[摘要] 论坛邀请了众多知名房地产界、金融界、财经界的杰出人物，与西安品牌房地产开发及行业相关企业一起探讨“西部经略分类调控下的房地产”这一话题。与会嘉宾就全国以及西安宏观政策、市场走向、商业发展等话题进行深入探讨，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。
由“观点地产新媒体”联合“华商报”、“陕西省房地产商会”举办的“2014城市观点论坛西安行”，于4月22日在西安威斯汀大酒店盛大举行。近三百位行业人士济济一堂，共同探讨房地产发展与趋势。
据悉，城市观点论坛已是第三次在西安举行，本次论坛邀请到了著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮前来参加，并做了题为“市场的回归，中国房地产问题与思考”的主题演讲。同时，论坛还邀请了众多知名房地产界、金融界、财经界的杰出人物，与西安品牌房地产开发及行业相关企业一起探讨“西部经略分类调控下的房地产”这一话题。与会嘉宾就以及西安宏观政策、市场走向、商业发展等话题进行深入探讨，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。
政策动向
资金供给和土地供给市场化迫切需要实质性步伐
过去十年，影响和决定房地产市场走势的位因素究竟是政策，还是市场？对此，陈淮直言：“如果是政策就能够左右了这个行业的话，那就用不着三天两头的国五条、国八条、国十条，房地产市场是按照它固有的规律发展到了今天。”
在陈淮看来，2014年分类调控不是位的，是市场内在因素在逐步显现。就像一个病人，庸医会不停地给他吃退烧药，“国五条”不行吃“国八条”，“国八条”不行吃“国十条”，而高明的大夫则轻易不给病人吃退烧药，幼儿也要慎重。因为吃药退烧反而会把引起发烧的问题掩盖起来。他认为，2014年之后一段时间，当政府之手越来越不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。
“过去十年我们靠强化政府权力，靠低效率、高成本的调控，靠这种滞后性、被动性、主观性明确的政策，恐怕已经走到头了。”鉴于此，陈淮依然强调市场的回归：“因势利导，优胜劣汰，特别是在资金供给和土地供给这两个最基本经济要素的市场化上，迫切需要迈出实质性的步伐。”
因此，对于近期楼市降价，陈淮认为，有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取了一些促销措施，这些都是市场正常合理的反应。
不过，在放松限购政策的讨论上，陈淮却认为取消限购并不一定就是好事，“如果这些城市取消限购，那么一定有更严厉的入市门槛”。
市场大势
优胜劣汰 市场好不一定谁都能活下来
对于今年以来的市场形势，世联行首席技术官黎振伟略显悲观：“今天的房地产市场已不是简单的上还是下，它是冷热不均，是供需错位；未来房地产开发投资、增速也在缓慢地下降，投资拿地也在减少”。
据其分析，今年一季度商品房成交面积出现了负增长，前两次的负增长在2008、2012年，也就是说这次负增长应该跟上次有同样的规律呈现，而且时间可能会更长。德信资本董事长兼总经理陈义枫在之后的专题演讲中指出，目前楼市主要的风险不是价格下跌风险，价格是平稳的，流动性风险是主要风险。
“政府也有强烈的动机去控制楼价过快上涨，但是基于GDP对房地产的依赖，政府调控楼价的政策目标并不是把楼价调下来，政府要的是楼价要相对平稳、成交要活跃。”因此，陈义枫认为，今年房地产的投资仍然会是比较平稳的。而金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪更乐观指出，中国房地产市场至少还有十年的好时光。
就此，陈淮在演讲中强调，“市场机制越来越明显发挥作用，这是一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控，更加优化的过程到来了。”陈淮警示说，对这个过程大家要有思想准备，市场好不一定谁都能活下来，市场正在重新优化选择它的资源支配者。在2014年，房地产市场个关注的不是分类调控，而是以下四个方面：一是国家新型城镇化战略，空间分布变化；二是深化改革可能给行业带来的影响和冲击；三是市场优胜劣汰机制越来越明显；四是国际货币政策和互联网金融的新挑战。
商业发展
二、三线城市的商业地产已经有泡沫了
西安商业地产的发展前景如何，是不是到了饱和期？立丰董事长颜明认为，二、三线城市的商业地产已经有泡沫了，实际上一线城市也有泡沫；另一个方面，从人均经济发展总量来看，目前人均拥有商业面积，中国还远远没达到，很多地方是空白点，没人去。这就是商业选址的问题，选择商业地产的位置，一定不要从表面上看，钟楼很热闹，租金很高，在这建一个大的MALL，但不一定能成功。“我经常讲，选址与定位的关键在址。很多开发商说，我当时如果定位要是高档的，我就可能成功了。其实不是这么一回事。”
对于目前西安商业地产的开发情况，颜明也谈到了自己的观点：“我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业，招不来商，很多商家因为不能完成开店任务总裁受到罢免，其原因就是选址和定位都出问题了。或者说我们的城市规划出问题了，城市的商业规划出问题了。我们往往是被动地去找，因为政府说拿这块地必须建多大的商业，所以很被动。商业地产是招商先行，量体裁衣。我们像搞住宅地产一样，我们也有客户群，我的规划建筑，密度等等是不一样的，我们的客户是商家，每个商家对商场的要求是不一样的，荷载，单层面积，道路交通等等是不一样的。”
而对城市的商业整体规划，颜明认为政府和开发商都应不断提升理念，“我们讲商业地产是分了很多类别，作为商业经营这方面来讲，有社区商业、街区商业和集中商业，城市购物中心的概念。而城市购物中心的选址是非常严格的，比如选点的周边三公里半径范围内的人口密度，而不仅仅是人数的问题。更重要的是人的可支配销售收入是否能够达标，如果这两点都达标了，还要看道路交通状况，是否能解决人来的问题。所以，城市的商业规划是非常重要的，当然政府在商业规划中，也在不断提升自己的理念。”
城市观点论坛中国行西安圆桌
各方纵论西安楼市优势与发展空间
在本次“2014城市观点论坛西安行”活动中，还举办了一场城市观点中国行西安圆桌，本次西安圆桌的主题为：“西部经略 分类调控下的房地产”。在这个主题下面，与会嘉宾围绕政策变化中的西安房地产机会；区位优势与西安楼市发展空间两个分议题，各抒己见，共论发展。世联行首席技术官黎振伟现场主持。
主持人：今天谈到了市场化，谈到了新城镇化等等，西安是个特别的城市，对古都来说，在今后应该怎么做，怎么发展，可能都是很不容易的。在西安的城市发展中，您觉得政府的职能应该怎么样转变？
陈淮：这是个大话题，十八届三中全会讲的就是这个话题，三中全会所谓改革，核心问题是处理好政府和市场的关系。
跟所有城市一样，政府要不要做和愿意不愿意做不是一回事。该政府管住的，比如城市的整体规划，不能够随心所欲，想变就变。而是要不断地完善，还要强化它的执行力，这是一个方面。而另一方面，政府要大踏步地退出。实际上，从2013年两会之后，李克强总理就有一个明确的思路，不再以房价本身为调控目标，而是要根本解决房地产运行的长效机制问题。西安我想也是这样，别动不动政府就决定哪个楼盘3月份卖几套房，那实际上都是朝三暮四的伎俩，只不过是把数字人为调整了，放到下一个季度而已。
西安和同等规模的城市一样，都面对一个城市改造、扩张发展和提高质量的过程。而西安是个有历史的城市，眼下又面临一个历史时机，在西部的重点城市建设中，西安占有一席；西部12省区3个重点建设的城市，西安占一个，这个机会对我们来说是非常重要的优势。新型城市化、城镇化的过程中，就西部而言，可以找到若干新的增长点。
主持人：政府应该怎么科学的管理，这个很重要。另外应该怎样看待西安这个城市的机会与发展。
西安创典全程地产有限公司总经理徐正茂：西安有一个优势，就是从市场层面来说我们的后发优势，西安这些年发展一直比较慢。这几年喂药，确实吃的不合理，接下来下面我觉得慢慢会分类了，这个事还是有所期待，对西安来说，下一步还是有机会。因为政府角色的转变，管理可能会相对比较科学一些。我们不能追求一个完美的政策，所以对温和调控我们还是有所期待的。从这个角度来说，对未来下一个周期，虽然过程中会有一些经济下行的困难，我还是非常有信心。对西安目前的市场状况，我内心里“机会”的感觉更强烈一些，房价涨得太好了对开发商也不是什么好事，当然太差了也不好。
主持人：现在市场遭遇瓶颈了，最简单的办法就是降价，但是问题是如果大家都走量降价，可能降价就没有优势了。在市场相对瓶颈的时候怎么突破呢？
世联地产西安公司总经理肖新志：目前经济下行压力大，房地产市场下行压力也比较大，而且现在迷茫的人也很多，好在大多数消费者对未来的预期没有改变，所以今天还有机会在这里跟大家探讨。市场压力大，危机也比较多，竞争的压力可能来得更直接，但是我们对未来要有一个最基本的信念。我们说西安的高端市场是西安价格的天花板，这个天花板决定这个城市的价格天花板。我们做了一个数据统计，曲江的一期核心区域应该是在今年7月份开始，它的供需平衡会被打破。为什么一线城市会暴涨，那是因为供需比失衡了。目前曲江供需比也在失衡，我讲的是曲江一期核心区域，是在雁塔南路以东，西影路以北，曲江大道，三环以北。就像2012年的北京上海一样，供需平衡如果被打破，预计今年西安的房地产价格就会有结构性的上涨压力，140平方米以上的成交比重会加大。这个供需平衡的打破，今年下半年不来，明年上半年一定要到来。所以我们说降价不是的出路，一个楼盘降可以，大家都降，市场就乱了。
主持人：面对目前在大力推进的城镇化建设，古都西安怎么做创新，下一步的规划设计方向是什么，现代与传统、古都与现代文明如何才能很好地结合？
思凯来国际总经理陆静：从国际上来讲，美国城镇化率已经超过75%，我自己看到的统计数据说，中国实际上是51%，但是也有一种说法认为这个数据里头还有很多的水分，中国的城镇化率恐怕只在35%-36%之间，也就是说我们实际上还有很大的空间去进行城镇化的建设。
城镇化建设分两个部分，一部分是城镇数量的增加，另外一部分就是城镇人口的增加。我觉得在这一点上其实西安有得天独厚的条件，它还有很多可参照和学习的样本。北京和西安是非常相像的城市，我们之前在做城镇化进程的时候，北京其实走了很多弯路，而这些西安都是可以避免的。
从目前来看，西安应该是在往一个多中心的城市化格局发展，避免北京原先的单一中心造就的种种压力。我们看到西安市场存在很多大盘，这些大盘的业态包括住宅、办公、酒店、商业，还有公寓和学校，实际上也是在走国际大城市的发展格局。
多中心的城市和单一中心的城市比较起来有几点好处：一个是能解决自身内部的交通流量，避免人员迁徙给交通带来的压力。另外对于古都来讲有很好的保护原有风貌的作用。过去的、旧的、历史的，我们是希望保留沉淀的，它体现整个城市文化的根基。我们把大规模的建设，还有新城，搬到城市之外，建立多个中心，包括法国巴黎，包括其他知名的城市，都是尽量保留城市原来的风貌，把新的城市放在城市之外，建立多个中心。所以我觉得西安从这一点上来讲，其实做得比北京更好。它的古城保护比北京好，而且有新的开发，目前来讲都有很多的空间，西安在这两方面做得都很好。
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