[摘要] 张民宪，上海人，集帅气、睿智、亲切、幽默于一身，举手投足展现着绅士的风范，谈笑之间表露着商人的精明。他如同他所运营的锦绣天下项目一般，一边展现着自身的大气高端，一边映衬着浐灞的锦绣河山，相得益彰。
张民宪，上海人，集帅气、睿智、亲切、幽默于一身，举手投足展现着绅士的风范，谈笑之间流露着商人的精明。他如同他所运营的锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售项目一般，一边展现着自身的大气高端，一边映衬着浐灞的锦绣河山，相得益彰。
锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售，由中国房地产行业两大巨头的“北京银信集团”和“上海复地集团”共同出资打造。作为陕西建秦地产在西安的开山之作项目，项目东看浐灞，西望大明宫，距离2011年世园会主会场广运潭近在咫尺。项目占地2000亩，总建筑面积约260万平方米。以花园洋房、电梯洋房、多层为主，辅以少量高层，计划共分五期开发，建成后可容纳2万户，等于在城东再建一座城。
结缘：因为有空间所以选择进西安
1993年，张民宪进入当时的中国地产业巨头——中房集团。2000年，北京银信集团准备在上海和西安中选一个城市进行投资，当时还在两者之间徘徊。经过公司的深思熟虑之后，最终选择了投资西安。而张民宪则是06年来到西安，08年成为锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售项目董事长。虽然进入房地产行业多年，但锦绣天下却是张民宪亲自操作的个项目。
说道上海与西安的区别，张民宪表示：“上海是个真正的国际化大都市，它的整个机制已经比较平稳了。而西安的国际化大都市建设刚刚开始起步，很多方面还需要健全，还需要过程，而我们正是看中了这个机会，因为有空间所以选择进入西安。”
对于城市的发展和房地产之前的关系，张民宪有自己的见解:"关于城市的发展，房地产行业应该排在第三位和第四位，而不是排在首位。城市的发展在于产业，人要从农村进入城市，主要是因为有就业机会，而就业机会不是开发商提供的，而是各种各样的产业提供的。人往城里集中了他就需要住房，这才轮到开发商，提供住房，有了住房还需要商业、学校、娱乐等配套。而对于浐灞区域在国际化大都市中的地位与作用，张总则认为，浐灞成立这么多年，一直在研究这个问题，引进什么产业是个关键。如果没有产业，只有生态，那它只能做湿地做公园，但湿地公园不是产业，而是一种城市状态，真正的城市发展还是要靠产业，浐灞一定要立足于西安国际化大都市发展中间找到自己的定位。
从现在看，应该已经是找到了。
从规划上看，当时是做了世园会，这是个大公园，与此同时，它一边做房地产，同时把总部基地、金融中心引进来了，这个就是产业。只有这些产业充满了，浐灞才会有人，而锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售则在浐灞的北翼，在整个浐灞的各期的发展中，锦绣天下项目是最后一期。但是我们已经踏进来了，所以我们要找到我们的定位。
锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售做什么样的项目，张民宪称：“在这个区域做品质相对高一点的东西，因为城北在西安大家的感觉就是比较落后，比较贫民化的东西，而且就我们这块地而言，因为是弹药库，根本没人去，把这个弹药库搬走了之后，整个北区的开发实际上就发展起来了，之后，我们便和浐灞管委会进行讨论，凭什么让西安人到我们这边来买房子？我希望我们周边的产业比较明确，整体的规划，我们也听取了整个浐灞管委会的意见。明确了我们周边的产业，它有两块，一块在未央湖的附近，即泾河会展中心的产业，在我们周边是战略型新兴产业。
目前是做了这样的定位，当然还没有到位。但是我们作为房地产项目已经先开了，这个过程中间我们可能给浐灞先做一些贡献，等到区域的兴旺后，我们的利益在后面。
项目:千亩大盘助力浐灞发展
每个项目都有它固定的人群，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售亦是如此。“我们之前的定位是面向全西安的，更多的是城北的，包括城北的工矿企业，学校、学校老师，也包括城中村改造富起来的我们周边的村民。 但实际上，从我们现在已经销售的情况来看，不仅包括他们，还包括一些外来人口，就是在我们周边各个专业市场上的小业主，这些也是我们的主要客户，这实际上也是西安作为国际化大都市的必经之路，只有至少整个西北的人都把西安作为一个重地，那才有可能变为国际化大都市，所以我们可能也在这方面做了一些探索，在这个过程中，我们就希望把我们的产品做得稍微好一些，价格稍微便宜一点，在我们周边，锦绣天下的价格还是比较贵的，因为我们的品质高。 而相对来说，让给业主的利益更大，因为我们的容积率降下来了，让园区的品质更好，我同样的面积，我出的房子少，所有的开发商一般是不愿意做这些事情的。”
浐灞片区的风景优美，气候宜人，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售项目在浐灞片区的优势也彰显了出来。张民宪表示：“我们这个项目，从地域本身来说没有优势，这是个陌生区域。在一期定位以及后面的项目，我们就提出了田忌赛马，我们优势可能是我们的地价相对便宜，我们在这个地方是个大盘，我们要有大盘的对整个区域的贡献，从这个来吸引大家。
从区域来说呢，我们这个地方还不睡很方便，但是我们也会和交通市政局，把公交车引进来，为大家做点贡献。今后整体有地铁安排，那么我们也会和地铁方面联系，在锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售设一站，这样这个区域的兴旺可能更有保障。
魄力：直面挑战和压力 一心打造宜居产品
每个身出房地产江湖的人士，都知道其中的竞争压力有多大。张民宪也表露了自己的压力：“相对来说，西安整个房地产市场不是很成熟，这既是机会也是挑战，如果有空间它也有机会，很多东西它都要摸着过来做。在我们这边的挑战，一个是动迁，第二个是我们的产品定位到底怎么定？我是跟大流呢，还是怎么样，我们做了很艰苦的抉择。”
除了商品房，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售也承担了一部分安置房的项目。
“既然我们都开发了，那就与我们村民，村干部共同把这个区域建设好，一墙之外安置房做得很差，墙内商品房做的很好，这样，我们的业主住的也不舒服，所以，我们的安置房是全西安没有的一梯四户的安置房，西安大多都是一梯四户一梯八户的，而且他们是大产权房，是在我们商品房土地上做安置的。不是拿的村集体土地，他们拿的是大产权房，不是小产权房。这些对我们的挑战非常的，办这些手续都非常困难。”
“实际上，在我们这个小区的安置，也是很特别的，所有开发商的安置，包括城中村改造，一般都是从村里拿出一部分土地来，一部分用来做安置，一部分由开发商来做商品房。我们不是这样的，因为我们整块土地本身就是国有土地，不是村民的，但是村民祖祖辈辈就在这里生活，当时国家征地的时候，可能补偿也没到位，我们现在代替国家把这个地给收回来，而且还要代替国家去把村民都安置好，我和周边的村民和村长都这样说，我们是一个负责任的开发商，我们不是建完了就走了，我们今后都是长期在这里扎下去。周边的村的关系处理的都挺好的，周边村给我们的支持也挺大的，所以我想这也是一个共赢的思想。”
担当：踏实完善项目配套 树立西安宜居典范
锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售项目以花园洋房、电梯洋房、多层为主。在我们做这个项目之前，西安市场没有花园洋房的概念，是我们挑起来的，实际上做的也比较纯粹，解决了两个问题，一个是居住的舒适性的问题，第二，我们也没有把价格真正的提到洋房的高度上去，我们在户型设计上还是偏重于小，大家也能买的起。其实，当时我们也讨论过，做别墅行不行，这个地方做别墅也能卖个好价钱，但是，还是觉得不合适，所以最后定为洋房，这样也是更多的考虑到了人的生活，比如说生活的便利性，我们个在六层里装电梯，因为我们会进入老年时代，而且会很快地进入老年时代，都会有上下楼的困难，虽然电梯不是很大，但是我们有，而且轮椅车能够推进去，这样就解决了一个上下楼方便的问题。”
对于意境 ，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售已经提升了一步。“从整体上来说，我们不可能把所有的房子都降到容积率非常低的程度，所以提高了下容积率，但是我们还是考虑到，把它做成一梯两户，即11.12层的小高层基本上都是一梯两户而且对于户型来说都是非常好的。因为北方人也喜欢朝个南，南北通透，我基本也做到了这个，在18层的高层里，有一梯四户的，这也满足了一些刚需中资金状况不是很好的，这些都是在研究定位的时候做了很多很多考虑，而且从现在的情况看，还是比较受欢迎的。”
浐灞生态宜居，但在配套上却有一定的弱势，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售也以大盘的担当在弥补这一弱势。“我说一个大家肯能不知道的事情，就是供暖，这个配套对西安来说实际上是很重要的，按理说，我交了配套费，政府得给我供暖，我们承诺业主，在第二个供暖季得供上，我们也想了很多方向，现在用的是天然气，用天然气烧的锅炉，和一个公司的合作，使得我们的第二个供暖季能供上暖。”张民宪说道。
另外在一些生活配套，锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售在3.2期里面会有一个三万多平米的大商场，3.2期的底商，有部分商业，把社区日常需要的供应需求都满足，在后面我们还想把这块做成一个区域中心，所以还会有更多的商业起来，这是商业，另外还有教育和医疗。
“在政府规划里面要求项目做三个幼儿园一个小学和一个中学，经过大概半年多的谈判，最后是陕西师范大学跟我们合作，在我们这边将建一个小学、中学、高中一个完善的学校，而且我们的幼儿园也开始在做起来，我们现在已经开始着手前期手续和规划批准，还有政府方面的一些行政手续都在办，快的话，应该在2016年的秋季就能开学。”
同时，项目也在引进一些先进的社区医疗，原先的社区医疗只是一个社区卫生站，现在则是找了两家合作伙伴，正研究现在利用大数据的平台，使得住在锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售社区，加入这个医疗系统的人，都建立医疗档案，包括业主以往的体检，今后的体检以及看病，每个人都相当于有个家庭医生。
关于园区绿化上，我们做了一些探讨，实际上，在一期里面是打算做一个水景的，但是没做成，因为在北方做水景是比较困难的，但是我们还在探索，在三期里面我们还是会考虑这个概念，因为北方水很少，比较喜欢水，但是到冬天，水又是一个很大的问题，现在还在研究还没有一个最后的结果，但是从我们的角度上来说，我们就是这样考虑的。另外就是我们的整体绿化，你们就可以去看整个北城路，整个北城路两侧各有25米的绿化带，其实这个我们可以交给政府，由政府的园林部门去管，但是我们想结合我们这个社区，要作出我们的特色来，使得人家一进入这个区域，就知道进入我的锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售了，从迎面看到的绿树就知道是在我们锦绣天下。
对于一个项目要做绿化，还要做社区学校社区医疗，还要兼顾商业，从业主的角度来说是方便了业主，也会得到业主的认可，但是从公司方面来说可能会在投入上形成压力。
对此张民宪坦言道：“肯定会有压力，特别是大商业，因为大商业被电商打的非常惨，在这种情况下我们是建还是不建，内部也有很大的争议。那总体上说，我们还是要建，从建的投入上来说，我们会控制规模，但是实际上真正的城市状态这是必须的，因为我们建的是一个新兴的居住区，新兴居住区配套的东西，我们必须做，如果不做，倒过来是对我们业主不负责任，业主也会用脚投票，这样便不和谐了，我们要求的是我们自己要付出，得到业主的认可，业主在我们这里非常安心的、非常方便的居住下来，那么对我们项目也是一种肯定，最终也是靠着这来提升我们项目的价值，所以我们前期可能是不赚钱或者少赚钱，要赚钱，放到后面去，前期的投入会大一些。”
心得：理念、团队、政府、市场 四大方面助力项目成功运作
通过对锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售这样一个两千亩的大盘的运营，张民宪有自己的心得。
首先，我觉得投资人理念要清楚，做大盘和做小盘是不一样的，小盘我做完就走了，大盘的社会责任要大一些，作为投资人来说，他必须把这个责任弄清楚，所以相对来说，投资也会大一点，但是因为你大，你就可以画画，因为你有你的想法在可以实施，这是很重要的一点，如果没有这个基础便是不可能的。
其次，更重要的还是团队，就是要有能够达到投资人目标的一支团队，从现在来看，建秦现在的团队，我们还是很满意的，作为双方股东来说都是非常满意的。从团队本身来说，大家都觉得这个团队是目前我们公司建立起来到现在大概六七年的时间是的时期，虽然这个市场不尽如人意，但是对于内部，大家的操作流程、做事规矩，大家的向心力也好，这种互助互帮的意识也好，都得到了非常好的提升，所以真正一个公司能不能做好，跟这个总经理很有关系，我们现在的总经理确实很不错，从各个方面把这个团队都带起来了。
第三个就是需要政府方方面面的支持，我一直说开发商是做船的，政府是加水的，政府加水，才能水涨船高，政府不加水船是上不来的。我从来不认为是开发商对城市的变化做了如何如何大的贡献，我从来不这么认为，开发商只是在这个城市构架变化中，做了一部分工作，所以政府的支持很重要，我们这个项目有一个特殊性，我们所有的城市建设规划土地，这部分的管理都在浐灞，但是我们的人口卫生教育都在未央，因为政府职能划分的原因，给我们造成了两边都管，相对来说都有好处，比方说动迁的事情，我从来不找浐灞，都找未央，但所以建设上的难题，建设上碰到的问题，我们都找浐灞。从目前来看，两边的政府对我们的项目都非常重视，我们是做为一个西安的终点项目在做，所以他们的投入和他们的关注度也是我们希望得到的。
还有就是市场方面，一个项目能不能做好，市场的认可是最终的，对于一个开发商来说，一个项目能不能赚钱，取决于你的东西能不能卖出去，如果得不到市场的认可，当然这个认可是我们要争取的，但是最后能不能认可，不在我们这边，对于西安来说现在是买方市场而不是卖方市场，我们能不能在这个买方市场找到准确的定位，我们找到了，大家认可了，项目才能成功。
最后张总也说了自己对锦绣天下一期15532元/平方米[未央]锦绣天下一期21套在售项目未来的发展。“锦绣天下打算做成一个城北的区域的中心，它没有太多的周边的自然资源，完全是我们自己要做到的。所谓区域中心，五年前的凤城五路之前是什么状态，我们的规划要比这边好，整个居住环境要做好。”
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