[摘要] 任志强曾预测“限购政策”或将在本届三中全会后退出；但当天多位出席第九届地产金融年会的大佬都对新京报记者表示，北京等一线城市的楼市仍处于供需矛盾中，在土地供应制度没有改革的前提下，放开限购并不现实。
平整之后的朝阳区豆各庄地块。业内人士认为，三中全会可能会涉及土地流转问题，市场化会向前走一步。
在中国的房地产市场，调控政策频出已成常态，但2013年3月“新国五条”出台后，范围内并未再出新调控政策，楼市在少见的“政策平稳年”中一路走高。国家统计局数据显示，2013年前三季度，商品房销售面积为8.4亿平米，商品房销售额为54028亿元， 同比分别大增23%和33%。
业内普遍认为，11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场转折点。
房地产向市场化迈步
“三中全会可能会涉及土地流转问题，市场化会向前走一步。”华远地产董事长任志强11月5日在第九届地产金融年会会场对新京报记者表示，预计部分经济政策会“放活，以吸引更多民间投资”。
民生银行行长洪崎对此表示赞同，他认为三中全会将会推进金融改革，房地产融资渠道将会大大拓展，使房企的资金问题得到改善。
此前，任志强曾预测“限购政策”或将在本届三中全会后退出；但当天多位出席第九届地产金融年会的大佬都对新京报记者表示，北京等一线城市的楼市仍处于供需矛盾中，在土地供应制度没有改革的前提下，放开限购并不现实。
万科集团副总裁毛大庆则认为，三中全会将进一步深入解读关于城镇化落地问题，解决好资源分配公平性问题，抓紧这十年把城镇化布局做好，“多创造一点为新移民制造的容器”。
业内称楼市大格局难变
但仍有不少专家认为本届三中全会不会从根本上改变楼市的现有游戏规则，房地产调控的长效机制不会那么快就出台，“大炮”任志强还预测，房产税、遗产税都不会征收，让大家“不用担心”。
“这届三中全会可能解决一些政府层面的问题，但不会改变整个中国社会的格局，房地产市场也不会大变”。华远地产董事长任志强炮轰长效机制是“伪命题”，因为其并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。
国务院参事特约研究员姚景源也表示，政府过去总是采用“限购”等措施抑制楼市需求，但一线城市土地供给和价格的现状，使房价很难下行，土地改革成为难题。
“长效机制是什么？现在还没有一个清晰的说法，最近的市场信号，包括自住型商品房、土地的热卖，都增加了判断的难度。”首创集团董事长刘晓光表示，与其关心政策到底会调到什么程度，还不如房企自己多练内功。
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重建保障房体系：或为突破口
记者了解到，重建全新的保障房体系被业内视为本届新政府最明确的楼市新政。
政协委员、原国家税务总局副局长许善达对新京报记者表示，保障房将成为新一届政府的切入口，将形成“低中高”(低收入阶层有保障房、工薪阶层有“折扣房”、高档房市场放开)三个体系，并借此形成全新的“区别对待”政策。
“中国房地产政策将会有一个比较大的变化”，许善达分析道，一旦政府将应承担的保障职责从市场中分离，届时从规划、土地供应、楼房持有、出售征税上都会有不同的区分，比如取消房产税试点，在高档商品房的买、卖环节都开征消费税，税率由地方政府确定，税收归地方。
但任志强表示，从最近北京高价拍出的几块自住型商品房地块看，政府并没有增加投入，而是企业“买单”，这些成本最终会被加在纯商品住宅上让消费者去买单，他警告道：“地价再这么涨，整个房地产市场都会出问题”。
土地制度改革：亟待破局
经济学家马光远在接受新京报记者采访时表示，即将召开的三中全会并不是“房地产调控会”，会上将对中国经济改革中的重大问题做出部署和规划，将会涉及土地制度改革，但不会涉及房地产市场具体的调控问题。
“农民土地不能流转是阻碍中国城镇化的一个关键。”马光远说，“从目前情况来看，集体土地如何进行流转等这些问题已经水到渠成，农民可以把自己的土地使用权直接流转，可以直接拿去盖房，也可以直接转给开发商。”
马光远表示，“中国这么多年来城乡之间的差距，有相当一部分是因为剥夺农民在土地上的，把土地征过去之后高价卖出，这个剪刀差等于农民还在补贴城市，关于这方面，我认为三中全会应该会做出很明确的规划。”
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为，三中全会上不会有针对土地制度方面的具体政策，可能会有改革的方向，会推进土地流转的制度建立，但对于具体的政策及操作措施，不会有太多的提及。
此外，北京师范大学房地产研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地产市场的很多问题最终都指向土地制度。十八届三中全会很难推动土地制度大变革，即使有陈述，回到操作层面，仍然难以破局，这是基本制度本身的错配造成的。
房产税如何征：争议颇大
财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明。他表示，“我相信房地产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要从住宅高端及增量为主来入手。”
贾康认为，除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃“定心丸”：中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“套房”不实征的“基本待遇”等。
上海、重庆之前率先试点房产税，改革的效果如何？
贾康此前在接受记者采访时表示，要肯定两地改革启动对制度建设的改革探索所形成的贡献，两地试点已显示出多种正面效应，以及已形成的初步经验。
邹晓云也表示，本届三中全会后，相信接下来会加大房产税的征收力度以及覆盖范围。但著名经济学家马光远则对房产税的开征提出了反对意见。“我不认为三中全会会出台具体的举措，到现在为止，房产税到底是什么，我们都没有搞清楚，征什么样的房产税？怎么来征？征房产税是为了什么？关于这些，现在的观点都是很混乱的，未来房产税的征收可能是一个方向，但是具体怎么来征，有很多技术环节到现在为止还没有讨论清楚。”马光远说。
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楼市“一课”
市场化改革方向：变抑需求为增供给
过去的十余年间，“楼市是个政策市”，这已经成为业内心照不宣的判断。如今，新一届政府对楼市调控的政策思路已经发生重大变化。
据新华社消息，10月29日下午，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的规格的正面表态。
从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。
“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者，“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”
市场之手：增加供给
与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，在新华社报道中，习近平的讲话没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。
针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。
此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上，秦虹正是主讲人之一。
事实上，楼市调控自限购政策执行以来，业内各方认为诸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等问题，实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的限购、限价办法。
“目前，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。
数据显示，今年9月份，一线城市的新建商品房库存进一步降低，四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。
值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。
“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的“先行版”。
首提“福利陷阱”
虽然没有明确的“降房价”目标，但习近平对“以政府主导的保障性安居工程体系和以市场为主导的市场体系”的顶层设计态度坚决。
按照此前公布的“十二五”规划，未来五年将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。
而在此次集体学习中，习近平重申了这一任务，并指出这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。
不仅如此，在习近平的讲话中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。
“现在保障房制度中存在的问题是分配问题。”国务院发展研究中心负责人表示，由于保障性住房并未完全实现资源优化配置，许多低收入人群仍望房兴叹，而保障性住房存在的套利空间则被资源易得者占据。
事实上，据记者调查了解，目前各地的公务员和央企国企职工总能通过各种渠道以超低价享受定向经适房的“豪华福利”，然后进行高价出租或出售。
“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。”陈国强称。
与之相比，公租房由于不能买卖，因此承租人通过出租获利很少，反而较少出现转租的情况。
“此前，住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研，对目前存在的各种保障性住房有一个比较全面的了解，这在习近平总书记的讲话中也有所体现。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“讲话中两次提到了公租房，而对经济适用房、限价房等却没有提及。”
不过，目前的情况是，地方对低的公共租赁住房缺乏兴趣，同时，地方政府因为受资金限制保障房建设进展缓慢，已建的保障房因为配套缺失而出现了“空心化”。
对此，习近平表示，要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。这似乎意味着在地方财政乏力的情况下，中央财政支持或将再度加码。
土地改革成为突破口
习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。
这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。
上述国务院发展研究中心负责人表示：“对于通过市场解决的问题，财税和金融改革将先行一步，土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上。”
而依据国研中心近期公开的“383”方案，土地流转可能会有较大突破。近期，包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号：温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。
今年上半年，国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%，高于近5年同期平均水平。
“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来了不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，习近平关于保障房和棚户区改造的表态，透露出下一步楼市调控继续以稳为主，但土地市场方面，则会通过土地流转扩大土地供应来降温。
但是，在习近平的讲话中，以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产税扩围，却没有被提到。
“房产税扩围工作肯定是要继续进行的，但这项工作仍处于试点阶段，全面放开仍需时日。”住建部一位官员对本报记者称。
与此同时，记者了解到，在“房地产调控长效机制”的草稿中，仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。
“在目前的市场形势下，行政化限购手段的退出，仍然需要两个前提，一个是替代政策，另一个是合理的分步分地区退出。”上述国务院发展研究中心负责人表示：“在市场较热的一线城市和二线热点城市，行政化手段仍然有效，但对于其他库存较高的二三线城市，限购等手段反而会加剧供需矛盾。”
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