[摘要] 在房屋产权登记过程中，许多市民对拆迁安置房、房改房等存在一定的盲区，不知道该如何区分，该如何办理有关产权手续，还有一些市民对预购商品房抵押登记了解甚少。对此，房管部门提醒市民，无论哪一种房屋产权，都应该做到心中有数。
在房屋产权登记过程中，许多市民对拆迁安置房、房改房等存在一定的盲区，不知道该如何区分，该如何办理有关产权手续，还有一些市民对预购商品房抵押登记了解甚少。对此，房管部门提醒市民，无论哪一种房屋产权，都应该做到心中有数。
拆迁安置房产登记中需注意哪些问题？
严格意义上来说，拆迁安置房是一种产权置换行为，在实践中习惯按原产权性质将其划分私产、公产、单位产、无证房、农户等几类，所提交的要件也各有不同，下面分别就其中的重点问题予以说明：
私产：原房屋性质为私产，并已取得《房屋所有权证》的房产，需提供原房屋所有权证或房屋注销证明。如果原产权人死亡需提供继承公证书，在填表时以两张表反映产权转移的过程。
公产：公产是指原租住房管局直管公房中住户。在审查时需要申请人提供原公房租赁证或原房屋所在地房管所（分局）的住房证明。
单位产：被拆迁房产属于各企事业单位所有，被拆迁人栏填写为个人，需提交原单位放弃产权的证明与主管上级同意的批复文件。
无证房：是指因各种原因形成的在拆迁前被拆迁人居住或经营的房产未取得办理产权登记，房屋拆迁时经拆迁人认可并给予安置。在办理房产的转移登记手续时，由拆迁人出具无证房证明并明确安置房产为全私产。
农户：一般是特指在城中村改造拆迁中的农业户口。需提供集体土地使用证或区国土部门出具的地调资料。
案例：购房人死亡（含拆迁安置），如何办理权属登记？是否需要公证？
2010年5月，杨某持《房屋拆迁安置协议书》等申请材料到登记机构申请办理房屋所有权转移登记，在登记机构对房屋权利变动的原因证明文件进行比对时发现，产权实际所有人不符。经核实：“原房屋性质该为祖产，1998年翻建后登记在其母名下，其母已于房屋拆迁后不久去世。”依据《房屋登记办法》杨某需补提交什么材料才能将上述房产登记到本人名下？
解答：《民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事能力，承担民事义务。”权利人死亡后其民事行为能力终止，继承开始。其财产应由继承人继承。
《房屋登记办法》第三十三条规定：“因继承申请房屋所有权转移登记的，应提交继承证明。”建设部和司法部1991年8月31日联合发出的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。继承未经公证，登记机构无法判定其继承的真实性和合法性。公证机构不予公证的，当事人可请求法院确定权利。
提示：当事人须提交《公证书》或《法院确定书》。
未给职工办理房改转移登记手续的单位应尽快办理
房改房又可以叫做已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。它具有以下几个特点：
首先，房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
其次，房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。另外，房改房在进入市场方面也是有限制的。
第三，在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
第四，购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
到目前为止，全市各单位85%左右已经给职工办理了房改办证手续，但仍有部分单位因为各种原因没有办理。为更好地解决中低收入群众的住房问题，保护购房人的合法权益不受侵害，房管部门提醒未给职工办理房改转移登记手续的单位，应尽快办理。毕竟“房子无小事”，它关乎到了千家万户的基本生活，更影响他们的生活质量。
西安市房改办证的程序主要是以下两大部分：
首先，房改单位依据我市相关规定，向陕西省房改办或西安市房改办提供本单位的房改资料，办理房改批文及房屋售楼分户价格表的审核工作；
其次，到西安市房产交易管理中心办理职工的房改分户工作。这里房改单位需提供房屋产权证或房屋产权登记簿（原件）；房改批文（原件）；售楼分户价格表（原件）；评估报告（原件）；测量报告（原件）以及大修资金缴存凭证并填写房屋转移登记申请书。由西安市房产交易管理中心受理并开具受理单后，经过审核资料、缴纳手续费、转移质检、登簿等工作环节，一般30个工作日后就能领取房屋产权证书。
无论是否办理抵押登记都应按时归还按揭贷款
房产是一项价值很大的财产，对于老百姓来说，多数的买房人愿意以按揭贷款的方式购买房产。贷款银行往往为了防范金融风险，会要求借款人提供房产抵押担保。预购商品房抵押登记就是指，购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
误区1 按揭贷款一定办理预购商品房抵押登记
许多人认为只要在银行按揭贷了款，就一定办理了预购商品房抵押登记。实际上在银行办理了按揭贷款并不代表就一定办理了预购商品房抵押登记。抵押登记是依申请启动的，是否申请抵押登记是当事人的权利。只是银行的抵押权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。需要说明的即使不办理抵押登记，借款人该还的钱还是要还的。
误区2 抵押登记期间购房人不能进行产权登记
按揭贷款的期限往往较长，即使办理了预购商品房抵押登记，抵押登记期间，购房人仍可以与开发公司共同申请办理转移登记，将产权登记在购房人名下。办理后的房产证不会发给购房人，转换为有证抵押状态，房产证收执在西安市房屋产权产籍管理中心。贷款结清后，抵押当事人双方共同在西安市房屋产权产籍管理中心办理注销抵押登记后，领取房屋所有权证。
误区3 “注销抵押通知单”交给开发商，换取房产证
凡办理了预购商品房注销抵押登记后，可领取到“注销抵押通知单”。此单仅证明某笔抵押登记已注销，请购房人妥善保管。
案例一：
问：李某购买了商品住宅房屋一套，已全款付清，但还未办理房屋产权证。现因个人资金紧张向银行申请流动资金贷款，想以该房屋抵押作为履约担保，可否办理预购商品房抵押登记？
答：预购商品房抵押登记是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可知所抵押担保的贷款只能用于购买该房屋，而不能是其它用途。
案例二：
问：张某采用按揭方式购买了商品住宅房屋一套，向商业银行申请了个人住房贷款，并办理了预购商品房抵押登记。后张某与开发商达成一致调换了房屋。张某该如何办理？
答：张某应先偿还银行贷款，并和银行共同申请注销原房屋抵押登记，再和开发商共同申请注销合同备案，然后重新签定调换后房屋的买卖合同。如仍以按揭方式购买，则重新申请个人住房贷款，以调换后房屋为抵押物重新申请预购商品房抵押登记。
案例三：
问：张某采用按揭方式购买了商品住宅房屋一套，向商业银行申请了个人住房贷款，并办理了预购商品房抵押登记。几年后，贷款结清，但由于车祸张某已死亡，该如何办理注销抵押登记？
答：由于抵押登记是依申请启动的，那么贷款结清后，抵押人（即购房人）和抵押权人（即银行）也要共同申请注销抵押登记。如抵押人死亡，应提供公证机关出具的公证书，以确定房产的继承人（具体规定参照继承过户的要求）。再由继承人和银行共同申请注销抵押登记。房屋取得产权证后，应及时办理房产过户手续。
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