[摘要] 1998年以来，中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段、7年处于紧缩状态、1年处于放松状态，那么，在新的条件下，这种格局是否会发生变化？
1998年以来，中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段、7年处于紧缩状态、1年处于放松状态，那么，在新的条件下，这种格局是否会发生变化？
看变化之前，先找出房地产市场的“恒量”。
，房地产作为经济增长和经济转型的支撑力，依然没有变化。第二，土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年难有实质性变化，因此住宅用地供给量难以提升。第三，房价控制依然占有重要的决策权重。
在三大“恒量”基础上再看本届政府对房地产市场的调控难度。
，房地产市场的经济驱动力已经变弱，对调控的承受能力将会下降。
第二，中国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。
第三，以人口城镇化为核心的新型城镇化战略决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。
不难看出，未来房地产政策将是一场更加艰难的平衡。截至目前，外界并没有看到住房制度改革的路线图，但大的方向已清晰，笔者将之总结为“三元供应格局”；针对底层家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持;针对中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段定向支持，使之有能力满足自住型的首套商品房需求;针对高收入家庭的改善需求，通过房产税等手段予以适度抑制。
十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。如果一定要预期房地产市场能够在未来市场化程度更高，那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面:供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入市流转，城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。
按照这个方向，房地产未来的市场化路径以及改革的优先次序很有可能是:步，使土地和资金供应实现市场化，目前来看，虽然存量的工业用地通过再开发转换为住宅用地不存在制度障碍，但在实际操作环节依然进展有限，农村建设用地流动将从存量开始，但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。第二步，逐步退出行政干预，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，适时启动房地产试点和立法。
从农村土地流转工作看，十八届三中全会提出:“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”
但“符合规划和用途管制前提”这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地的市场化流转本身还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。
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“北上广深同比涨幅高达20%，26个主要城市涨幅超10%，69个城市房价上涨……”2013年房价涨声一片，这与年初各地制定的房价控制目标相差甚远。
去年楼市涨声一片
2013年，中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。根据国家统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。
过去的2013年，许多城市房价都出现明显上涨，完成房价调控目标基本无望。数据显示，扣除价格因素影响后，大多数二线城市居民人均可支配收入的实际增速都未超10%，广州为8.1%，深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。
2013年第四季度以来，多个城市集体发力进行调控升级。“京七条”“沪七条”“深八条”“穗六条”等政策相继出台，内容无外乎严格限制新房价格审批、提高外地居民限购年限、提高或研究提高二套房首付款比例等抑制供需两端的方式。
中原地产市场研究部总监张大伟分析，“综合数据来看，四个一线城市完成房价调控目标几乎不可能；房价涨幅超过10%的城市完成目标希望渺茫；还有23个涨幅在8%-10%之间的城市完成年度调控任务的难度同样非常大。”
“招式”频出难控房价
事实上，严控房价一直是各地贯穿全年的工作，不少城市使出“浑身解数”，创新调控“招式”。抑制供需两端，统计数据被“压低”，短期内降了温，但未有实质性影响。
业内人士表示，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示，2013年主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新纪录。
张大伟表示，房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。目前看来，房价控制目标集体不达标将成必然。
“定目标”应注重科学性
事实上，除了房价调控年度目标“落空”，个税调控也被“悬空”，除北京外，多城市在执行中未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则，政策变成了“只见楼梯响，不见人下来”。
而在历次调控过程中，“上有政策，下有对策”的现象冲抵调控效果。购房者为了突破家庭限购数量，“假离婚”之类的招数“应运而生”；开发商为了逃避限价监管，拆分精装、毛坯合同变相涨价的行为屡禁不止。最后的结果是房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，但房价上涨的顽疾却难以治愈。
中国房地产学会副会长陈国强表示，各地年底调控“升级”大多从抑制需求角度出发，虽然可以拉低统计数字，但毕竟“治标不治本”。当前市场趋冷出现观望情绪，未来在刚需自住为市场主体的城市，需求仍将会得到持续释放。
中国房地产协会副会长朱中一表示，着眼未来，调控方式上会有所变化，以目标控制为手段的调控方式将会逐步淡化。2014年，应加快推动土地制度改革、房产税扩容等，不动产登记制度的出台令人期待。
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