[摘要] 专家认为，2014年上半年，农村集体土地流转具体办法将有望出台，预期在政策方面将会出现实质性的突破，除修订《土地管理法》，颁布《农村集体征收补偿条例》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流思转试点工作指导意见》外，还将部署开展宅基地制度改革的试点。
专家认为，2014年的上半年，农村集体土地流转具体办法将有望出台，预期在政策方面将会出现实质性的突破，除修订《土地管理法》，颁布《农村集体征收补偿条例》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流思转试点工作指导意见》外，还将部署开展宅基地制度改革的试点。农村集体土地流转的更广泛的试点和落地将成为2014年的大事件。
2013年，在十八届三中全会确立了建立城乡统一建设用地市场的改革方向，提出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价之后，农村集体建设用地流转已在多地展开了试点与落地。12月20日，深圳首例原农村集体工业用地成功入市并成交。不过，中国房地产报记者到武汉、天津武清等地调研后发现，在很多地区农村集体建设用地的流转仍十分谨慎，农村土地流转仍限于农用地。
而农村宅基地的入市流转在各地则更加的谨慎，短期内入市交易很难实现。因此，业内专家普遍认为，2014年农村集体土地流转的突破将仅限于农村集体经营性建设用地，而宅基地的入市试点短期内几无可能。在这种情况下，轰轰烈烈的农村土地流转改革，短期内将几乎不会对城市土地市场产生可见的影响。
农地流转：用途管制难以突破
“再过20年，会种地的人会更少，因为现在的80后、90后很少有种地的，都去城里打工去了，70后种地也并不多。”天津市的武清区泗村店镇党委书记王春来感叹，土地流转将成为大趋势。
据悉，按照天津市土地流转的目标要求，到“十二五”末全市农村土地流转面积要占家庭承包土地总面积35%以上，2013年要达到22%以上。
目前，泗村店镇一个大型的农业项目正在进行中，根据香港南华集团与其签署的投资协议显示，“生态农业”项目拟投资5000万元，建设2000亩绿色有机蔬菜生产采摘园。而这2000亩用地就涉及土地流转，具体涉及包括齐东营村等在内的村落。
但在武清采访期间，记者了解到，这里的“土地流转”前提都是不改变土地性质，也就是农地还是农地。因此，地方对于土地流转项目有着严格的要求，禁止搞房地产开发，并且把相关的约定写在了合同当中。至于目前正在安徽试点的农村建设用地流转以及宅基地有偿退出机制，在武清并未涉及。
宅基地短期入市无指望
面对多个城市的建设用地紧张的情况，市场呼唤着农村集体建设用地改革带来供应量，从目前的情况来看，由于农村集体建设用地以及宅基地的试点尚在进行中，因此可以预见短期内难以缓解“地荒”。
此外，在近期的中央城镇化工作会议提到的六项主要任务中，就提到减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。同时还要求，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。
华远地产的董事长任志强表示，过去十几年土地情况，工业用地价格很低，甚至很多地方政府用免费的工业用地来招商，工业用地的利用价值太低了，低得不得了。
任志强还认为，在土地供应的过程中，的土地供应量是退耕还林，外界都以为开发商把土地占了，在所有的建设用地中，开发商占比很少，除去商品房和其它非住宅用类，以及保障性住房，占比就小得可怜了。
从近期入市的深圳市首例原农村集体工业用地以及佛山市集体性质商服用地情况来看，表现出一喜一忧，不过也能闻到土地改革的味道。其中，上述农村集体工业用地的地价款所得的70%为政府，30%划归原凤凰村成立的凤凰股份合作公司，同时凤凰股份获得该项目总建筑面积的20%。
另外，经过十年的先试先行原则，目前顺德集体建设用地流转已经做到了同地同价，但在同权的方面，依然无法突破上位法的限制。佛山市顺德区国土城建和水利局的有关负责人认为，此次流拍是时间节点和短期供应量过大的问题导致土地流拍，并非集体土地性质的影响。据悉，实际上，自2003年开始探索集体建设用地的流转以来，顺德已成功流转1.2万亩集体土地，流转金额达十几亿元。
对于农地入市的问题上，贺铿认为，“农民承包的土地只要不改变用途，就可以上市，可以卖给会种田的人，18亿亩耕地红线还是要保。农民对于自己的宅基地，可以作为金融抵押担保，也可以相互转让，实际上这就是一个处分权，所以农用土地的改革归根结底是处分权的问题。”除此之外，尽管有关宅基地退出补偿机制早就有所探讨，但无最终方案出台，因此目前正在安徽进行的试点可以看做是未来宅基地的风向标，将成为此次农地改革的重中之重。
但从相关部门近期的多次表态来看，农村宅基地自由流转的可能性几乎为零，其发展方向也并不是城里人可以去农村买房买地，种种迹象均表明，农地改革虽然在加速，但是核心问题依旧需要通过试点来逐步化解。
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十八届三中全会推出了改革措施，关切民生，影响广泛，老百姓普遍关注，不过在这个过程中也传出了一些误读的声音。比如有人说“农村土地要流转，城里人可以去农村买地了”，这就是误读；还有人说小产权房要合法，这更是混淆是非；至于“夫妻中有独生子女要生二胎”，那也要看条件、等政策，不能现在就生。对此，焦点访谈节目采访专家对此进行了解读。
热点一 城里人不能随便到农村买地
《决定》发布后关于农村的土地问题引起了各种议论，其中一个热点就是关于农村的宅基地。很多人认为农村的宅基地可以流转了，很多城里人觉得可以到农村去买房了。那么到底是不是这样呢？
关于农民住房财产权的问题决定里是这样说的：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
“决定讲得很明确就是允许农民住房财产权转让，讲得是审慎、稳妥推进财产权抵押、担保、转让，而且是说选择一些地区搞试点，一定要明确是先试点，在什么范围内试点，在什么范围内农民转让住房的财产权，还需要一些具体的细则。”国务院发展研究中心副主任韩俊介绍说，
国家农村工作领导小组副组长陈锡文也表示，农民的住房和宅基地还涉及到农村的集体经济组织制度，还涉及到农村的社会管理制度。“经过批准，经过法律授权在一些地方进行试验，我觉得是可以的。”陈锡文说。显然现在农村的宅基地还不能随便买卖，还需要期待新的试点，新的规定。
热点二“小产权房”不合法不能转正
决定发布后，很多在农村买了小产权房的人都觉得看到了希望，认为小产权房会有转正的机会，还有一些人开始打算买农村的小产权房。那么小产权房真的有转正的希望了吗？
中央农村工作领导小组副组长陈锡文介绍说，小产权房不合法主要是因为它没有建在规划用地上，城市也有违章建筑，不管是国有土地还是集体土地，不管谁是使用者，只要你的建筑没有按照规划许可去建都是不合法，而小产权房的不合法根本原因不在于它土地是什么所有制，而在于它违反了规划。
小产权房实际上是民间的一种说法，小产权实际上等于没产权，完全不受法律保护。专家认为《决定》中讲到集体建设用地，集体经营性建设用地可以入市出让，可以租赁，可以入股，这绝不是说要为小产权房开绿灯。
热点三 企业不能随便到农村“圈地”
关于农村的土地政策，在决定中还有这样的话：“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。”那么是否意味着企业可以去农村圈地了？
专家认为《决定》讲了两个鼓励，一是鼓励农民的土地承包经营权在公开市场上向专业大户，家庭农场，农民合作社和农业企业流转；第二个鼓励是鼓励和引导城市工商的资本到农村去发展适合企业化经营的现代种养业。这两个鼓励实际上可以理解为是允许，是鼓励工商资本去参与农村的土地流转，但是这不意味着工商资本可以到农村随便去圈地。
工商资本参与土地流转必须在农民自愿的前提下进行，必须在公开市场上进行，也就是说政府不能搞强迫命令。另外工商企业到农村参与土地流转也是有条件的，目前国家有关部门正在制定工商企业租赁农民承包地准入和监管的有关制度，主要目的就是要防止工商企业参与土地流转，不能搞非农化，非粮化。
热点四 单独“二孩”不是单独“二胎”
决定发布后，有的人就认为双方有一个是独生子女的家庭就能生二胎了。那么是不是这样呢？是不是只要是单庭就能生二胎了呢？
显然“二胎”和“二孩”不是一个概念。决定里说的是“单独二孩”，而不是“单独二胎”。也就是说有一个是独生子女的家庭能生两个孩子了，但是不等于就能生第二胎了。
单独两孩政策要启动实施还需要各地依据《人口与计划生育法》，由省级人民代表大会或其常委会修订地方条例或作出规定，依法组织实施，这个过程至少需要几个月的时间。
“单独二孩”不是“单独二胎”。这就意味着夫妻一方是独生子女的，如果有了双胞胎就不能再生。“在地方细则出台之前不要怀孕。”社科院人口与劳动经济研究所研究员张车伟说。
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