[摘要] 腾讯入股华南城的事件震动电商和地产两界，O2O这一概念的热度随之继续升温。也有人把这与阿里巴巴的菜鸟网络最近在全国积极拿地联系在一起，认为O2O已经成为潮流，且大有继B2B、B2C、C2C之后引领电商界开拓一片新天地的气势。
腾讯入股华南城的事件震动电商和地产两界，O2O这一概念的热度随之继续升温。也有人把这与阿里巴巴的菜鸟网络最近在积极拿地联系在一起，认为O2O已经成为潮流，且大有继B2B、B2C、C2C之后引领电商界开拓一片新天地的气势。
华南城是做商贸物流起家的，其主营业务是专业市场与物流。由于深圳华南城的成功，目前正在进行扩展，到目前为止已经有9个项目，且单体项目的土地规模通常都在一平方公里以上。而菜鸟网络高调宣布要开辟的物流配送中心网络，打造“中国智能骨干物流网”，并在各地如火如荼地拿物流用地，足迹已经基本遍布主要大城市。与此同时京东商城、亚马逊、苏宁等等电商巨头都纷纷宣布要在设立直投的自建物流中心。这哪里是O2O概念中的“线上”与“线下”，分明就是“电子商务Ecommerce”与“物流地产Logistics”，应该是E2L才对。
电子商务的物流化运动
2012年光棍节（11月11日）电商物流平台的192亿交易额还犹在眼前，2013年同一天，仅淘宝的支付宝交易额就超过300亿元，电子商务过去几年在中国的增长有目共睹。而每次随光棍节而来的就是大量物流配送的投诉。
按照中国仓储协会的数据，到2012年底，的仓储物业设施供应总量是6.8亿平方米，而其中只有1400万平方米是高标准仓库，仅占2%。而这1400万平方米的高标库基本是处于满租状态，因此每年可以供给电商这个成长迅猛的“巨婴”的面积实在是杯水车薪。这种电商的高速发展所产生的物流需求与目前国内高品质物流设施与系统的滞后之间的差距是导致电商走出显示屏，要自己来打造自己的物流中心和配送网络的直接原因。
当电商真正走出来的时候，它们忽然发现原来它们是这么受欢迎。菜鸟网络的巡游基本都是当地省市领导出席，隆重接待。获取土地的规模也都在500亩到1000亩，这对于当前工业物流土地指标稀缺的市场而言，当真是政府的一份大礼。做工业地产的人一般都知道，正常的制造业项目要等一块100亩地的指标通常至少要等一年。由此可见电商在各地政府心目中的位置，那可是既出政绩（电子商务可是产业结构转型的排头兵），又出业绩（只要一个电商的结算平台放过来，一年的税收目标基本就完成了）。
于是电商的直接拿地开始成为一种你情我愿的风尚，只要电商同意注册落税，土地给得多一点也没问题。电商不再只是空气里传播的买卖，电商实体化的目标可能不是高端商场，但首先一定是物流仓库。那这个时候物流地产商又在做什么呢？
物流地产商的电商“牌坊”
一般来讲，专业的事让专业的人去做，这是市场化程度较高的标志。那么物流地产开发商要做的事就是开发高标准的物流仓储设施，并通过专业化的管理来供给市场。正如前面所分析的，中国目前的高标准仓库的供给，无论数量还是质量都与国际发达国家有相当的差距。既然需求大于供给，那么市场肯定会增加供给来满足需求，这是经济学的一般规律。
但事实是这样吗？如果现在去问问市场上活跃的几家物流地产投资商为什么不多建点仓库，他们会给你同样的回答：拿不到地啊。从政府获取一手土地现在要面临的门槛，包括投资密度、税收考核、环境评估等等一整套的考核体系，用政府的话来说，我们现在不是在“招商”，是在“选商”。物流或者物流地产的投资显然都是低税收产出的产业，考试不及格，拿地就不用谈了。于是物流地产商只能转战二手土地市场，用更高的土地价格拿地，开出更高的仓储租金，把成本转嫁给最终用户，抬高了当地的综合商务成本，削弱了城市竞争力。
当然，从政府手中获取一手土地仍然是物流地产商的选择，于是怎么说服政府就成为一个课题。这个时候“电子商务”就成了一个时尚名词，因为政府爱听。于是乎，大量的“电子商务物流平台”、“高端电商结算物流中心”、“品牌电商物流基地”纷纷出炉，物流地产商提供的项目选址建议书基本都只需要改动地块面积和地址，别的部分一律打电商牌，基本不用修改。
而跨越税收门槛的办法就是——“我能说服入驻我园区的电商企业注册落税，而我的房租还交营业税，这对地方政府不是双重收入吗？”其中，已有多家电商入驻的物流地产商就占了相对优势，在政府考察园区的时候可以自豪地说：“菜鸟再大，那也只是一个蛋，是个大蛋；如果你的篮子只放一个蛋，那蛋破了就什么也没有了；如果像我这样，在篮子里放了不同的鸡蛋，那破了一个我还可以换别的。”总之，虽然电商只是物流地产商租客中的一种，在很多地区从比例上看也未必算重要客户，但拿着电商说事儿已经成为现在物流地产商进行政府公关的必然选择。
谁动了谁的奶酪
坦白地说，电商出于自身业务的需要，打造自己的物流平台，即使是买地自建也无可厚非。因为自建物业比租赁物业有更多的稳定性，从策略上看是正确的。而物流地产商打开大门做生意，电商也只是其中的一个组成部分，如果明天电商退潮，大概马上就会换政府爱听的别的产业说事儿。这还真不好说到底是谁动了谁的奶酪。
不过，在有充分市场需求，却无法提供市场供给的时候，政府扮演的角色确实值得关注。如果政府一味以税收来考核项目，以地方财政收入为纲，那这个死结确实比较难解。
其实，无论是电商还是物流地产商，其之所以要大力建造物流设施，根本原因是希望在最快的时间内完成的网点布局，从而获取效率的垄断。而一旦垄断性的效率产生，那么某个城市是不是在这张网上面，对于城市本身的竞争力就至关重要了。所以一个城市的管理者需要考虑的长远问题恐怕应该是——不要让自己成为失去奶酪的那个人。（作者：苏智渊戴德梁行中国区工业及物流地产部主管）
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