持不懈地’、‘坚决......不动摇’等措辞更强烈的说法）”和“做好保障性住房工作”等措辞多年来首次没有出现在与房地产有关的环节中。
与之同时，国家发展和改革委员会主任徐绍史在接受新华网、中国政府网联合专访，解读当前中国宏观经济形势时表示，针对中国房地产市场的当前情况，中央的安排部署是“探索建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。此前并未见诸于官方媒体报端的“建立房地产长效机制”这一全新说法由此正式登堂入室。
此后，中共中央政治局决定今年11月在北京召开中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，根据新华社刊发新闻稿，即将召开的十八届三中全会的主要议程是“研究全面深化改革重大问题”。作为牵涉中国经济命脉的房地产业，在经历和适应了调控环境下的非常规发展态势后，是否又将面对一系列全新的政策形势？目前看来借十八届三中全会的契机而推出在即的“长效机制”，将会由哪些具体政策组成、其与当前的“调控”政策又将有何异同？对这些问题的思考和解答，将有助于我们对未来中国房地产业影响至关重要的政策因素的整体把握。
把握宏观面
针对某个特定行业的指导性政策若发生微调，直接原因显然在于中央政府的政策目标发生了变化，而深层次原因可能是市场的客观情况已经与此前一批政策出台时的背景有了较大不同。因此，正确理解当前中国经济宏观面的基调、尤其是领导人对基本面的解读，是政策预测的关键。
从宏观面来看，当前决策层对中国经济的基本判断应该是处于不稳定的恢复增长过程中，这从近期李克强总理在大连达沃斯论坛进行的主题演讲中针对中国经济是否将面临“硬着陆”的猜测，李克强进行的如下回复而可见一斑——“中国经济现在正处在转型升级的关键阶段，当前经济发展的基本面是好的，经济运行是平稳的”，一方面认可增速中枢下移而不短期刺激，另一方面也强调“守住稳增长、保就业的‘下限’”。
坚持蓝图、聚焦增量、厘清风险、谨慎改革，这四项原则似已成为克强经济学中“打造中国经济升级版”模式的关键。从下半年来国家审计署对地方政府债务进行摸底审计、到以利率市场化为突破的金融改革及上海自由贸易区两大改革路线图的迅速、高调出台，都可看出本届政府在经济工作上的主要思路和选择的突破口所在。
有理由相信，中央政府已经选定了金融改革和上海自贸区两大领域进行改革试点，而下一阶段最有可能推进的将是与之配套的地方政府机构改革试点，其关键在于建立起地方政府收入支出约束，为地方债和民间资本引入提供制度基础。而此前热议的土地制度改革，由于牵涉重大，出现在接下来可能由十八届三中全会所提出的改革路线图中的可能性并不显著。
具体层面上，保持地方政府财政的健康度、为地方基础设施建设寻找到可持续的投融资模式，这是“推动城镇化建设”这一宏大命题下最核心的两大要素。比如，为了为地方财政提供可持续来源，保证县级政府能拥有资金用于提供公共服务，这或许需要允许地方获得税收，同时割断他们对土地财政的依赖，这构成了对热议的房产税背后的最坚实考虑。
诊断微观面
从国家统计局公布的2013年前三个季度房地产市场运行基本情况来看，2013年房地产投资持续增长但增幅出现降低势头，同时商品房销售额和销售面积同比大幅增长，但各地情形走势出现严重分化，具体而言一线城市房价继续保持了两位数的增长幅度，但三四线城市和部分二线城市房价下跌压力较大。
更为重要的一点是，目前地方政府债务较高的局面，与房地产市场密切相关，任何新出台政策在制定过程中必然会反复慎重地考量这一点。这是外界对于“长效机制”总体偏稳定与谨慎的判断的重大依据。
这一系列事实构成了下阶段“宏观”政策可能性微调的基本方向。从李克强总理在不同场合中都多次强调的“保持政策的平稳性”来看，长效机制的出台，并不必然意味着国家层面上将现行的限购、限贷等系列调控措施推翻、并出台一套新的房地产政策取而代之，更大的可能则是向市场释放这样一种信号，即现行的政策将在一段时间内长期存在；这其中包括对于房地产行业的银行信贷和资本市场融资再融资管控仍将持续偏紧，就范围来看限购政策还将持续，尽管不排除类似温州近期的政策调整这样的局部性放松。
长效机制着眼点
中信证券房地产研究员付瑜表示，未来房地产行业的调控长效机制具体来说很有可能由三部分组成：促供应、松融资、去杠杆。
具体而言，是从供给端入手增进供应的政策，主要包括加大土地供给，给快周转的开发企业正常的融资渠道和盘活存量金融资源的办法（如资产证券化）。第二是确保供给释放有效性的政策，包括打击囤积土地，支持快速周转的发展商，简政放权，加快开发流程。第三是稳需求的手段，包括稳步调升按揭贷款加权平均利率，有序解除部分城市的行政性需求管制和稳定舆论预期。
分析人士预测，改变对地产企业融资渠道一刀切的限制态度，这是目前和下一阶段政策最显著的区别以往之处。这种态度的改变，主要是因为对地产行业去杠杆的政策效果并不好。从总量层面，限制企业融资渠道原意是迫使企业理性定价，但实际结果则是造成企业不拿地，少开工，甚至出让存量项目储备，从而造成市场整体的供应缺口。结构层面，限制企业融资渠道造成影子银行横行，融资性信托大行其道。畸形的融资结构既无法鼓励快周转类的发展商，又包含了潜在的金融风险。
从短期来看，将利率保持在上行通道，是避免房价全面上涨的办法。目前各地85折利率优惠贷款越来越罕见，二套房贷款政策丝毫不放松。同时，房价下跌区域开始放松行政性管制，温州、盐城，和很多房价有下跌压力的城市放开了前期限价、限购等需求管制手段。
总而言之，在核心政策不会在短期内发生大幅变动的背景下，的变数，正是房产税。
房产税扩容的信号意义
国家税务总局7月12日下发的一份题为《关于转变职能、改进作风更好服务大局》的通知，不出意外地引发了外界的高度关注。该通知称，将研究扩大个人住房房产税改革试点范围。各界普遍认为，这一表述表明房产税扩容的脚步越来越近，但并非超市场预期。
房产税作为一种调控的长效机制，要更好的发挥作用，个人住房信息系统建立与统一的不动产登记制度是非常重要的。在个人住房信息联网方面，多数省会城市已经实现和住建部系统联网，部分地级市进度不一，有些是同省会城市一样和住建部系统联网，有些则是和本省住建系统实现联网。有消息称，截至今年6月30日，40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市。
在统一不动产登记制度方面，今年十二届人大一次会议审议决定，2014年6月底前，国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。该条例如能顺利出台，将有助于规范和明确我国住房制度下的各类形态房产的产权信息，其本身是房地产制度建设的基础。
自2011年以来，重庆和上海已率先开启房产税试点。从两个城市新建商品房住宅的成交量价历史看，房产税对于抑制房价上涨的作用并不明显。因此，在税率不超过（1%-2%）的国际普遍水平的情况下，房产税意义不在于短期调控房价，在于重塑地方政府收入模式和长期税制建设，同时在构建多层次住房体系中，房产税将被作为一种税收的调控手段未来将发挥“高端有抑制”的作用。
渣打银行首席经济学家王志浩就撰文认为，而在即将召开的十八届三中全会上，并不会就“诸如房产税征收水平......等细枝末节的问题”进行讨论，这并不意味着这个问题不重要，而是国家相关各部委（国税总局）应该已经有了自己的计划，如同此前迅速被批准和公开的中国人民银行的利率市场化改革方案。王志浩等认为，针对房产税和城镇基础设施投资等技术性、但影响深远的问题，“全会的关键在于给出清晰的改革的基本原则，以指导随后的政策细节并为其提供全方位理论支持”。
总而言之，新一届政府正在逐步修正以往短期的、行政干预式的房地产调控，开始转向理性的、市场化的调控，并且更加重视政策的长期化、制度化，这对于开发商的投资预期将会起到稳定作用，也是有利于整个行业的长远健康发展。
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政策预期催升大户型成交 调控长效机制意见征求已入尾声
本报记者从多家中介机构了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增长，新增房源量增长曲线已经高于新增客源量。其中大户型“豪宅”成交量几乎每月都在上涨。
尽管从上海、重庆等试点城市来看，房产税迄今并未对当地城市产生实质影响，但一些拥有多套房的财富阶层，已经从政府所传递的种种声音中感觉到某种不安。
最近盛传的房地产调控长效机制，其中包括可能进入实质推进阶段的房产税。而十八届三中全会被认为是政策加码的节点。
参与了房地产长效机制讨论的华远地产任志强对本报称，长效机制讨论方案已经几易其稿。“目前都已经作废四五稿，前后改动都非常大。在政府没有对外公布前，消息都是不确定的。”任志强说，但他拒绝透露曾经被作废的长效机制方案细节。
全联房地产商会创会会长聂梅生透露，长效机制的意见征求已有数月，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。
今年4月份，针对房价过快上涨等因素，国家出台了历史上负担最重的20%个人转让所得税。在该政策出台之初，大部分业内人士曾判断，参照历史经验，北京二手房市场很可能因高额的税负而被冷却。但实际市场并非如此。
记者从多家中介机构了解到，不管是整体还是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增长，甚至新增房源量增长曲线要高于新增客源量。
链家地产提供的内部数据显示，今年以来，除了4月份受新出台调控政策影响，新增房源环比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在环比增长，而这一波动曲线要大于新增客源增幅；我爱我家(小区网论坛)、21世纪不动产提供的内部数据也显示，北京新增房源量增幅也相较往年明显上涨。
二手豪宅方面增幅较为明显。丽兹行豪宅研究院数据显示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上涨24.24%。这并不是涨幅的月份，按照该机构发布的月度报告，除了4月份，受国八条市场调控短暂观望的影响，今年以来，北京二手豪宅几乎每月都在上涨。
一些地产从业人士开始或建议别人抛售二手大户型；一些多套房业主也在行动。受房产税预期影响，本报了解到，一些北京业主将名下三四套房产纷纷出售，然后一步到位换到地段、学区以及户型等良好的小区中。
链家在线提供的部分中高端楼盘成交数据可资证明。以位于太阳宫的太阳公元为例，该小区二手房源均未满五年。但该楼盘今年成交量一直在增长，累计成交的户型为总价在800-1000万之间的三居，其次为500万左右的两居。
链家一位中介称，影响业主卖房的因素，一方面是受房产税步步紧逼影响；另一方面，一些业主因为移民出国或者换房等因素，包括一些外籍人士，均认为到了卖房的好时机。
链家地产市场研究部张旭也注意到，近几月业主的出售意愿和挂牌相对积极。她认为，一方面是改善型购房者由于换房而增加一部分供应；另一方面，在价格上涨，政策风险加大的同时，部分业主选择了落袋为安。
知名房产投资人张羽冲直接建议：“该卖掉的就卖掉，房产税是迟早的事情。”张羽冲甚至建议，作为个人理财，多套房持有者可以利用政策的空白期，把个人住房问题解决到位。
房产税推进配合度不高
尽管市场层面，对房产税加码的传闻越来越多。但真正实质性全面推行，尚不明晰。记者从接近住建部的知情人士了解到，房产税全面推行被暂缓。背后原因“复杂”。
房产税全面开征一个重要技术依据是住房信息联网，而这直接关系到一些财富阶层所谓的“资产安全”，换而言之，还涉及到官员财产公开及反腐进程的推进。
记者从上述知情人士处获悉，在2012年6月，40城市联网目标达成后，住房信息联网就一直进展不顺，一直维持在60余个的水平。“到目前为止，也没有更新的进展。”该人士称。
据透露，在住房信息联网工作推进的过程中，一些地方政府并不配合。“比如，一些地方政府会不按期同步数据、以迁移属地服务器等理由，切断与住建部前置服务器联网的情况，造成数据不符等情况。”该人士称。
“用黑客手段，不让联都能联上。”任志强愤恨地表示联网其实很容易，他称，住房信息联网早就联上了，但里面没有内容。
作为房地产长效机制建立的另外一个技术基础，不动产统一登记制度也进展不顺。2013年两会召开期间，国务院提出整合现有住房、土地、林地等登记职能，建立“不动产统一登记制度”。
住建部、国土资源部会同国务院法制办也启动了《不动产统一登记条例》的起草准备工作。同样，该制度清晰设计和技术基础，都尚未匹配。
任志强称，房产证登记与实物产权登记统一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去办产权证，这样还可以买第二套，还有房改房，根本没有登记到系统中。
上述知情人士称，包括房产税在内，针对众所期待的房地产长效机制，目前并未有实质进展，“大家都在等十八届三中全会定调”。
待定调的长效机制
不过，记者获悉，住建部前不久组织了相关人士到成都等房价运行平稳地区进行学习。原因是，成都房地产市场一直以来供应和需求都相对平稳，房价也没有出现过快上涨的情况。
房产税肯定会有所进展，“根据政府相关口径，第二批试点将在不久后出台。当然，改革是一步步推进，在范围内征收肯定需要几年的时间。就现在来看，杭州、深圳、青岛、湖北比较可能成为试点城市。北京因为房产情况比较复杂，有央企房、房改房等不大可能作为试点城市”。
关于房地产调控走向，聂梅生所透露的信息相对具有权威性。据她透露，她最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路，将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。
“业界都在期待三中全会以后能有一个说法。届时，房地产长效机制会面市，如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出一个说法。”聂梅生说。
聂预计，“政府未来调控的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，房产税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。”
“这表明，关于房产税的持续推进，政府还在等待一个时机，寻求一些支持。”牟增彬颇有意味地表示。
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