[摘要] 十八届三中全会召开前，市场就流传大会将提出以“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革，加上前不久国务院发展研究中心公布的“383”改革方案，让“小产权房转大产权”一事备受关注。
十八届三中全会召开前，市场就流传大会将提出以“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革，加上前不久国务院发展研究中心公布的“383”改革方案，让“小产权房转大产权”一事备受关注。
昨日《法制晚报》记者探访位于北京昌平的大型小产权房小区宏福苑，发现受最近“小产权转正”说法的影响，其房屋交易相当火爆，有买家甚至一次在此买了三套房。
价格方面，相比去年约8000元/平方米的房价，宏福苑今年的房屋均价达1.68万元/平方米，同比翻番。
尽管多名中介人员都表示，宏福苑这类小产权房最终有可能“转正”，但业内专家和律师还是提醒投资者，在购买小产权房时要注意风险。
发现交通便利规模大 新房未建就售空
宏福苑位于昌平区郑各庄村，从这里乘公交车到天通苑地铁站仅需要15左右。此外，宏福苑周边还有北京电影学院分院、邮电大学分校等高校。
走访中记者注意到，无论小区保安还是入住居民，都很清楚这个小区的小产权属性，就连中介公司也毫不避讳这一问题。“政府从前两年就开始‘严打’小产权房，但这里一直都没事儿。”当记者询问小产权房的风险时，附近一家中介公司的经纪人小赵说道。
“宏福苑不可能被拆除，目前已经有很多企业在此团购房子。很多新楼还没开建，就已经被团购一空。”小赵表示，宏福苑的小产权房价格便宜且不限购，小区规模也大，“这里使用的是村民宅基地，本来就是盖房子用的地，况且宅基地没有年限限制，不但不会被拆，以后还会转成大产权。”
追访 房价已经翻番近期成交量激增
小赵告诉记者，去年宏福苑小区的房价约在8000元/平方米，“今年基本上每个月都得涨1000多元，目前均价已经到了1.68万元/平方米。往后肯定还会涨。”
随后记者从周边其他几家中介处了解到，即使房价翻番，宏福苑的房价跟城里相比仍然很有吸引力。比如离宏福苑较近、拥有正规产权的天通苑社区，如今房价已经涨到了近3万元/平方米。因此，宏福苑的小产权属性并不影响其在购房者眼中的“性价比”。
“没有北京户口也可以买，加上附近还有老年公寓，因此这里很受老年购房者和投资者的欢迎。”一名中介工作人员表示，最近小产权房“转正”的传闻更是让宏福苑小区的房屋成交量激增，“现在我们每天至少能卖出两套房子，9号有位买家甚至一次就买了三套房。”
至于何时能够“小转大”，上述中介人员表示“要看政府安排”，他告诉记者，昌平除了宏福苑，还有白各庄、沙河等很多小产权房，“目前宏福苑已建成130多栋楼房，入住人口超过20万，这么大规模的建筑不可能拆除，要都拆了的话，那么多居民怎么安置？”
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集体土地流转"同权"是关键 小产权房或难转正
近年来，土地矛盾频发，土地制度改革虽被提及多年但至今仍无定论。为什么要改革？现在土地制度存在什么问题？专家预判的改革方向是什么？记者对话浙江大学、浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰作出解读。杨遴杰表示，土地制度改革中交易主体全面放开的可能性仍不大。
现存问题：土现地利益分配不均
记者：目前，社会对土地制度改革期望很高，主要是因为目前土地制度存在很大问题，能否简单概括存在的问题？
杨遴杰：如果从民众的感受来谈，当前土地制度存在的问题一定是城市化进程中土地分配的问题，直观感受就是频繁出现的征地拆迁引发的各类事件。
实际上，政府与民众在土地分配上的不公平来自于我国土地产权制度的设计存在缺陷，比如集体土地所有权与国有土地所有权的不平等，导致集体土地必须经过征收才能进入城市化过程，农民只能得到强制征收下的补偿，而不是自发入市时的市场对价；比如城市存量土地能否按照规划由原使用者自行开发，法律上语焉不详，而现实中地方政府凭借掌握的规划权和自己赋予的实施权，以旧城改造名义行强行拆迁收回土地使用权之实等问题。
记者：目前法律上对土地利益分配有界定吗？
杨遴杰：总结来看，土地权利体系尤其是各类权利的内涵界定不清楚，导致政府在这个过程中有太大的自由裁量权。
2007年出台的《物权法》在界定土地产权上基本沿袭已有的其他法律法规的内容，并没有建立一个概念、框架、内涵都非常完整的新土地产权体系。基本大法的缺失或者无为，使得《土地管理法》成为最主要的管理依据，就像没有模具来做碗，完全靠工匠的理解，换一个工匠就一个造型。
改革时机：集体土地流转“同权”是关键
记者：去年11月28日，国务院通过土地管理法修正案（草案），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，修改内容为提高补偿标准。但至今没有公布新的标准，您认为是为什么？
杨遴杰：土地征收补偿制度的修改虽然已经统一在“提高农民在土地增值中的分配比例”的大思路内，但是它历来有两个方向的思路，一个不改变当前框架，不断提高征地补偿标准；另一个是缩小征地范围，农民作为土地供应主体将土地入市交易。这两者都能提高农民土地的分配比例，但是前者中农民是被动的，加上地方政府可能变相克扣或者不执行，问题依然严重；后者让农民成为土地分配的主动方，更有保障。
改革方案没出台，更大的可能是政府换届后主要领导对征地制度改革的思路发生变化。可能改革的思路转到农民土地直接入市上。
记者：多个地方开始试点土地流转，您如何评价这些试点？
杨遴杰：集体土地流转或者说更受关注的集体建设用地的流转，在很多地方都有过试点。总体上依据“城郊实体流转，远郊权利流转”的基本套路推进。最近深圳的“城市更新”牵涉到的城中村改造，关注的是城市郊区的农民建设用地如何流转使用，而且从限定不得用于商品住房，到可依照规划由原集体经济组织自行改造，但是还需要集体补交地价，土地转为国有，集体继续保留使用权，改革的方向是明显的，只是囿于法律的限制，集体建设用地仍然不能直接入市。
远郊的集体建设用地往往难以得到直接利用，国土资源部的“增减挂钩”政策实质上是把农转用的权利从远郊转移到城市边缘使用，只是通过政府项目的方式掩盖了权利转移的过程。重庆与成都的地票交易方式，由于制度设计的原因，并没有在这个完全由政策创造出的市场里设计好地票使用范围，从而导致需求的混乱，最终并没有形成一个比较完整的市场来。
集体建设用地的流转，是能否同权，集体土地不需要转为国有也可以进入城市化过程；第二是能否用于商品住宅。当然，后一点实际也是一个同权的概念。
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