[摘要] 调控细则实施将满一年，从目前的房地产表现来看，国五条的调控并不理想。首先，从其调控的方向来看，每条细则都是建立在之前调控政策的基础上的,仍然是行政对楼市干预占居主导地位。同时，调控细则主要是在销售环节、金融信贷环节进行了限制，并未提及土地等各项成本的费用的减免或者压缩。
【西安房天下】对于中国楼市，2013注定是不平凡的一年，新“国五条”铿锵落地，又是其中最浓墨重彩的一笔。
3月31日，西安“国五条”细则重磅颁布，细则中明确规定：严格执行20%个税，停止向第三套及以上住房发放贷款，报价过高项目暂停发放预售证。政策一出，引发开发商及购房者一片哗然。公众纷纷期待新“国五条”政策能成为一把达摩克里斯之剑，悬在飙涨的高房价之上。
如今，中国楼市即将迎来了新“国五条”政策出台一周年，房价调控效果是否实现，成为购房者的追问与质疑。房天下特别策划《聚焦·新“国五条”周年祭》大型专题，房天下对话西安独立评论人黄炜，探索“后国五条时代”下，房地产发展新出路。
“调控细则实施将满一年，从目前的房地产表现来看，国五条的调控并不理想。首先，从其调控的方向来看，每条细则都是建立在之前调控政策的基础上的,仍然是行政对楼市干预占居主导地位。同时，调控细则主要是在销售环节、金融信贷环节进行了限制，并未提及土地等各项成本的费用的减免或者压缩，也没有进行探讨，很多地产商也在抱怨，因为房地产开发中的硬件成本占到了60%——70%。”
独立地产评论人黄炜
除了从细则本身分析外，黄炜也从市场需求方面进行了分析：“目前市场上的需求还是非常旺盛的，市场上不仅仅是一种刚需的需求，之前都认为房价的上涨是炒房以及各路资金的盲目冲动的汇集形成的，夸大了炒房的存在性以及所占的比重。实质上，经过了这么长时间的调控、规范或者疏导，炒房的部分资金已经减少了相当的比重，确实把很多漏洞都填充、弥补了。”
但是为什么还是有很大的购买量和购买资金？黄炜表示：“可见我们对市场的观察还是有所偏差。总而言之，刚需确实是占据着最主要的因素，但仍然存在寻求保值、增值的资金，其中也包涵有一种因为实体不振而产生的避险购买。房价的涨幅口径，其中也有一部分商业地产的数据在里面。因为商业地产的涨幅要宽。”
在国五条细则中，要求二手房交易征收20%个税，但是目前20%个税是一种“悬空”状态。对此，黄炜表示：“这个要加强持有的时间，就如同基金一样，持有的时间越长，手续费可能会趋向于0，这减少了短期炒买炒卖的行为，这是二手房交易征收20%个税的出发点。它是一种鼓励一些健康的去取得房产
的举措，但是它的“板子”打到了交易环节，这就涉及了承接方，往往即购买方，形成了传导性的作用，因此任何条款政策，都会被购房者所埋单。”
黄炜举例称：“在国外，它的房产持有环节是鼓励的，但是，要是短期行为，将收重税。这说明，它对购买出租的投资行为是鼓励的，打击的是一买一卖的投机行为，这是一个值得参考的地方，即是放开出售环节，鼓励持有购买、出租，解决房屋的使用功能。”
这是一个重新认识的瓶颈期，市场为主，行政指导为辅，这是一个趋势，逐渐被施行以后，不断地广泛认同的一个趋势。市场调控有一个规律，即供需、成本，这几个主要方面，是应该被高度重视的，并不是去回避。因为市场的旺盛，是由于需求购买造成的。大量的需求是一种商业赢利占主导地位的一个行为。当然，这个成本是无法控制的，因为行政的税收及土地的成本，已经很难松动的成本区域。应该进行一些政策上的调整。如果不，如果再出台，还会有一些问题暴漏出来。
目前，媒体纷纷预测，在未来行政调控手段将逐渐淡出，取而代之的是增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革等一系列市场化长效机制的建立。对此，黄炜有自己的看法：“这是一个重新认识的瓶颈期，也是一个趋势，市场机制为主，行政指导为辅。而且在逐渐被施行以后，正不断地被广泛认同。市场调控有自身的规律，根据供需与成本来运行，这几个主要方面，是应该被高度重视的，并不是去回避。如果仍然否定大量的需求是一种商业赢利占主导地位的一个行为。那么再出台的调控，还是会有一些问题暴漏出来的。”
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