[摘要] 施永青认为,未来政府要调控房地产,必须根据不同人群的收入水平,将住房需求分类,将问题分拆解决。简单来说,对于低收入人群,给予廉租房保障基本需求;对首次置业者给予优惠政策扶持;对于投资客和换房客,充分发挥市场的力量,减少行政干涉,由市场自主调控。
施永青认为,未来政府要调控房地产,必须根据不同人群的收入水平,将住房需求分类,将问题分拆解决。简单来说,对于低收入人群,给予廉租房保障基本需求;对首次置业者给予优惠政策扶持;对于投资客和换房客,充分发挥市场的力量,减少行政干涉,由市场自主调控。
“政府要调控房价,靠一味地打压是行不通的。”在昨日举行的2013中国地产领袖峰会,香港中原地产创始人兼董事施永青指出,中国的土地财政引发房价居高不下,特别是北上广深等大城市。未来政府要调控房地产,必须根据不同人群的收入水平,将住房需求分类,将问题分拆解决。简单来说,对于低收入人群,给予廉租房保障基本需求;对首次置业者给予优惠政策扶持;对于投资客和换房客,充分发挥市场的力量,减少行政干涉,由市场自主调控。
“在香港,房价里面的70%是地价,比如1万块一英尺的房子,差不多建设费是2千多块,7千多块是地价;在深圳,也差不多是这个情况。”施永青说,由于政府对土地财政的依存度高。现在中国还有很多地方需要开发,有些二三线城市政府仍然没有多少钱,所以卖地的方法还得继续。
在土地财政盛行的情况下,政府有没有办法打压房价?对此,施永青指出,缩短土地出让年限,可以缓解房价上升的压力。
“房价由地价决定,而地价是反映当地未来经济前景的一个价值,所以房价也在一定程度上反映了未来的经济增长。”施永青指出,为何现在房价上升这么迅速,是因为大家都看好中国未来的经济增长。
这种情况下,如果将卖地的使用年限缩短,那未来价值就没法在顶手费里反映出来。简单来说,就是政府批租批短一点,假如批10年,开发商用来开发就需要两三年,剩下7年的时间,业主在卖房时,二房东顶出来的时候只是顶7年的前景,再往后第11年开始又要重新缴租给政府。
这样,政府把将来的租金牢牢地拿在自己手里,哪怕要把房价压下来,也不用压小业主和开发商,政府自己大方一点,金收便宜一点,就不会有高房价这种情况出现,而整个社会的房地产资源都会在政府手里。
投资功能扭曲使用功能
现在,中国人之所以对住房问题有这么多的怨言,是因为引入商品化之后,房地产的投资需要扭曲了使用需要。经济的高速发展,令社会积累了很多一时未有出路的资金,于是纷纷以房地产作为财富的储存模式。
其中北京、上海、广州、深圳等一线大城市尤其明显,汇聚资金的能力特别强,其效果一如用面盘承接雨水然后倒入杯子里,那杯子里的水自然升得特别快,结果楼价很快就升得与当地一般市民的购买力脱节,对年轻一代尤其如是。
这种形势逼政府不得不做些事情以平息民怨。可惜,政府在处理这个问题时,过度集中力量去医病症,而没有找出病源,并在源头上对症下药。结果,采取了很多行政干预手段,企图直接压低楼价,但成效不彰。“政府多次推出各种政策试图打压房价,但这些政策只是在刚推出时有一些作用,但之后不久房价便出现新一轮的报复性上升。”
“内地政府最狠的措施是限购和限贷,其实香港也有类似的措施。”施永青指出,虽然香港政府在调控房价的方法和内地类似,但香港根据房屋功能的不同予以区分,例如把使用功能人性化,投资功能罪恶化。“现在香港外来的投资要付15%印花税,还要再付正常的3倍印花税;普通的香港人买第二房产也要被惩罚。”
但是,房地产一定有投资功能。现在的情况是,投资功能扭曲了使用功能,必然产生问题。他指出,房子跟其他商品的不同在于,商品大部分是消耗性的商品,就是买来吃掉、用掉、要折旧;但房子具有投资功能,因为土地在物理上有不灭性,就是土地永存。
“所以,地价是反映投资价值的,土地的价格不但不用折旧,还可以因为当地的生产力上升而上升。”施永青说,在中国经济高速增长的情况下,楼价是不可能不升的;而一线大城市的楼价升得比其他地方更快亦是很正常的事,符合资金流向的客观规律。
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