北京顶级豪宅争霸战：售价将超15万元/平方米

新京报  2014-01-17 08:24

[摘要] 北京顶级豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅，四环内正在成为顶级豪宅的主战场。

北京豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个豪宅项目。加上目前在售的11个豪宅，四环内正在成为豪宅的主战场。

11个豪宅项目在售

2013年北京商品房价强劲上涨，不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元，而北京豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的北京院子、融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

豪宅研究院院长朱晓红表示，地段是豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的豪宅。

价高量少也是豪宅的市场特征。据悉，过去三年，北京总价在3000万元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而单个豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。

今年约10个项目或入市

据亚豪机构统计，预计2014年入市的豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从“地王”顺理成章过渡到“楼王”，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

此外，据了解，还有几个潜在豪宅将在今年入市。比如，绿城在京西高端项目御园，已经启动与融创的合作，业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示，该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业收购的原长安8号或在今年三四季度入市，但具体入市时间，开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中，天润项目位于王府井，案名及价格还未确定；广州城启皇城根项目案名为东华府，预计售价在30万元/平方米左右，它是别墅项目，会有大面积的地下空间赠送。

随着豪宅供应增大，房企竞争激烈，各方对项目打磨也更加精细。同时，业内人士预计，北京豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如，位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园，住宅部分共50多套房源。“销售方面不担心”，骏豪集团总裁张辉透露，多套房源已被预订。

风险大高的“游戏”

“很多房企做豪宅都是不得不做”，万科北京副总经理肖劲此前对记者表示，北京土地价格过高，为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品，但豪宅也是高高风险的开发模式。

一位不愿具名的顾问行高层表示，豪宅的销售周期往往以年计算，开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。

“随着中国财富阶层的持续增长，以及中国人爱买房子的民族特性，未来北京豪宅市场一定会向着伦敦、纽约看齐。”高力国际华北区董事总经理杨达如是说。

观点

多名业内人士都向新京报表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”，虽然2014年豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。

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【豪宅争霸】

融创农展馆项目最贵

楼盘预计今秋亮相

售价将超15万元/平方米

“皇冠上的明珠”，这是融创中国董事长孙宏斌眼中的农展馆地块。这块刷新了北京乃至住宅用地单价的项目，将被打造为国际豪宅。

农展馆地块位于北京东三环外侧，规划面积约5.9万平方米，拿地总成本为43.24亿元，折合楼面价为7.3万元/平方米。

根据1月8日融创方面人士的介绍，农展馆项目将推出大平层产品，主力户型在230-300平方米之间。融创执行董事、北京公司总经理荆宏透露，农展馆项目预计春节后开工，争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间，荆宏表示要看到时取证情况。

此前，融创也曾表示将加快农展馆项目开发。对于坚持的高端精品战略，融创自去年以来不断强调，高端项目也可以实现高周转。

谈到备受关注的农展馆项目售价，1月8日，孙宏斌再次透露，该项目价格整体预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源，如西侧临湖位置的房源售价可达30万元/平方米。

按照单价15万元/平方米、主力户型230-300平方米测算，农展馆项目主力户型单套价格将超过3400万元。对于最终入市价格，融创方面表示还要看届时审批情况。另据荆宏透露，农展馆项目整体货值将在100亿-120亿元之间。

据悉，由于定位于国际住宅，农展馆项目将突出硬件、软件两方面的品质，更加关注细节；其营销也将不同于一般中高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示，产品面向窄众，将注重圈层、渠道营销。

中赫·万柳书院

“钓7”升级版

售价：预计为12万-15万元/平方米

在地铁10号线巴沟站西侧，中赫·万柳书院售楼处已经建成。中赫·万柳书院，正是继钓鱼台7号院之后中赫置地高端地产的又一代表作。

2012年7月，中赫置地以26.3亿元、配建1.64万平方米回购房的条件竞得万柳地块。纯商品住宅部分楼面价约4.15万元/平方米，是当时北京宅地单价的新高。在拿地一年半之后，该项目的产品规划及打造已经清晰。

据中赫集团新闻发言人朱敏介绍，万柳书院共14栋楼301套精装房源，规划为5-7层花园住宅。户型面积在205-530平方米之间，分48种户型。万柳书院整体建筑风格，呈现出老北京“印象灰”的立面。

在成功打造钓鱼台7号院的基础上，中赫也对万柳书院进行了升级，用材也更为讲究。例如项目选用的荷兰手工黏土灰砖，小小的一块，成本约1欧元。

早在2013年年中，不少高端置业者开始打探万柳书院的入市时间。据悉，目前万柳书院已接待意向客户数量约1600组，是可供房源套数的5倍多。

中赫方面没有透露万柳书院未来售价。有业内人士分析，万柳书院周边二手房如万城华府的售价已超过11万元/平方米。考虑到新盘属性及产品特点，万柳书院入市价格预计在12万-15万元/平方米。

长期关注高端住宅市场的亚豪机构市场总监郭毅认为，万柳书院是居住属性非常强的项目。考虑到其从拿地至今已有一年半，预计中赫对周转率要求会高一些。加上市场认知度高，也容易实现快销。郭毅预计，万柳书院开盘后一年能消化总量的50%-60%。

泰禾北京院子

筹备已久，只等预售证

售价：待定

作为2013年颇受关注的豪宅项目之一，北京院子在2014年伊始便传出“农历新年前或将入市”和“5月后开盘”两个版本。对此，泰禾集团相关负责人表示：“我们是想越快越好，但一切还要看建委审批预售证的情况。”

2013年1月，泰禾竞得孙河地块，折合楼面价为28559元/平方米。拿地后，泰禾在时间便宣布将延续“院子”血统，打造中式风格院落产品；去年8月，北京院子在太庙举行了盛大的亮相仪式并宣布即将入市。“项目本身在去年10月已经具备入市条件了。”该项目负责人表示，自从北京市住建委叫停4万元以上项目预售证审批之后，北京院子的取证工作已经暂停。该负责人表示，2014年肯定是要入市，但时间仍要以住建委发证为准；而推货的数量和价格也将视发证时机来判断。“如果年前能取证，首次开盘量会是五六十套；但如果到了五六月份才能获批，可能就不是这个出货速度。”该负责人表示。

2014年的孙河区域竞争将白热化。除了在售的龙湖·双珑原著，日前有消息称，首开孙河项目也有入市意愿。对此，上述泰禾人士表示，在别墅市场，泰禾不惧怕任何对手，与其他产品类型的定位有所不同，集团对于别墅市场的战略就是要“领跑”。

对于项目预期，一位不愿具名的业内人士表示，孙河区域经过去年的“熟化”，市场接受度高，但区域内的竞争也会很激烈。泰禾北京院子作为区域内主打中式风格的产品，有独特性，对于客户的吸引程度也具有性，但推盘时间仍是决定其销售预期的主要因素。

万科地安门项目

未确定今年能否开盘

售价：待定

万科地安门项目，紧邻景山公园的。项目净用地面积仅约4000平方米，容积率3.5，总建筑面积约1.4万平方米。该项目原系新加坡凯德集团旗下所持有的一个住宅项目，去年5月由万科接手。据万科公告显示，共支付地价款6.92亿元的价格接盘，拥有该项目90%的权益。

值得一提的是，经初步估算，该项目收购成交约为4.9万元/平方米，几乎与目前万科旗下另一高端项目如园5万元/平方米的均价不相上下。

“肯定要做超高端产品，但具体的项目规划还在做，不具备向外透露的条件。”万科集团北京公司相关负责人日前表示，由于项目体量很小，加之尚未进入对外宣传阶段，并未引起太多的市场注意力。而对于该项目能否在2014年推出，万科方面表示，太多不确定因素，无法给出肯定答复。

万科旗下的高端项目屈指可数，而目前在京销售的如园似乎也并未突破市场预期。对于地安门项目的未来预期，万科上述负责人则表示：“还是留给市场检验吧。”

业内此前预计，根据项目所处的地段来看，最终入市时价格会达到8万-10万元/平方米；因此有人称万科此宗交易算是捡了便宜。

亚豪机构市场总监郭毅表示，如果这个项目做好了，将会是北京住宅市场的又一个新标杆。但她同时指出，关键还需要看产品，此外还要兼顾市场的接受程度。

另一位不愿具名的业内人士认为，该项目已经定型，后期调整空间有限。“除了硬件条件，软件条件也是如此，前期得有巨大投入，才能打动购房者。”

首创禧瑞都·天禧

CBD豪宅走“慢销”路线

售价：12万-13万元/平方米

“天禧是禧瑞都项目的楼王，共57套精装房源，2013年只推出了不到30套，卖了近20套房”，首创禧瑞都·天禧项目营销经理罗超表示，项目为南北通透的400平方米户型，成交均价为4000万-5000万元/套。随着CBD核心区住宅的日渐稀少，2014年项目将提升售价，目前报价已上升至12万-13万元/平方米。

禧瑞都·天禧，北京CBD区域的豪宅代表项目，位于CCTV大厦北向50米。记者在现场看到，小区闹中取静，已是准现房，为CBD非常稀缺的住宅项目。首创置业能斩获这块，得益于首创多年前就进驻片区进行整体一级开发，首创禧瑞都的拿地时间较早，2009年开盘以来一直为首创贡献着高额利润。

“我们不想卖得太快”，罗超介绍，禧瑞都共5栋楼，1、2、3号楼主力户型为110-200平方米，已全部售罄；2013年中推出的天禧楼王位于4号楼，2014年中将全部交房；而5号楼还未建。天禧推出了三个样板间，375平米、395平米的三居、四居，配备18米的大尺度开窗。而购买客群主要是在CBD工作的企业主，其中不乏颇具影响力的艺术家。

“这是北京CBD核心区的最后一块住宅用地。”天禧项目副总经理邹双喜此前对新京报记者表示，首创会将地块的价值发挥到，目标是满足财富金字塔尖人群对收藏和宜居的两大需求。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，虽然天禧项目并非实时的豪宅，但项目地段极为优越，只要不发生大的经济危机，预计房价每年都有上涨空间，开发商也并不会急于回款。

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近四年沪天价豪宅成交458套 2013年成交112套 房天下

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，截止2013年12月31日，同策咨询研究部数据显示， 2010-2013年四年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套，其中别墅豪宅122套。2010-2013年这四年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，四年平均每年卖出115套。

富豪阶层聚焦上海天价豪宅市场

研究结果表明，主要城市的超级豪华住宅市场，即“亿万富豪市场”的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。价格上涨最快的地区为中国和亚洲，原因是这些地区新晋富人阶层的兴起以及商品价格的上升。

以中国为例，2013年4月15日，福布斯中文版发布的2013年华人富豪榜，2013年净资产在10亿美元以上的华人富豪人数上升47人至245人，其中来自大陆的富豪占一半。从比例构成来看，上榜富豪中从事房地产人数，占21%，其次为制造业（16%）和多元化经营（13%），其他造富人数较多的还有科技类、食品饮料、医疗保健等行业。

此外，2013年8月14日发布的《2013胡润财富报告》显示，截至2012年底，有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，分别比去年增长3%和2%。从地域分布情况看，北京千万富豪达到18.4万人，排名；广东有17.2万位千万富豪，排名第二；上海有14.7万位千万富豪，排名第三。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，截止目前，上海有14.7万位千万富豪，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向全球最为尊贵优越的豪宅。以上海天价豪宅市场为例，2010-2013年这三年上海天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，四年平均每年卖出115套，这说明作为新兴经济体首都的上海已成为这些富豪投资的不二之选。

从这些富豪们偏好来讲，富豪买家需要的是品质最为出色的国际性住宅，并愿意为此付出相应价格成本，他们的注意力集中于市中心区域的高档住宅，而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。这反映出全球市场对于市区住宅的偏好，因为这些亿万富豪们需要居住在市区以打理其业务。

陆家嘴滨江板块天价豪宅成

截止2013年12月31日，2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交112套，其中别墅豪宅14套。而2012年同期天价豪宅成交套数为149套，其中别墅豪宅为18套。尽管今年成交总套数叫去年同期有所下降，但是， 2013年全年也会卖112套天价豪宅，虽然低于近三年年均套数，112套的总量也算是“卖得火”。

在这样的市场背景下，2013年远中风华园挂出来11套单价22万/平方米的别墅，成为天价豪宅市场又一值得关注的焦点。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在近几年楼市“史上最严厉”的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

在这些天价豪宅项目中，滨江豪宅板块如陆家嘴滨江板块、黄埔滨江板块成为众多富豪们青睐的新兴区域， 2013年年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套，占到全市成交套数的44%，成为认可的板块。 在陆家嘴板块，凯旋滨江园、鹏利海景公寓等楼盘成交表现较为突出，汤臣一品在2013年发力也成交了4套。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、富二代、海归人士等富有阶层看中，促成区域内成交量猛增，成为豪宅投资的板块之一。

而传统的豪宅板块如淮海中路板块、黄浦滨江板块的表现也不错，茂名公馆以16套、华润外滩九里以9套、华浙外滩黄浦湾公寓以6套的量支撑这些区域板块继续表现相对活跃；苏河湾华侨城广场则成为2013年天价豪宅市场的“新秀”，以10套的成交量赢得了市场的认可。

天价豪宅“卖得火”的四大原因

从2013年天价豪宅“卖得火”原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有如下四点：

、国内外多因素导致通胀压力加大，通胀预期下难改投资房产尤其是豪宅进行保值增值趋势。具体来讲，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

第二、“新国五条”细则及年底“沪七条”落地严格程度不如市场预期，市场上行压力仍较大，投资房产保值增值仍然是趋势。

当前，在新“国五条”细则落地及限购之下，需求被压制，在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及“沪七条”的出台对于二套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，（部分城市）二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

我们看到，在股市大盘走低、通胀预期、人民币压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致天价豪宅成为富豪们资产保值的投资项之一，尤其是对于“买一套少一套”的天价豪宅市场来讲，更会聚焦全球富豪阶层的眼球。

第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的豪宅。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅板块排行榜

同策数据截止到2013年12月31日

2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交情况

同策数据截止到2013年12月31日

文/同策咨询研究部总监张宏伟

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想在西安买房，却因为“限购令”买不成，神木县的冯先生为此十分苦恼。楼盘销售代理公司的工作人员“支招”：只要冯先生肯花钱，就可以帮他办理第二个户口用来买房。两年后，冯先生拿着新户口配套的身份证坐飞机，不料在机场被公安机关发现那张身份证是假的。

昨日上午，回忆起在机场的遭遇，冯先生说：“当着那么多乘客的面，我被戴上了手铐，那场面真是太尴尬了。”

为买房

给置业顾问交钱办户口

2011年4月，冯先生和家人从神木来西安看房，经朋友介绍，冯先生在曲江新区看中了“万科金域曲江”的一套精装修房，这套房子约184平方米，总价562万余元。但该楼盘销售代理商——西安世联投资咨询有限公司（以下简称西安世联）的置业顾问表示，西安市出台限购令，外地户口在西安只能购买一套房，而冯先生名下已经有了一套房。看到冯先生有买房的意愿，西安世联的置业顾问王某称，只要冯先生肯出钱，就可以帮他办理一个西安户口。“听到这个，我心动了，一是想顺利买到房，二是想我的户口可以落到西安来。”冯先生说。

2011年10月，冯先生将3.3万余元的费用分两次交给了置业顾问王某。

1个月后，冯先生接到王某的电话，称户口已经办好，可以办理购房手续了。然而当冯先生拿到新办理的户口和身份证时傻了眼：新的证件上，地址并不是西安，而是陕西省佳县康家港乡某地。“当时真有种骑虎难下的感觉，但转念一想，如果佳县的户口能让我买上房的话，我也就认了。”冯先生说。2011年12月31日，冯先生与西安万科恺洲置业有限公司（以下简称西安万科）签订了商品房买卖合同，缴纳了200余万元首付款。在合同中，买受人身份证号码一栏，填写的是冯先生新的身份证号码。

乘飞机因用假身份证被民警带走

购房合同签了，银行贷款也办了下来，冯先生十分高兴，每月都按时向银行缴纳2万余元的房贷。

2013年10月底，冯先生打算乘飞机去湖北武汉办事，发现自己原来的身份证丢了。“这时家人提醒说，你买房时不是办了个新的身份证吗？”

10月23日，冯先生通过网络，用新的身份证买了一张西安飞武汉的机票。

第二天一早，冯先生前往西安咸阳国际机场打算登机，通过安检后，工作人员让他等一等。随后，几名民警用手铐将他带走。“我当时就愣住了，不知道发生了什么事，其他乘客对我指指点点的。”冯先生说，“后来问了民警，他们说我用的是假的身份证。”

民航陕西机场公安局出具的行政处罚决定书显示：2013年10月24日，冯某在咸阳机场乘坐航班前往武汉，因使用伪造居民身份证被安检查出移交。根据《中华人民共和国居民身份证法》规定，对冯某处以行政罚款1000元，并收缴该伪造居民身份证。

再查证

新户口簿与假身份证信息相同

遭遇了这样的事，冯先生没心思去武汉办事了，连忙回家找到了和假身份证配套的户口簿。

“这套证件交给我的时候，我一点都没怀疑过。”冯先生说，新身份证上的照片、姓名、出生年月等信息都和他本人相符，只是住址和身份证号码不同。在新的户口簿上，冯先生为户主，住址与新身份证相符，均为陕西省佳县康家港乡某村，上面还有“陕西省公安厅户口专用章”和“佳县公安局康家港派出所户口专用章”的字样。在常住人口登记卡上，冯先生的身份证件编号，与之前被警方没收的假身份证号相同。“既然身份证都是假的，这个户口肯定也有问题。现在房产证还没办下来，这可咋办？”冯先生说。

从2012年8月开始还贷，到2013年10月发现新身份证有问题，冯先生一共向银行还房贷约40万元。得知自己用于购房的身份是假的后，冯先生停止向银行还房贷。

购房者

我要求退钱，并返还办户口的3.3万元

冯先生说，发现新身份证是假的后，他立即与销售商西安世联取得联系，但西安世联称，为他办理户口是置业顾问的个人行为，而当时负责接待冯先生的置业顾问王某已经离职，因此销售商只能与冯先生协商解决。

“我目前只是要求销售商和开发商给我退钱，还没提额外赔偿的事，但被拒绝了。”冯先生说，除了首付款和房贷，他还要求商家支付自己因持虚假身份证被处以的1000元罚款，返还当时办理户口的费用3.3万余元。“我觉得我的要求是合理的，但仍然遭到拒绝。”

昨日上午，西安万科一名客服人员表示，得知冯先生遭遇后，公司曾向西安世联发函要求了解此事，但西安世联称这属于置业顾问个人行为。“我们与西安世联是合作关系，与王某没有雇用关系。因此问题还得西安世联解决。”

销售商

希望能先退房，把房卖出去后再赔偿

昨日上午，西安世联销售经理范先生表示，冯先生被办理假证一事，公司并没有要求置业顾问王某这么做。

“王某已经离职，不属于公司员工，我们也没有办法对她进行处罚。如果客户能通过法律渠道解决问题，我们肯定会和她联系，积极应诉。”范先生说，经过协商，公司希望冯先生能先办理退房手续，然后公司再将这套房屋进行销售，所得的销售款将用于赔偿冯先生的损失。

对此，冯先生坚决不同意：“现在的房子已经不如以前好卖，如果这套房子卖不出去咋办？”

焦点关注

假身份证咋能办出房贷？

开发商是如何联系银行办理贷款的？

对此，西安万科的客服人员表示不知情。

一名从事房地产销售的业内人士称，部分开发商与银行业务往来频繁，关系较好，因此有可能没经过严格审核，直接就办了贷款手续。

假身份证能办房产证吗？

业内人士称，开发商与购房者签订合同后，会将商品房买卖合同送至房管局备案，“今后这套房子所有的信息，都只和合同上的这个身份证号码有关，如果办理房产证，就必须用这个身份证办理。”

昨日下午，西安市房管局一名工作人员表示，房管局有一套居民身份证识别系统，如果购房者的身份无法识别，就不能为其办理房产证。“像冯先生这样的情况，如果合同上的身份证号与购房者真实身份证号不符，冯先生无法证明自己拥有这套房产。”工作人员说，如果购房合同主体不合法，这份合同就属于无效合同，购房者可以向销售方提出索赔。

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