[摘要] 一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，今年的中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。
一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，今年的中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。会议要求，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的建设和供给，做好棚户区的改造。特大城市要注重调整供地的结构，提高住宅用地的比例，提高土地的容积率。”
“对于房地产调控，也要厘清政府与市场的关系，其中保障房建设是政府必须承担的责任。”住建部政策研究中心原副主任王珏林向上证报表示，未来保障房的建设和管理是房地产调控的重要一环。
“保障性住房盖少了，老百姓不满意，盖多了，老百姓也不满意，这说明现在住房保障体系和供应体系存在不完善的问题。从住房的供应到分配，再到市场的管理，都需要一个制度的安排。”王珏林认为。
记者注意到，在中央经济工作会议前，中央政治局会议中要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”，体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控和思路转变，即由解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题，进而把房地产业融入与整个经济结构调整和改革的体系之中，以求在改革发展中厘清政企的职能，还房地产业以本来面貌。
按照这一思路，不久前住建部已经有所动作。住建部副部长齐骥近日表示，深化住房的制度改革、解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，激发市场活力，满足群众自住性、改善性住房需求。同时，政府必须“补好位”，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，之前的房地产调控思路颇受业界诟病，原因在于，调控政策大多针对控制房价和限制需求，停留在表面，每年推出大量政策，包括限价、限购、限贷等，但从压制需求入手，容易造成“一刀切”问题。这种调控思路导致政策难以持续，市场出现震荡，房价也难以控制。
对于短期内的房地产调控政策，王珏林认为，针对不同城市房地产市场不断分化的现状，调控政策已经一改过去中央“一刀切”的方式，更多由地方政府根据当地实际情况针对性地出台政策，而各地要做的就是做好保障房的建设和管理。
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在中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”，并没有具体提及房地产调控。
北京市房协秘书长表示，在当前中国的几个重点改革方向中，城镇化、金融、土地等诸多方面，无一不和房地产有关，可以说条条都涉及房地产，不需要单独提及房地产调控，“不单独提及房地产调控，是要把房地产问题放在整个中国经济体制改革的总体框架中去解决，而不是简单地把目标定在一些短期的内容上。”
“中央政府的思路很清晰，就是地方政府不要光谈GDP，要拿出实质的经济增长，没有后遗症的增长，这就要改变经济增长方式。”陈志表示，在中央的原则要求下，地方政府要根据自身实际，拿出包括针对房地产市场在内的具体措施。
从此前的情况看，北京推出的“自住型商品住房”以及上海尝试的“共有产权”等制度，都获得了中央的认可。“明年房地产制度应该会逐渐完善。”陈志表示，但从目前看，政府的调控短期内还不会彻底退出。
对于“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”这个表述，陈志称，这体现了要从增加住房供给的角度上来解决住房问题，尤其是提高容积率这一点，意味着要增加土地的利用率，减少低容积率的住宅项目。
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一般来说，越是高档、低密度的住宅，容积率就越低。
任务中提到要“增加住宅用地的供应”。近几年，国土部一直在强调这一点，但住宅用地的增加并没有带来房价的下降。对此，陈志认为，不能单纯只增加住宅用地供应，如果在溢价率方面不进行有效控制，地价的上涨反而会推高房价上涨的预期。
他表示，政府应该切实增加高品质、低价的住宅用地供应，并在土地交易的环节，通过出让方式的转变来控制溢价率，这样才能改变房价的预期。新京报 相关新闻： 潘石屹:楼市调控失效错在政府 建议开征房产税
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