[摘要] 2月最后一周，国内房地产市场连传不利消息，地产股拖累A股暴跌。与国内一片风声鹤唳相比，海外房地产市场捷报频传。据美国住房抵押贷款巨头房地美公司最近公布的财报显示，受美国房地产市场快速升温及优惠税收条件等拉动，该公司2013年净利润达487亿美元，是2012年的4.4倍。
2月最后一周，国内房地产市场连传不利消息，地产股拖累A股暴跌。与国内一片风声鹤唳相比，海外房地产市场捷报频传。据美国住房抵押贷款巨头房地美公司最近公布的财报显示，受美国房地产市场快速升温及优惠税收条件等拉动，该公司2013年净利润达487亿美元，是2012年的4.4倍。另外，在近期人民币对美元即期汇率连续下跌，美股不断飙升的情况下，一些优异的美股房地产QDII基金表现抢眼。
广发美国房地产基金经理邱炜在四季报中指出，一季度基本面上美国房地产基本还是延续量价齐升的势头，随着经济复苏走向正轨，消费的推动必将带动美国整体GDP的稳健上行，从而确保美国整体地产行业的稳健上行。
事实上，去年下半年以来美国房价继续维持上行格局，并且在四季度呈现加速上涨态势，另外，就美国10年期国债率来讲，目前已经回归到3%附近，邱炜判断，下半年大概率事件将会升到3.5%左右。但利率上行对REITs产生的负面影响已在去年二季度以来的市场调整中得到较为充分地反映，同时，美联储关于继续维持超低利率政策的表态也会在一定程度上提振投资者信心。
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“我们注意到，近年来中国房企在海外投资总额正在快速增长。”仲量联行国际资本集团中国区董事夏飏飏表示，甚至个别房地产企业希望未来海外投资总额占其整体投资布局的比例达到30%以上。
实际上，据记者不完全统计显示，从2014年1月14日至今，在不足60天的时间里，绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的房企相继出海，分别在英国伦敦和澳大利亚悉尼抛出总计约530亿元人民币的海外投资计划。
对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，销售规模达到千亿元级别后，如果想要保持销售额每年15%以上的增长率，补仓压力非常大，万达、绿地、碧桂园等集体“出海”，可能意在增厚规模和挖掘利润空间。
房企海外扩张猛增
仲量联行的实时研究报告显示，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。
仲量联行亚太区国际资本集团总监AlistairMeadows 表示，“我们相信，中国投资者在国际房地产市场将不断寻求资本的多样化，这一增长标志着长期结构性转变的开始”。
更为值得注意的是，据记者不完全统计，2014年开年以来，绿地、新华联、雅居乐、万达以及碧桂园等房企先后抛出海外投资计划，保守统计，总额度超过541亿元。其中，绿地、万达和碧桂园这三家千亿元级房企抛出的海外投资计划总额超过了530亿元，占比超过了98%。
至此，万科、绿地、万达以及碧桂园等千亿元级房企在2014年的前两个月可谓集体出海，皆有动作，且投资力度非常大。
仲量联行研究报告显示，中国房地产投资者在美国纽约、英国伦敦、新加坡和澳大利亚悉尼的表现最为活跃。
追逐高
“从投资角度来看，企业到哪里去都要讲究投资回报和风险控制，去海外投资，短期内仍不会是主流”，泰禾集团董事长黄其森表示”。
绿地集团表示，基于对海外市场的乐观预期及现有项目储备规模，绿地对2014年海外板块业绩调高预期，预计2014年新增投资50亿美元至80亿美元，预计全年海外业务收入将突破130亿元人民币。
有业内人士表示，合理化布局海外市场更重要的是如何设计投资的产品业态以及控制风险。
仲量联行监测数据显示，2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的资产类别，占其总交易额的85%。同时，中国海外商业房地产投资者对商铺和酒店市场以及住宅土地开发的兴趣不断增长。
对此，夏飏飏称，从投资回报和风险管控上来看，房企收购带有一定租户的商业写字楼开发风险相对较小，不过，其要比直接投资开发项目的低。相对而言，房企去海外主导开发住宅、旅游地产等业态的产品较高，但也伴随着相应的高风险。
更为值得注意的是，夏飏飏透露，个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上，这可能是企业多元化布局的重要考量，比如为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。
事实上，夏飏飏强调，每个公司有各自走出去的因素，“但有些企业除了寻找新的利润增长点外，也不排除其有拓展融资渠道的意图”。以英国伦敦和美国一些城市来说，有些项目的开发资金可能有60%来自银行贷款，其贷款利率约为3%。不过，每个国家的融资成本和项目贷款额度占其整体投资比例并不相同，澳大利亚的贷款利率就约为6%。
显然，3%-6%的利率与国内时而出现的10%以上利率相比，资金成本的高低不言而喻，这也是未上市房企争取赴港上市，而已登陆A股市场的房企争相买壳挤入海外资本市场的重要因素。
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