[摘要] 11月初，北京曾传出“单价高于4万元的楼盘不批预售许可证”的消息，业内视之为“限高令”。此后，北京市住建委似乎拦住了一路高歌的高端住宅市场。
11月初，北京曾传出“单价高于4万元的楼盘不批预售许可证”的消息，业内视之为“限高令”。此后，北京市住建委似乎拦住了一路高歌的高端住宅市场。
记者根据北京住建委网站公示得知，12月份至今，目前仅有“西山艺境嘉园”一个项目取得预售许可证，拟售价格为40389元/平方米。显然，该项目也是踩着“4万元”的边界线入市。
房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，高端需求受压抑，将对房价的上涨起到抑制作用。但他提醒，此前较好的成交行情表明，2014年这种需求仍可能变旺，购房者和房企应对此有心理准备。
年末豪宅供应减少
中原地产研究部统计数据显示：年内截至12月3日，北京新建住宅中的高端物业成交创造历史，其中单价超过5万元以上的住宅达到了2088套，首次突破了2000套，全年有望突破2200套。
但自11月份以来，高端住宅市场行情逐渐疲软。
据丽兹行豪宅研究院数据显示，11月份高端新建商品住宅共成交182套，环比下降37.67%，同比下降60.86%。年底前，高端新房4万元/平方米以上项目预售证受限，无新楼盘入市导致成交量大幅下滑。
亚豪机构统计数据也表明，11月北京每平方米5万元以上豪宅成交环比下滑。亚豪机构市场总监郭毅表示，原因之一是供应量不足。
此外，郭毅告诉《每日经济新闻》记者，年末的2个月时间，中端市场的增量供给减少，有利于当前在售中端项目去化存量。
需求或在明年反弹
中原地产市场研究部总监张大伟认为，房地产整体市场价格上涨，导致豪宅价格也水涨船高。从楼市发展来看，在供应量越来越少的情况下，核心区域的豪宅价格可能还会继续上升。
对此，严跃进认为，高端房产成交场面被“限价令”的消息扑灭，直接扼杀了部分市场需求。但“火只是暂时扑灭了，仍有重新燃旺的可能。”他提醒。
高涨的需求与被临时压制的供应量也让不少开发商打起算盘。一位上市房企的相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，豪宅的售价还是要根据拿地价格而定，目前过不了“限高令”这一关的话，就把产品推到明年去卖。
张大伟表示，相比前几年，豪宅市场大部分是别墅，目前的城市豪宅产品升级，居住舒适性提高，成交量占比也越来越高。
对此，泰禾集团总裁助理沈力男表示，以二八分配原则为例（二成豪宅、八成中端市场和低端保障市场），如果中端市场和低端保障市场房价价格涨幅过大，政府应该干预和调控。但北京的豪宅动辄几千万元的价格，居住人群也是特定的，对于低端市场并没有影响。因此，如果分类指导的话会好一些，“豪宅市场的兴起，也可以带动更多的行业。”
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多地房价现松动迹象
持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些有实力的房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。
中指研究院[微博]9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅，分别下跌93.28%和49.62%。
部分实力房企打折
据《经济参考报》报道，中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。
在成交下滑的同时，价格也出现了松动。据链家地产[微博]市场研究中心统计，12月周，北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。同时，对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，12月周调价案例中，下调的占比为71.9%。同时，新增房源的挂牌均价环比下降2.1%，与9月平均水平接近，挂牌均价呈现见顶趋势。
另据房天下对北京市场的跟踪统计，11月份，位于昌平区的金融街(行情,问诊)（5.12， -0.07， -1.35%）·金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84-96平方米二至三居的路劲·世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。
来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中，碧桂园凤凰城等8个项目签约均价环比下跌。其中，位于番禺的万科欧泊签约均价环比下跌10%，增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到46%。
出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。市场机构CRIC研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。
其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折。万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周折扣排行前十行列。
进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力雄厚的房企。
整体房价涨势将继续放缓
CRIC研究中心分析师范宏华告诉记者，房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现。在这种情况下，部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的，而另一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。
他认为，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度，以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。
无独有偶，上海易居房地产研究院发布的实时报告指出，上半年为房企资金最宽松时点，三季度略有收紧，预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中性偏紧。由于通胀高企，货币收紧，房地产信贷也收紧，银行出于风险控制，开始逐步减少对个人住房贷款的支持力度。另一方面，部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求，影响市场预期。 10至12月，已有十几个一二线城市出台楼市地方新政。
商品房销售金额增幅持续收窄，资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽仍保持34%的高位增长，但相比上季末降低9.3个百分点，增速已明显放缓。同时从商品房销售面积同比增幅情况看，自今年1至2月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落趋稳态势。
在销售放缓的同时，房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的 《11月份新建商品住宅库存报告》指出，监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米，环比增长2.9%，同比增长4.3%。从量看，11月库存量达到 2012年以来的水平。
中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。
中指院认为，政策层面与供需关系等多方面因素改变，当前房价持续上涨的势头已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，整体房价涨势将继续放缓。
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