[摘要] 施永青认为，未来政府要调控房地产，必须根据不同人群的收入水平，将住房需求分类，将问题分拆解决。简单来说，对于低收入人群，给予廉租房保障基本需求；对首次置业者给予优惠政策扶持；对于投资客和换房客，充分发挥市场的力量，减少行政干涉，由市场自主调控。
施永青认为，未来政府要调控房地产，必须根据不同人群的收入水平，将住房需求分类，将问题分拆解决。简单来说，对于低收入人群，给予廉租房保障基本需求；对首次置业者给予优惠政策扶持；对于投资客和换房客，充分发挥市场的力量，减少行政干涉，由市场自主调控。
“政府要调控房价，靠一味地打压是行不通的。”在昨日举行的2013中国地产领袖峰会，香港中原地产创始人兼董事施永青指出，中国的土地财政引发房价居高不下，特别是北上广深等大城市。未来政府要调控房地产，必须根据不同人群的收入水平，将住房需求分类，将问题分拆解决。简单来说，对于低收入人群，给予廉租房保障基本需求；对首次置业者给予优惠政策扶持；对于投资客和换房客，充分发挥市场的力量，减少行政干涉，由市场自主调控。
“在香港，房价里面的70%是地价，比如1万块一英尺的房子，差不多建设费是2千多块，7千多块是地价；在深圳，也差不多是这个情况。”施永青说，由于政府对土地财政的依存度高。现在中国还有很多地方需要开发，有些二三线城市政府仍然没有多少钱，所以卖地的方法还得继续。
在土地财政盛行的情况下，政府有没有办法打压房价？对此，施永青指出，缩短土地出让年限，可以缓解房价上升的压力。
“房价由地价决定，而地价是反映当地未来经济前景的一个价值，所以房价也在一定程度上反映了未来的经济增长。”施永青指出，为何现在房价上升这么迅速，是因为大家都看好中国未来的经济增长。
这种情况下，如果将卖地的使用年限缩短，那未来价值就没法在顶手费里反映出来。简单来说，就是政府批租批短一点，假如批10年，开发商用来开发就需要两三年，剩下7年的时间，业主在卖房时，二房东顶出来的时候只是顶7年的前景，再往后第11年开始又要重新缴租给政府。
这样，政府把将来的租金牢牢地拿在自己手里，哪怕要把房价压下来，也不用压小业主和开发商，政府自己大方一点，金收便宜一点，就不会有高房价这种情况出现，而整个社会的房地产资源都会在政府手里。
投资功能扭曲使用功能
现在，中国人之所以对住房问题有这么多的怨言，是因为引入商品化之后，房地产的投资需要扭曲了使用需要。经济的高速发展，令社会积累了很多一时未有出路的资金，于是纷纷以房地产作为财富的储存模式。
其中北京、上海、广州、深圳等一线大城市尤其明显，汇聚资金的能力特别强，其效果一如用面盘承接雨水然后倒入杯子里，那杯子里的水自然升得特别快，结果楼价很快就升得与当地一般市民的购买力脱节，对年轻一代尤其如是。
这种形势逼政府不得不做些事情以平息民怨。可惜，政府在处理这个问题时，过度集中力量去医病症，而没有找出病源，并在源头上对症下药。结果，采取了很多行政干预手段，企图直接压低楼价，但成效不彰。“政府多次推出各种政策试图打压房价，但这些政策只是在刚推出时有一些作用，但之后不久房价便出现新一轮的报复性上升。”
“内地政府最狠的措施是限购和限贷，其实香港也有类似的措施。”施永青指出，虽然香港政府在调控房价的方法和内地类似，但香港根据房屋功能的不同予以区分，例如把使用功能人性化，投资功能罪恶化。“现在香港外来的投资要付15%印花税，还要再付正常的3倍印花税；普通的香港人买第二房产也要被惩罚。”
但是，房地产一定有投资功能。现在的情况是，投资功能扭曲了使用功能，必然产生问题。他指出，房子跟其他商品的不同在于，商品大部分是消耗性的商品，就是买来吃掉、用掉、要折旧；但房子具有投资功能，因为土地在物理上有不灭性，就是土地永存。
“所以，地价是反映投资价值的，土地的价格不但不用折旧，还可以因为当地的生产力上升而上升。”施永青说，在中国经济高速增长的情况下，楼价是不可能不升的；而一线大城市的楼价升得比其他地方更快亦是很正常的事，符合资金流向的客观规律。
相关新闻：
楼市虚假繁荣降低经济活力 要切断土地利益链
政府保障低收入人群住房需求
“现在政府花气力试图把房价整体压下来，这样做难度极高，而且即使成功，也有很多后遗症，足以引起通缩，令经济衰退。”施永青说，与其这样做，不如政府把问题分拆，根据不同人群对房屋需求的不同，各个击破，逐一解决。
按照施永青的说法，可以将有住房需求的人群分为三类，类是社会上一部分的低收入人群，不但买不起房子，连租也租不起，政府需要予以资助。他指出，针对这一问题，是由政府大量兴建廉租的保障房，由政府分配给符合资格的低收入民众居住。
这类廉租房的租金低廉，大部分基层都应负担得起，个别困难户还可以有进一步的减免。这样，社会上就可以人人有屋住。但这类廉租房不宜建得太大、太好，每户30平方米，除有独立厕所与厨房外，不设间格。
“嫌住得不舒服，就得努力奋斗，凭自己的力量去买商品房。”施永青说，这类廉租房，只能租予有当地户口而收入未达某一个水平的人。如果入住后，收入超过了某一标准，政府就可以把房子收回，使资源可以反复使用。
第二类是首次置业者，例如刚进入社会的年轻人，虽然有一份看起来不错的工作，但所得到的工资，与楼价比相去甚远，买房变得相当困难。
“对于这一类人，就要靠政府给予政策支持。”施永青说，政府对买首置房的人不会作直接的资助，政府的主要功能在于为首置房的需要提供足够多的土地，并保障首置房的市场不受投资与二次置业的影响。
例如，政府可在卖地时，提供指定用途的土地，要求开发商在拍地的时候，把其中一部分土地建出来的房子售予当地的首次置业者。
他指出，这类首置房不用建得太大，限在50平米以下。“想住得好一点，就得凭借自己的努力去买商品房。”首置房只能自住，不能出租，且在转售时只能售予当地的首次置业者，令资源可以善用，并可防止炒卖。
第三类人群，是社会上有经济实力的人。施永青说，针对这一部分人群，他们积累了一定的资金，但又没有其他的投资出路，他们需要以地产作为储存财富的方式。“对于这类投资客或者换房客，的方式是充分相信市场的力量，由市场自由调控。”
施永青指出，当政府已为低收入人士提供廉租房，又为未有房的人提供首次置业的机会之后，政府就不用理会商品房市场的价格涨落。“市场是有周期性的，时高时低，政府不用花气力把它限死在一条合理线之上，市场的参与者可以自行评估形势，自己去承担投资的风险。”
当民生的住房需要已基本保障之后，中国应开放房地产的投资市场，让资产价格可以恰当地反映社会的经济规模与资金的供应情况。“对于投资性的资金，政府没有必要限制他们进入房地产市场。”他指出，与其让这些资金到处兴风作浪，连大蒜之类的民生商品也去炒卖一轮，不如就让资金藏富于地，协助社会加快建设，推进城镇化。
施永青特别指出，政府应鼓励投资者把手上的物业出租，并对空置房征收惩罚性的房产税。“这样，市面上可以出租的房子就会增加，租金就会因竞争而下降。”
相关新闻：
楼市虚假繁荣降低经济活力 要切断土地利益链
房天下讯 据北京市土储中心的数据显示，今日将出让位于顺义及房山区的4宗地块，是2014年的新年拍。据了解，这4宗地块的供应面积达39.4万平方米，竞拍起始价格合计超过50亿元。 特别是顺义赵全营镇地块位于中央别墅区，周边房价均在50000每平米左右（房价 户型 二手房 租房），此次竞拍必将为2014年打响开门炮。房天下就此连线鲁能集团策划经理张林进行了采访。
据市国土局相关负责人预判，1月北京经营性用地的成交总价有望达到400亿元，而去年的222亿已是创纪录数字。对此，张林表示，今年应该能够延续去年土地市场热潮。“虽然能够延续，但具体金额无法预测，但就趋势来讲延续热潮是肯定的。整个土地价格如果想平移，肯定要增加土地供应。”
2013年土地市场的火热造就了不少地王，土地市场的热闹开局是否会影响2014年房价预期？张林给与了肯定的答案。“今年面粉价格已经高于面包，2014年的土地价格上应该会有延续，这个趋势应该是缓慢往上靠拢，但不大可能出现在政策不变的情况下，土地拍卖价格出现太大的波动。”同时，张林也表示，在2014年，至少上半年应该会继续延续2013年整个翘尾行情的价格，整个土地的价格也会继续向上走。
在谈到去年在京拿地的房企中，绿地、首开、北京城建、保利、住总等大国企占据半壁江山，张林最后表示，这种形式不但不会变化，今后小企业拿地应该会越来越困难。“这种现象会成为一个趋势，大企业都已经接近2000亿元了，千亿俱乐部也已经达到5、6个公司了。在今年拿地时候，因为门槛设置较高，整个地价也会随之提高，包括供应量的需求以及银行的信贷。对此，在2014年大企业拿地只会更多不会更少，联合体也会更多。”
相关新闻：
楼市虚假繁荣降低经济活力 要切断土地利益链
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
