[摘要] “银十”成色足,成交同环比上升。但临近年末,信贷额度愈发紧张;且沪深提高二套房首付比例将抑制部分改善需求,预计未来2月楼市月成交环比下降,同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。Q4行业运行下行,中国经济疲弱及美国QE推迟。
10月成交同环比均上升。根据中指研究院提供的交易数据,10月31个城市一手房成交面积环比升5%,同比升13%,较去年平均水平高24%。环比来看,一线降12%、二线、三四线城市分别升6%、29%;同比来看,一线、二线分别上升13%、17%,三四线城市降5%。从1-10月一手房累计成交面积情况来看,31个城市成交同比增17%,增幅持续收窄,三四线增幅(+21%)高于一线(+18%)高于二线(+16%)。
10月二手房成交环比下降,仍好于去年情况。10月6个城市二手房成交面积环比降10%,同比升32%,较12年均值高29%;1-10月累计成交面积同比增82%,增幅持续收窄。
房价环比以持平或微涨为主。(1)10月13城市环比1个上涨,同比9个上涨。
(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,多数一二线城市房价环比仍以持平或微涨为主。(3)从楼盘来看,北京本月加推楼盘项目较前期均价上涨,涨幅在0.2%-28%之间。开盘较早的楼盘签约九成,中旬开盘的签约在三到五成。
库存环比微增,成交回升致去化时间缩短。14个城市可售面积环比增2%,同比降1%。整体去化时间10.7个月,环比降1%,同比降18%,其中上海、南京、苏州、惠州等城市去化时间小于8个月,库存相对紧张。
“银十”成色足,成交同环比上升。但临近年末,信贷额度愈发紧张;且沪深提高二套房首付比例将抑制部分改善需求,预计未来2月楼市月成交环比下降,同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。Q4行业运行下行,中国经济疲弱及美国QE推迟。从十八届三中全会公报来看,房地产市场化调控方向已确立,农民利益有效保护、政府“事权与财权”对等以及土地制度改革的顺利推进是房地产市场稳定发展甚至是中国经济改革与转型能否成功的关键,值得我们继续关注。
板块在上述行业运行、经济金融环境及改革背景下,将逐步出现两极分化,持续高增长的实力公司会明显走强。建议继续关注:A.战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产;B.业绩释放可期的低估值北京城建、北京资源丰富14年业绩40%以上增长的首开股份;C.受益城市群发展及城中村改造、近几年业绩有望30%增长的福星股份。D.业绩处高增长释放期、14年销售50%增长低估值的世茂股份。E.销售业绩良好的保利、荣盛、万科和资源丰富的泛海等。F.受益环球影城低估值的中国武夷及近3年业绩处释放期的华业地产。
风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。
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过去的十余年间，“楼市是个政策市”，这已经成为业内心照不宣的判断。如今，新一届政府对楼市调控的政策思路已经发生重大变化。
据新华社消息，10月29日下午，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的规格的正面表态。
从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。
“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者，“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”
市场之手：增加供给
与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，在新华社报道中，习近平的讲话没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。
针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。
此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上，秦虹正是主讲人之一。
事实上，楼市调控自限购政策执行以来，业内各方认为诸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等问题，实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的限购、限价办法。
“目前，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。
数据显示，今年9月份，一线城市的新建商品房库存进一步降低，四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。
值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。
“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的“先行版”。
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