[摘要] 昨日，一则万科在京楼盘降价3000元/平方米的消息成为市场热点，不但引发市场对于一线城市房价可能崩盘的担忧，万科、保利等地产龙头的股价在大盘飘红的情况下也纷纷下跌。
昨日，一则万科在京楼盘降价3000元/平方米的消息成为市场热点，不但引发市场对于一线城市房价可能崩盘的担忧，万科、保利等地产龙头的股价在大盘飘红的情况下也纷纷下跌。
据媒体报道称,3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为2.1万元/平方米，而在半年之前，这一项目放出的精装修房售价预期为2.6万元—2.7万元/平方米。以3000元/平方米精装修费用计算，该项目毛坯房售价较预期低了2000元—3000元/平方米。
对此，北京万科对《证券日报》记者表示，2014年3月中旬，“住总万科橙”首期产品开盘销售，开盘销售均价为21680元/平方米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。
北京市住建委官网也显示，“住总万科橙”项目3月14号取得预售证，首次开盘的11号楼的拟售参考均价为21176元/平方米，而8号楼的拟售均价为22176元/平方米。
一位刚刚入手了该项目的购房人告诉记者，“销售人员最初告诉我们这个项目去年会开盘，但到春节都没有消息。春节过后还曾通知我们3月8日开盘，不过听说手续没有办齐，就拖到了3月16日。”
对此，有业内人士告诉记者，之所以开盘一拖再拖，主要就是万科上报的精装修房价格建委不给批，而住建委批下来的价格万科也不满意。
一接近万科的消息人士指出，万科这个项目卖的是首期，价格也略高于周边毛坯商品房报价，因此说万科降价销售并不准确，但实际上万科确实不想卖这么便宜，不过最终如何定价还是要听住建委的。
而据记者了解，从2012年下半年开始，天宫院区域新房售价从1.15万元/平方米一路猛涨，至当年底已跨入2万元/平方米，使得监管部门对该地区新项目定价的审批也越发严格。
同时，对于开盘价低于预期，导致千人争抢的消息，在证券日报记者了解后也并不属实。
据悉，“住总万科橙”首期共推出333套房源，吸引了1140组客户参与摇号，最终以1:3的供需差开盘售罄。
不过，这1140组客户几乎都是年前便确定后购买该项目，也认可该项目2.6万元—2.7万元/平方米的精装修房售价。
上述购房人士也向记者坦言，“之前万科精装房的定价确实比较高，不过我们主要是看中了万科的物业，比周边贵一点也是值得的。当然最后不到2.2万元/平方米的售价，我们也更乐意接受。”
从记者了解的情况看，即使万科按照原计划精装修价格开盘，当日售罄也不成问题。因此市场并不需要担心北京房价会出现崩盘。
中原首席分析师张大伟也指出，在住总万科橙“低价”入市后，其他项目跟随的可能性会加大，市场价格很难在短期内继续上涨。
同时，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数3346套，二手房住宅合计签约3906套，累计签约7252套，创下近年来同期的值，往年的3月小阳春局面今年将很难出现。
针对有客户担心项目今后会捆绑精装修出售，北京万科还表示，“住总万科橙”本次开盘销售产品仍继续为客户提供装修房服务，属客户自愿行为，不强制捆绑销售。
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万科推动轻资产转型 地产行业爆发"工业革命"
中国房企龙头万科公司正在对自己进行一场革命性的颠覆：以“小股操盘”、“互联网社区服务”等一系列轻资产发展模式，逐步取代原有的重资产开发模式。
事实上，由“重”转“轻”的，还有为业界所熟悉的绿城代建模式。在房地产行业利润率不断走低的当下，地产商为何要推动轻资产化？轻资产化都有哪些方向？原有的扩体量发展模式是否走到了尽头？眼下还难以给出结论。但是，近几年来开发商一直尝试向轻资产模式“突围”，事实上已经是整个房地产行业的大趋势，房地产的“工业革命”正在集中爆发。
在万科年报中，“小股操盘”被赋予 “轻资产运营模式”的头衔，这种模式操盘的项目中，万科的身份不再是控股方，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
万科管理层表示，“小股操盘”模式下，万科在单个项目中的权益比例虽然不高，但因为每个项目所需要的资金投入不多，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模。
至于具体分配，万科管理层介绍，这种合作模式下，双方可以事先约定。公司认为，这种模式的特点在于提高操盘一方的资金利用效率。
一成楼盘试水“小股操盘”
郁亮在上周五的年度业绩会上表示，“小股操盘”有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入，给股东创造更多回报，”但他也坦言，从“大股操盘”到“小股操盘”，万科还有很长的路要走。
目前，万科已合作开展的项目占比过半，但大多数合作项目中，万科都握有不低于50%的项目股权。《每日经济新闻》记者根据年报数据统计，截至2013年底，万科手握开发项目共398个，合作项目207个，占总开发项目52%，但“小股操盘”项目仅42个，占所有开发项目11%左右。
而公司今年头两月新增的5个项目中，4个为合作项目，其中北京昌平和昆明项目中万科权益占比，均为50%，其余项目仍是“大股操盘”。
国泰君安分析师侯丽科认为，“小股操盘”模式中，一方面操盘方可以首先提取管理费，另一方面，如果项目的超过合作方合同约定水平，操盘方可以获取额外的奖励提成，即其利润分成比例可能超过其项目持股比例。侯丽科指出，在区域市场景气度下降的情况下，小股操盘模式更具有灵活性。
除此之外，“小股操盘”仍然面临着项目质量和控制权的风险，有投资者质疑，“小股操盘”会不会演变为贴牌，项目质量难以保障，最终影响万科品牌？为此，郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在 “操盘”，“万科靠一双手赚钱，而不是别的。‘小股操盘’是干更多活，赚更多钱。”
同时，长期从事房地产投资、接近万科的业内人士向 《每日经济新闻》记者分析，“小股操盘”模式的关键是保证楼盘的品质按照万科的水准输出。他表示，虽然万科有强大的品牌和规模优势，但仍较难大范围展开，更多是在双方品牌影响力不对等的情况下，手头握有土地，同时规模较小、经验不充足的小型开发商，愿意接受万科小股操盘的可能性才比较高。
金融工具海量的开发商
在地产开发模式的探索上，对于万科的出海，郁亮明确表示，不是奔着海外抄底，而是有三个原因：借鉴经验、请进机构，以及为中国投资者提供一个海外置业渠道。万科董秘谭杰华曾多次表示，“小股操盘”就是向万科的海外合作伙伴之一的铁狮门（SpeyerProperties）学习的。事实上，铁狮门除了项目运营模式值得借鉴以外，做轻地产项目资本的手法同样是万科研究目标之一。
金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分析，铁狮门模式的风险在于，它的激励模式偏向高杠杆下的高资产，并强调规模扩张和总率，铁狮门以股权资本投入的同时，使用大量的借贷资金，以提高股权资金的投资，这种模式在房价下行时难以为继。
杜丽虹分析，相对而言，新加坡凯德置地的业绩提成约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总的提成，从而剔除了短期物业对管理团队的激励影响，减少了整个资产链上的泡沫化程度。
万科似乎更钟情这种风险相对较低的模式。
兰德咨询机构总裁宋延庆则称万科为 “使用金融工具海量的开发商”。包括供应链融资、地产基金等多项金融工具在内，目前行业内的房地产融资渠道，万科都有涉足。
除了对轻资产探索外，万科在融资渠道上也在逐步变革，根据2013年万科年报披露，公司“一年内到期的长期借款”中，银行贷款比例已由90.1%锐减至29%，而在今年的“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，信托占据所有名额，而2012年则是银行四席，信托一席位，可见万科已经减少对银行贷款的依赖，信托贷款比例不断上升。
值得注意的是，2013年万科金额前五名的一年内到期的长期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之间，较2012年信托成本明显降低，中国房地产财税咨询网总经理任伟分析，国内信托基本无法做到12%以下，万科的信托利率能低至6.16%，极可能是通过海外机构获得信托，这也许是万科出海后，成功引进海外机构的表现。
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