[摘要] “岁末年终，回望2013年房地产市场，全国新房价格持续上涨，楼市供需两旺创新高，地价上行地王频出。”在2013—2014中国（西安）房地产发展年会上，中指研究院企业研究副总监白彦军表示，“展望2014年，我认为十八届三中全会后，调控长效机制形成条件日趋成熟，房地产市场将逐步理性回归。”
编者按：无限梦想，无限未来！房地产与互联网齐飞，让楼市销售在2013年谱写下神话，2013年12月20日14：30时，一场以“梦无限”为主题，以大数据时代房地产与互联网新趋势为内容的地产年会如期举行，2013-2014中国•西安房地产发展年会现场，中指研究院企业研究副总监白彦军发表主题演讲，对今年楼市走向进行全面剖析。
“岁末年终，回望2013年房地产市场，新房价格持续上涨，楼市供需两旺创新高，地价上行地王频出。”在2013—2014中国（西安）房地产发展年会上，中指研究院企业研究副总监白彦军表示，“展望2014年，我认为十八届三中全会后，调控长效机制形成条件日趋成熟，房地产市场将逐步理性回归。”
同时，白彦军还强调，虽然房价整体上涨，但不同城市间出现了分化。一线城市和少数二线城市涨幅较为明显，多数二三线城市价格平稳。与其它二线城市整体表现相比，西安住宅价格涨幅较为平缓。
今年房价整体上扬 涨幅后期收窄
“纵观今年房价涨势，我们可以发现，房价上涨水平仍然持续上扬，但11月的环比涨幅出现了明显的缩小。”白彦军提出，根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨，今年以来整体涨幅明显高于去年。11月均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的水平，但环比涨幅明显收窄至0.68%，为今年以来的水平。同比来看，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月上涨，涨幅持续扩大至10.98%。
中指研究院企业研究副总监白彦军
从销售面积来看，2013年1-11月，商品房销售面积为11.1亿平方米，同比增长20.8%，增速较1-10月回落1个百分点，销售额为7.0万亿元，同比增长30.7%，增速比1-10月回落1.6个百分点。预计全年商品房销售面积和金额约为13亿平方米和8万亿元，再创历史新高（2012年分别为11.1亿平方米和6.4万亿元）。
房企销售全线飘红 龙头房企领跑楼市
“截止至今年11月，十家代表企业销售金额是8172亿元，销售面积是7942万平方米，同比分别增长了32%和26%。”白彦军分析称，一季度受“国五条”预期和季节性回升等多重因素带动，购房需求持续释放，销售额同比增速持续在40%以上。二季度伴随调控细则落地，企业业绩增速回落。三季度以来企业主动加大推盘促销售业绩逐月上升，10月份达到全年峰值，多家房企取得历史单月销售额，11月部分企业在实现销售目标后放缓推盘导致销售业绩环比下降，但总体依然处于近几年高位。
“中海、碧桂园、绿城及世茂到11月已提前完成全年目标，万科和恒大均接近完成年度目标，保利、龙湖和金地的目标完成率也超过90%。”白彦军介绍，今年1-11月，万科累计销售额近1600亿，依然占据行业龙头地位。中海及保利受一二线核心城市带动，业绩已突破千亿。恒大和碧桂园依靠在重点覆盖城市的良好口碑以及灵活的销售策略，前11月均取得967亿的销售额，年内均有望首次突破千亿大关。
政策挤压失效 刚需仍占市场主流
“今年也被称为房地产调控年，从国五条落地到N条式蔓延，政府主要从增加土地和普通商品房供应，实行差别化信贷政策等方面施压，但对市场的影响力并不大。”白彦军认为，这是由于整个市场的供求关系比较紧张，供需两旺已成定局。
总体来说，我国房地产市场在政策挤压下依旧表现良好，白彦军说：“大家可以看到，今年2月份出台的国五条，在4—6月份这三个月对房地产市场的影响，整个成交量回落17%，2010年同期出现国十条调控的时候，成交量下降非常快，达到了42%。”
白彦军强调，一二线城市刚性和改善性需求持续释放，“首置”、“首改”类产品仍占据主流市场。根据对18家企业792个样本项目分析，业绩增长突出的企业中，大多中低端产品占比较高。碧桂园、佳兆业中这一类型产品的占比接近或突破了90%，二者的增速分别达到了129.7%和41%。世茂、万科和金地的占比突破或接近了80%，增速分别为45%、25.74%和30.5%，华润占比突破70%，增速为35.6%，均超越或接近全行业水平。
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