[摘要] 随着房地产市场的不断发展，越来越多的词进入大家的视线，近年来实时热门的莫过于“刚需”这个关键词。到底哪些才是真正的刚需？在纷繁复杂的购房群体中如何界定刚需？市场上的刚需消费潜力究竟有多大？定位为刚需的楼盘进行销售时价格如何来定有哪些特点？
随着房地产市场的不断发展，越来越多的词进入大家的视线，近年来实时热门的莫过于“刚需”这个关键词。到底哪些才是真正的刚需？在纷繁复杂的购房群体中如何界定刚需？市场上的刚需消费潜力究竟有多大？定位为刚需的楼盘进行销售时价格如何来定有哪些特点？
楼市刚需如何界定
记者百度搜索关键词“刚需族”后发现，百度的释义“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力真实的群体，“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中“80后”所占比例。
刚需族有如下几个显著特点：一是他们对于房子有强烈需要，特别是“80后刚需族”，认为想要实现自身的城市化，就一定要在城市拥有属于自己的房产，55%的“80后”想通过拥有不动产而对这个城市产生精神的归属感，这已经超越了传统意义上“为结婚而买房”的传统需求；其次，他们对于楼市有一定了解，“刚需族”对该不该买房、什么时候买房，心里非常有主意，不会人云亦云，追涨杀跌；他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，从容而专业，成熟而不容易受外界影响；特别是经历了楼价癫狂时代后，他们已变得很成熟、很理性。还有一个特点是，他们会适时出手选购房屋，只要开发商把房屋品质做好，价格符合承受能力，他们会很欣喜地去排队购房屋。换句话，他们不会接受过高的房价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。
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一直以来，市场上习惯地把首套置业作为刚需的定义，但其实改善型的居住需求，也一直是客观存在的。随着经济的进一步发展和人们生活水平的提升，这种需求日益表现强劲，正在演变成为和次置业同样重要的“新刚需”。更重要的是，这部分具有改善型需求的客户，具有更强的购买力。如果细分的话，改善型刚需里又可包括升级型刚需、刚需，前者是由于家庭成员增多、家庭收入提高而需要在住房上有相应的改善；而后者则是为了孩子的教育问题，必须要进行的置业需求。眼下，这两类改善型刚需正在逐渐正为楼市里最有购买力的需求群体，因此，目前市场上的刚性需求置业族应包括首次置业和首改群体。
刚需市场供应充足
今年的楼市旺季略显平淡，刚性需求在得到释放之后，稍显疲态，其续航能力受到质疑。而改善置业在经历了长期压抑之后，终于有所抬头，记者了解到，本月仅12日当天，西安楼市就有12个项目集中获取批售，其中三室及三室以上户型占据60%。在批售的名单中有金地·湖城大境、锦绣天下、曲江国风世家、中海城、大兴九臻、金泰·新理城、保利曲江春天里、合能十里锦绣、中海·紫御华府、御溪望城等个楼盘，在本次房源供应潮中，普通住宅依然占据主要地位。业内人士认为，现如今淡旺季的区别已然淡化，主要是刚需、刚改随着各种利好信息爆发，撑起了成交量。目前市场主流还是快速走量，因而本月改善型户型的集中入市，预计还将激发一轮的竞争。
业内人士分析认为，对于改善型产品来说，价格的敏感度较于刚需要弱一些，从政策层面来看，政府目前仍以首套房作为重点支持对象，未来对于改善需求的首付和利率优惠的可能性不大。在这样的环境下，除了购房紧迫度以外，能吸引改善型入手的重要砝码就是价格。
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在房地产大的环境下，虽然刚需的续航能力不被看好，但因为刚需客群基数大，市场潜力依旧不可估量，预计今年四季度刚需与改善的博弈将成为重要看点。一年一度的“金九银十”即将过去，房企冲刺全年销售目标，而真正能助力这一目标完成的莫过于突出呼声一直很高的“首置”、“首改”项目。在近期面市的楼盘中，春晓华苑项目首次面市就以73—120平方米户型为主，占据市场新高地。晶鑫华庭强势入驻大寨路，也是以57—133平方米户型作为主打，加之其优势的地段，一时间成为西安楼市榜上有名的“黑马”产品；天朗·长安项目在推82—122平方米主打户型的同时，还推出90平方米左右的“潮三室”产品以吸引购房者的关注。
刚需楼盘如何定价
在楼市买卖双方的博弈中，西安楼市已经进入今年最后一个销售季节，由于支撑楼市未来成交量的仍旧是刚需以及部分改善性需求，开发商要想在今年取得良好的销售业绩，价格策略显得尤为重要，特别是刚需楼盘，只有合理的价格才能真正打动对项目青睐的购房者。
那么，刚需楼盘如何定价呢？对此，高新区一房产企业的负责人表示：“首次置业者大都不能承受过高的价格，而改善型消费者对于价格的承受能力显然要高一些，结合目前西安楼市的发展现状，6000元/平方米至8000元/平方米以内的房子就是刚需置业的承受范围。”
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