[摘要] 现在国内房地产市场一片“混乱”，两派观点针锋相对：一边是万科总裁郁亮“房地产行业已进入下半场”的楼市预警，一边是任大炮“2014不买房就需再等30年”的看涨言论，地产大佬们的激辩让后市走向变得更加难以预测。
现在国内房地产市场一片“混乱”，两派观点针锋相对：一边是万科总裁郁亮“房地产行业已经进入下半场”的楼市预警，一边是任大炮“2014不买房就需再等30年”的看涨言论，地产大佬们的激辩让后市走向变得更难以预测。
笔者无意在此评判这些大佬的观点，只想就相关监管部门就房地产的一些表态做出说明。
央行在今年季度货币政策执行报告中确认房地产增长动能减弱。原文表述为“在外需和房地产等既有增长动能减弱的情况下，新的强劲增长引擎尚待形成，潜在风险需要高度关注……”。
数据也支持央行的这个判断。今年季度，完成房地产开发投资15339亿元，同比增长了16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，比上年全年回落3个百分点。
在房地产开发投资增速放缓的同时，房地产贷款增速也小幅回落。截至3月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长了18.8%，增速比上年末回落0.3个百分点。
支持央行这个判断更直观的证据体现在房价上。3月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，比上年12月减少9个。二手住宅价格同比上涨的城市有68个，比上年12月减少1个；二手住宅价格环比上涨的城市个数有42个，比上年12月份减少了22个。
基于房地产既有增长动能减弱的“诊断”，央行开出“药方”：加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测。同时，建立和完善绿色信贷机制，落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
那么，现在的房地产市场是否真的需要出台刺激政策呢？笔者以为，当前房地产出现的一些问题是转型升级过程中必然会发生的。问题的核心是，房地产企业有没有搞清楚这个行业转型升级的目标和方向是什么？
无需查看其它文件，央行已给出答案：“优化流动性的投向和结构，着力降低棚户区改造等……重点领域的融资成本。”如果说这个答案还不够明确，那么“进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造”的提法应该足够清晰了吧。
说了这么多，简言之，未来金融资源将向棚户区改造倾斜。这是未来一段时间内房地产业的发力重点。笔者以为，及时做出向棚户区改造战略转型的房地产企业，就不必担心房地产行业进入下半场。
棚户区改造又有多大利润空间呢？2014年《政府工作报告》提出，要加大保障性安居工程建设力度，全年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。截至3月末，保障性住房开发贷款余额为7783亿元，同比增长了26.7%，增速比房产开发贷款高8.4个百分点。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至3月末，已按进度发放住房公积金贷款669亿元，支持了76个城市的316个保障房建设项目，收回贷款本金170亿元。
从上述数据不难看出，棚户区改造可为房企带来大量的机会。向棚户区改造转型或抢得棚户区改造“一杯羹”，将是房企解忧的一剂良药。
此外，被誉为“棚改”干将的原辽宁省长陈政高日前履新住房和城乡建设部党组书记一职。分析认为，辽宁较早开始棚户区改造，一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部，意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。
这项人事变动释放的政策信号更清晰了。
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近一段时间，国家开发银行高层密集赴多地调研棚户区改造，先后与川、陕、湘、辽、桂、豫、黔等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。
棚改“微刺激”
今年的两会政府工作报告指出，城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
其中，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村对提高城镇化的质量十分重要。
4月2日召开的国务院常务会议研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。
贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉《财经日报》，突出棚户区改造既是提高城镇化质量的重要举措，也是目前经济下行时保持经济平稳增长的手段之一。
他说，目前我国不少产业整体下滑，工业产能过剩比较严重，因此不可能在工业领域方面大规模投资，加大棚户区改造不仅不会带来产能过剩，反而可以满足老百姓的切实需求，带动相应产业的发展，消化部分过剩产能。
中原地产首席市场分析师张大伟告诉记者，对地方来说，棚户区改造相当于一个小型的经济刺激，可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。“我们了解的情况来看，地方政府对棚改的积极性还是很高的。”
张大伟说，相比保障房建设，地方对棚户区改造的积极性显然更高，因为保障房面对的是低收入人群，消耗的又是政府储备的土地，而棚改用的都是棚户 区自己的土地，只不过是提高了利用率，不会冲击到土地财政，“所以地方政府既有能力，也有积极性去做，只要有启动资金就可以做。”
按照住建部的部署，今年计划投入1万亿元用于改造棚户区。不过，要完成这么重的任务，解决资金来源是关键。但据业内人士估计，把财政补贴和专项贷款等相加，地方政府棚改筹资缺口至少在千亿元以上。
中铁置业集团贵州公司副总经理王成平告诉《财经日报》，政府推进棚户区改造，但地方政府本身也没有什么钱，因此棚户区的改造必然是由开发商来主导，以往政府只能在容积率等方面给予倾斜，但有时候光靠容积率也不能完全解决问题。
国开行密集注资
上述国务院常务会议提出，今年要更大规模推进棚改，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”。会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采 取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等 相关工程建设。
此后，国开行便马不停蹄奔赴各地，与各地签约，助力棚改。
4月24日，在郑州举行开发性金融支持河南省棚户区改造专项贷款合同签署仪式。国开行河南分行将向河南省豫资城乡投资发展有限公司发放458亿元专项贷款，用于支持河南各地棚改项目。
在广西，国家开发银行广西分行获悉，该行年内将安排专项贷款100亿元，4月底前拟发放40亿元，以保障广西各地棚户区改造工程的融资需求。
据媒体报道，国家开发银行副行长王用生在与贵州省政府商谈新一轮开发性金融支持地方建设时说，棚户区改造是当前“微刺激”的重点，今年将向贵州棚改项目提供不少于200亿元的贷款支持。
据不完全统计，近一段时间以来，国家开发银行密集赴多地调研棚户区改造，先后与川、陕、湘、辽、桂、豫、黔等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。今年一季度，国开行新增承诺棚改等保障性安居工程贷款达到1401亿元，为去年同期的10.2倍。
王成平说，现在由国家开发银行主导发行的住宅金融专项债券，利息较低，能有效降低开发企业的资金成本，这对企业的运转十分关键。在目前很多银行机构收紧房地产项目贷款的情况下，进行棚户区改造有专门的资金支持，这也能让更多的企业参与到棚户区、保障房的开发中来。
截至4月末，国开行已经累计发放棚改贷款5153亿元，贷款余额3929亿元。同时通过开展棚改项目银团贷款，引导商业银行资金366亿元；累 计发行涉及棚改的企业债和私募债97只，引导社会资金693亿元；以股权投资和夹层投资等形式累计支持棚改项目12个，金额30亿元。
胡晓登说，棚户区改造一般都是通过政府规划、企业操作，以前主要是通过商业贷款，现在国家对棚改在信贷方面的扶持力度，可以有效降低企业的融资成本，推进棚改的进程。
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