[摘要] 6天内诞生3个地王创历史纪录一位接近方兴地产人士向《证券日报》记者表示，方兴将把该地打造高端住宅，但方兴认为，从单价、总价和溢价率方面比较来看，该地都算不上上海新地王。
1月28日，上海和广州两地的土地出让纪录将2014年土地市场开年就推向高潮，广州、上海两地同一天卖地收入超过了159亿元。
其中，广州卖地进账58.3亿元，保利地产(600048,股吧)先后以8亿元、16.6亿元分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价新高纪录；而上海则拍出了总价101亿元的住宅用地，被业内认定为上海住宅用地总价地王。
“2014年1月23日至今，在6天时间内，广州前海、杭州（楼盘）以及上海等地都拍出了地王。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，这一轮地王出现的力度超过历史纪录，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。
售价或达8万元/平方米
1月28日，现场经过28、154轮激烈厮杀，最终方兴地产以101亿夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，成为上海住宅用地总价地王。
“此前，上海成交总价地块为新鸿基217亿元获得的徐家汇(002561,股吧)地块；单价为华侨城52783元/平方米获得的苏河湾地块；溢价率为临港新城地块，溢价率高达445%。”上述接近方兴地产的内部人士向《证券日报》记者表示，方兴认为，从单价、总价和溢价率方面比较来看，该地都算不上上海新地王。
此外，该人士还向《证券日报》表示，该地块位于上海内中环间，距离上海市中心人民广场6公里，临近1号线及南北高架，属于上海大宁国际社区核心位置，区域配套完善，并拥有上海大学等优质教育资源。鉴于此，方兴地产称，将把该地块打造成高端住宅产品，成为中国第五座金茂府。
“方兴地产目前在北京（楼盘）、苏州（楼盘）等地运作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府项目都属于市场高端豪宅，因此运作上海大宁地块对于在高端市场有经验和竞争力的方兴地产来说，风险相对小很多。”张大伟向记者表示，该地块周围中高端物业售价目前已经接近5万元/平方米，因此该项目预计未来售价将超过7万元/平方米。
“从该地周边的住宅项目看，方兴的项目未来入市价格在8万元-9万元平方米的可能性很大。”上海某房地产研究院研究员严跃进也向《证券日报》记者表示，此外，预计2014年上海高端物业政策会有所放宽，方兴地产或许瞄准了这一政策趋势，从而积极补仓。
不过，严跃进也向本报记者强调，该地块总价和单价都较高，运营该项目需要充足的资金，而且未来上市价格定价也对将项目取得预售许可证和销售情况都有很大影响。
一、二线城市6天现3个地王
事实上，据中原地产监测数据显示，2014年开年之际，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。
1月23日，深圳（楼盘）前海地块再受热捧，商业用地T201-0080宗地公开招标出让以134亿元、楼面地价28113元/平方米，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。该地块由美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心摘得。
同日，杭州单价地王也再度诞生。融信投资集团以33.84亿元夺下去年由于市场过热而被暂停的杭州西湖区翠苑单元地块，折合楼面地价为2.94万元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理储备中心最近发出公告，暂停出让4宗用地。张大伟认为，这与北京土地市场1月份的活跃行情显然不无关系，预计未来一周，上海仍有可能诞生单价地王。
张大伟称，2013年以来各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一、二线城市只要出现土地交易，价格就飙升。
更为值得注意的是，大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售物业价格，尤其北京、上海、天津（楼盘）等地的地王，已经秒杀了在售的绝大部分物业。
对此，有业内人士称为，以近期主要城市的地王为例，如果想达到房企预想的利润空间，那么未来入市定价最起码要高于现在周边在售物业平均价格一半左右。此外，大型房企普遍预判，2014年地产行业资金链偏紧，同时，融资成本正在节节攀升，届时入市地王或将面临利润被侵蚀，甚至消化缓慢等风险。
不过，尽管如此，目前从土地市场看，2月份预计也将延续升温趋势。实际上，据中原地产监测，目前北京挂牌待售土地规模已经达到了242万平方米，预计累计土地出让金将突破300亿元。
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被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，房地产市场经历了近年来的一轮繁荣。2014年，在市场化改革大幕下，房价会否继续2013年的“高歌猛进”？
房地产税加速推进市场手段逐渐鲜明
2014年，对于房地产市场的调控，首先想到的当属“房地产税”。党的十八届三中全会提出，加快房地产税立法并适时推进改革。此外，三中全会关于财税改革的表述，以及近期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地产税推出的步伐会加快。
税制改革之前必不可少的环节是完善法制。财政部部长楼继伟日前表示，要加快房地产税立法，减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。同时，国家发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对当前房地产市场而言，最有可能直接推进的是房产税试点扩围。“2014年，在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行，今后通过税费等经济手段调控房地产将更突出，以税费手段改变市场需求结构，使房地产市场回归自住属性，步入相对健康的发展轨道。”
业内人士分析，房地产调控或将以“重税收、轻管理”的思路展开，成为2014年楼市调控的主要手段。若房地产税一旦征收，力度、规模可能会很大，特别是拥有多套房的炒房客，将大大增加持有和交易成本，对于高端户型和异地购房有较大的影响。
浦江中国地产顾问机构市场研究总监梅水雄说，今后房地产市场调控将会更多使用税费等经济手段，不动产登记、住房信息联网等配套制度将会陆续出台，科学长效的调控机制将坚持“去投资化”，促进楼市回归健康轨道。
土地市场或先扬后抑 “地王”现象仍难避免
中原地产研究中心统计数据显示，2013年40个主要城市的土地成交额高达14707亿，比2012年上涨了45%。北上广深等一线城市均创年度土地成交记录，北京成交额突破了1800亿元，上海更是接近2200亿元。
如何既保持合理的供地规模，又抑制住土地成交热潮？中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
张宏伟认为，在新的政策环境下，今年各大城市都会加大土地供应，而一线城市“人多地少”、供求关系紧张的矛盾未根本改观，二线城市由于市场成长空间较好，且调控政策相对宽松，开发商对各类城市的优质地块都会展开争夺，土地市场的火热情形还将持续，“地王”不可避免。
相关机构研究报告预测，今年土地市场将呈现“先扬后抑”走势。上半年各地推地热潮持续，土地成交也延续良好局面。随后，土地成交量增长势头将有所放缓，一方面由于房企土地储备逐渐饱和，拿地积极性消退，另一方面，融资环境将有所收紧，开发商资金压力增大。
市场走势或趋平稳 调控将突出地方特点
专家认为，市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，2014年“限购、限贷”等措施仍将存在，“房价控制目标、限价、限签”等则可能逐步淡出。
国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，我国房地产市场有明显的区域性，北上广等地的房价很高，但一些二、三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此，未来房地产市场调控或更多地考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，将调控任务和责任下放给地方政府。
“行政色彩强烈的调控措施在不同城市将出现分化，部分手段将逐渐退出市场。”武汉一位资深房地产企业主告诉记者，三中全会已经明确提出市场在配置资源中起决定作用的改革方向，房地产市场亦不例外，调控将更加重视发挥市场作用，政府转向履行保障房的建设和分配职能。
中国银行发布的宏观经济金融展望报告指出，2014年，货币政策走向、调控政策加码及房产税等改革的推进速度将成为影响房地产短期走势的关键因素。预计房地产市场仍将呈现平稳增长态势，增速会有所放缓，房价上涨继续分化，不排除房价下跌城市数目进一步增加的情况。
据有关专家预计，2014年，房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体上有所降温，成交量和价格将趋弱。
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