[摘要] 2月24日，房地产类贷款紧缩扩大的效应已经蔓延至资本市场。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。
2月24日，房地产类贷款紧缩扩大的效应已经蔓延至资本市场。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。
当天早盘，包括“招保万金”等地产四巨头在内的地产股全线暴跌，并拖累指数大跌。截至终盘，地产股纷纷上演跌停潮，上实发展、格力地产、运盛实业、中华企业、华夏幸福等上市房企均被封死在跌停板上。
而四大地产巨头中，跌幅居前的保利地产和招商地产跌幅均逾8%，跌幅的万科A全天跌幅也超过6%。
当天，保利地产董秘黄海对本报记者表示，他已听闻了兴业银行停贷的有关市场传闻，但个人并没有收到确切消息。“截至目前，公司开发贷并没有受到影响，一切正常进行。其他如个人按揭方面也正常。”
值得一提的是，在房地产类贷款紧缩扩大背后，上市房企流动性负债居高不下的风险也日渐突出，或将成为拖累其未来业绩的隐形“杀手”。
截至去年三季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末（调整后）的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。其中，地产四巨头中，资产负债率的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。
市场风声鹤唳
当天，有机构人士对本报记者表示，周末关于金融机构逐渐收紧对地产企业贷款的消息逐渐扩散。截至目前，已有银行暂停房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款进行了严格的总量限制。毫无疑问，政策的一再加码将使得今年的房地产市场较为艰难。
大成基金有关人士直言，“此次银行收紧政策超出了我们的预期。我们判断，地产基本面处于下滑中继，房地产产业链预计仍将下滑。”
“市场之所以如此敏感，甚至有些风声鹤唳，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。”上述机构人士称，“可以肯定的是，在当前这样一个房地产整体供过于求、货币政策偏紧、银行存款增速下滑的环境下，银行业对于房地产风险的重新评估，将会提高房地产贷款的风险权重，收紧普通的开发贷和按揭贷。”
“对开发贷而言，事实上过去半年以来，银行一直有不同程度的收紧，主要制约因素在于流动性。我们认为，未来不排除银行进一步收紧开发贷的可能，对开发商资金链造成负面影响。”长城证券分析师苏绪盛表示。“一般来说，楼市的先行指标是流动性，大致领先楼市3~6个月，因此，继2013年年中流动性环境恶化之后，4季度和今年上半年的楼市低迷是可以预料到的，短期依然看不到好转的可能。”
“如果上半年楼市维持低迷，开发商资金回笼不畅，考虑年中会有一波信托兑付的小高峰，那么对楼市和开发商资金链的影响将会雪上加霜。”苏绪盛如是说。
对此，有市场人士戏言，“过去一周以来，已大面积出现楼市成交萎缩的迹象。我们仿佛已经听到了冰山碎裂的咔嚓声。”
“事实上，杭州等地开年后掀起的大幅度降价潮，也从另一个方面证实了房企对于楼价后市判断的谨慎预期。”前述机构人士也称。
信托融资风险提升
该机构人士认为，在经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这本身即意味着房地产企业在今年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企的业绩隐形“杀手”。
统计数据表明，截至去年三季末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末（调整后）的1.703万亿元，大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。
对此，平安证券分析师周雅婷也表示，截至目前，房地产行业整体净负债率72.9%，处历史高位。特别是部分净负债率较高的企业将首当其冲。就房企资金来源而言，开发商开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行表外融资。
而上市房企中，净负债率位列前五的上市公司分别是京投银泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集团。截至去年三季度末，资产负债率居前十的上市房企中，鲁商置业、京投银泰、天津松江、华夏幸福、中天城投、*ST珠江、阳光城、西藏城投、国兴地产、金科股份期末资产负债率分别高达92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。
其中，华夏幸福期末流动负债余额高达451.03亿元，金科股份、鲁商置业次之，分别为351.44亿元和225.05亿元，而中天城投和阳光城也达192.89亿元和161.14亿元。
“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，净负债率的公司中地方融资平台型企业占据了大部分，在今年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。”
周雅婷表示：“在银行收缩房地产融资的前提下，开发商将首先缩减拿地规模，新开工将根据库存规模看碟下菜。”
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马年春节之后，部分城市楼盘房价开始出现“跳水”现象，比如常州（楼盘）一楼盘每平米下调三五千元，杭州（楼盘）某楼盘一夜每平大降数千元，其中，杭州某楼盘老业主怒砸售楼处，引起了板块内楼盘积极降价的连锁反应。
总结下来，尽管每个楼盘降价的原因不同，但是，总归起来有这几点：城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；尽快回笼资金，拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会。
某机构研究部总监张宏伟认为，以上原因只不过是个案楼盘降价的参考因素之一，而并不是最根本的原因。近期杭州、常州降价出现“砸售楼处”现象的最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，面临资金面短缺的危机，或急于拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会，调整企业的发展战略。
从银行信贷来看，自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，放款情况依旧比较紧张。
据媒体报道，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。
令据央行公布数据，2014年1月末，M2余额112.35万亿元，同比增长13.2%，分别比去年末和去年同期低0.2个和2.7个百分点，受2013年初货币总量扩张较快的影响，2014年初M2同比增速出现一定回落。由此可见，货币政策短期对于地产夹层融资的收紧、市场流动性趋紧成为银行信贷紧缩背后的主要原因之一。由此我们可以判断，在流动性趋紧的市场背景下，“用好增量，盘活存量”的市场特征愈加明显。
从房贷政策来看，日前央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年央行要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。而对于改善型需求央行则并没有明确表示是否支持。从地方央行去年年底的政策来看，北上广深等一线城市、杭州、南京（楼盘）、武汉（楼盘）、厦门（楼盘）等城市二套房贷首付提高至7成，沈阳则提高至6.5成，最终也会影响到2014年楼市的首次改善型需求入市，最终会影响到整体市场的成交量价。
从楼市的角度来讲，由于银行信贷紧缩、钱荒导致银行“流动性”趋紧张，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至7成，房贷审批周期拉长等已成为部分银行“用好增量，盘活存量”的既定措施。
那么，在“流动性”趋紧的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率对于楼市来讲有何影响？
从理论上讲，银行利率下跌，促使楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，收窄首套房贷优惠、利率上浮上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。
某机构研究部总监张宏伟认为，当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。
据媒体报道，当前地产夹层融资政策收紧后，除一级开发商外，其他房地产开发商已经无法获得银行贷款。除房地产企业授信收紧外，银行对个人住房按揭贷款的态度也并未出现松动。这将进一步加剧由于流动性适度收紧导致的“钱荒”现象。
如果“钱荒”持续超过6个月以上， 由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。
从时间的角度来看，自去年年底至今钱荒已持续3个月左右时间，由于信贷额度紧张、银行的利率偏高，部分开发商在销售回款上已经开始面临比较大的压力。当前，杭州、常州等城市部分楼盘出现降价现象，从根本原因来看，还是由于信贷额度紧张、银行房贷政策收紧导致楼盘销售层面面临周转率下降，开发企业面临资金面短缺的危机导致的。
从2014年1-2月份的大中城市市场成交表现来看，一线城市市场成交量同比环比均出现不同程度下滑，二线城市则有6成以上城市出现了适当的回落。受此影响，大多数房企的销售业绩也出现了回落现象。尽管有一二线城市调控政策及春节传统市场淡季的因素影响，但是，我们不能否认市场流动性趋紧等因素将会对于上半年的市场走势及房企未来的现金流产生非常重要的影响。
从开发商定价角度来讲，短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场流动性趋紧、年初市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、市场流动性重新释放、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。
某机构研究部总监张宏伟认为，总的来看，在一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧及市场“流动性”趋紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年2-3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。
因此，在上半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王，跑量制胜”的策略应该为广大开发商采纳，上半年部分资产负债率较高的企业或2013年拿地过多、用力过猛的开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。
但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。
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