[摘要] 近来，“日光盘”已经不再是个案，几乎成了新开楼盘的普遍现象。恐慌购房的气氛在金九银十又有所上升。有业内人士分析认为，这与北京商品房库存跌破六万套警戒红线有关。
近来，“日光盘”已经不再是个案，几乎成了新开楼盘的普遍现象。恐慌购房的气氛在金九银十又有所上升。有业内人士分析认为，这与北京商品房库存跌破六万套警戒红线有关。接下来的几个月内，北京房地产市场受供需不均衡影响，房价上涨速度或再度加快。但也有业内人士认为，虽然新建商品房供应仍对市场产生着重要影响，但从成交量上看，二手房近几年成交量均超过新建商品房，而且商住房供应增加也在一定程度上缓解着供需矛盾。因此，不应只盯着新房库存，而引发不必要的恐慌。
土地供应有限新建商品房低库存或常态化
10月以来，京城住宅新房库存持续处于6万套警戒线下，引起各界关注。截至17日，北京市住建委网站数据显示，可售期房住宅为30791套，未签约住宅现房为28614套，可售商品房住宅库存共计59405套，比15日减少245套。商品房库存再创年内新低，同时，突破了库存6万套的所谓“心理警戒线”。尽管库存跌破6万套并不意外，但当这一数据真的摆在人们面前时，还是会引起一些忧虑。中原地产市场研究部总监张大伟表示：“如果以北京月均10000套计算，消化59921套库存不用6个月。”从北京以往库存与市场关系来看，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨。
尽管新建商品房的成交情况仍对整个楼市起着重要的引导作用，但是如果仅看新建商品房的库存情况可能难以准确、全面地反映整体供需情况。
伟业顾问市场分析师赵红娟认为，受几方面因素影响，商品房库存难以大幅增长，北京新建商品房库存可能长期维持在低位。首先，北京人多地少。北京的常住人口逐年增加，但可供开发的土地却逐年下降。土地资源的不可再生性决定了土地供应将会逐年减少，尤其是优质地段的土地将会越来越稀缺。这也就决定了新建商品房的供应从长期来看，必然是逐年下降的趋势。其次，开发商可以通过调整开发节奏来控制商品房的供应。在市场量价齐升的时候，开发商可以加快商品房入市；而是市场不好的时候，开发商可以拖后商品房入市时间，使市场供应量减少。
二手房的供应量对市场的影响不容小视
新建商品房虽然仍是市场价格的先导，但其成交量已经连续多年不及二手房。从成交量上来看，二手房已经成为市场成交的主力，其供应量对市场影响不容小视。
北京青年报记者从多家中介机构了解到，近来，二手住宅新增房源以及成交量均在增长，甚至新增房源量要高于新增客源量。
链家地产提供的内部数据显示，今年以来，除了4月份受新出台调控政策影响，新增房源环比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在环比增长，而且大于新增客源增幅。我爱我家(小区网论坛)、21世纪不动产提供的数据也显示，北京新增房源量增幅也相较往年明显上涨。
二手豪宅供应量增幅也较为明显。丽兹行豪宅研究院数据显示，10月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上涨24.24%。这并不是涨幅的月份，按照该机构发布的月度报告，除了4月份，受国八条市场调控的影响出现短暂观望，今年以来，北京二手豪宅几乎每月都在上涨。
21世纪不动产一门店经理表示，房产税开征已经成为共识，而这会在一定程度上催动多套房持有者出售一些房屋。
链家地产市场研究部张旭也注意到，近几月业主的出售意愿和挂牌相对积极。她认为，一方面是改善型购房者由于换房而增加一部分供应；另一方面，在价格上涨，政策风险加大的同时，部分业主选择了落袋为安。
近几年，二手房成交量都远超新房，二手房供应量的增加在很大程度上弥补了新建商品房供应的不足。
商住房成为楼市供应的补充
由于受到限购影响，近两年越来越多没有购房资格的人开始购买不受限购政策影响的商住房。
伟业顾问分析师赵红娟表示，商住房近两年很受市扯迎，除了没有购房资格的人通过购买商住房来解决居住问题外，也有很多投资客和公司经营者购买。而且近两年商住房的市场供应量呈逐年增加趋势，这也在一定程度上能够补充新建商品房供应的不足。
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从年初8万套的库存量到现在的不足6万套，北京（楼盘）楼市旋即陷入一场“库存危机”。
至昨日（10月22日）下午5时，《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站了解到，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。
尽管还未触及历史点，但在供需矛盾一直紧张的北京，这足以成为一个“杀伤力”极强的数字。
库存总量不足6万套
不足6万套的库存意味着什么？
链家地产市场研究部统计，10月第三周（10月13日~19日），新建商品住宅（含保障房）成交2564套，环比上涨10.0%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1795套，环比上涨13.4%。对于纯商品住宅不足2000套的成交水平，在链家地产市场研究部张旭看来，这一数据低于9月份周均水平，但受制于供应不足，未来的周成交量都难以突破2000套。
按照这一数据来看，大约6万套的库存总量可以用来消化的周期也的确仅有半年左右。
“没有这么夸张，库存是一个动态数据，有消化也有供应，库存在8万~10万套是一个合理水平，楼市的表现也会相对稳定。”亚豪机构市场研究总监郭毅认为。
“目前库存严峻的另一个原因是二手房的成交被遏制。”阳光100集团常务副总裁范小冲告诉记者。
二手房市场究竟有多大？以北京为例，2012年北京销售商品房1943.7万平方米，过去十年，北京住宅销售面积基本都处于1000万~2000万平方米，蓄积了足够大的二手房市场。记者登录了一家二手房交易网站，该网站显示，目前北京在售的二手房源共计564937套，即便排除掉一些无效或虚假房源，这一数字也远远大于新房市场的存量。
不过现在，二手房市场并未有起到“缓解需求”的作用，反而因高额的税费将一部分刚需挤到了新房市场，加速了供需矛盾。
被库存推高的房价
“因为供求关系出现恶化，尽管政府层面说还有很大量的存量住房，但这些存量是不足以满足需求的。”去年底，华远地产(600743,股吧)董事长任志强在接受《每日经济新闻》记者采访时曾提到，存量房在峰时大约维持在15万套左右。
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