[摘要] 上月，百城房价指数环比23个月来首次下降，但成交方面却有小幅反弹。5月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1418万平方米，环比增长12.0%，同比减少10.9%。30个城市中，有19个城市的成交量出现了环比增长。
4月份，百城房价指数环比23个月来首次下降，但成交方面却有小幅反弹。5月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1418万平方米，环比增长12.0%，同比减少10.9%。30个城市中，有19个城市的成交量出现了环比增长。
业内人士表示，5月份市场成交量赶超4月，主要与推盘放量有关，也与部分城市降价促销有一定关系，但反弹力度并不大，尤其对比去年同期值，仍显偏弱。
5月典型城市楼市成交弱反弹
今年楼市迎来转折点可以用多个数据佐证。据相关统计，1～5月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅为-19.2%。
值得注意的是，5月份4个一线城市新建商品住宅成交面积为210万平方米，环比下降2.0%，同比下降30.9%，仅北京4月成交环比出现上涨。业内人士表示，一线城市逐渐受到看跌情绪的影响，购房者入市的积极性进一步受挫，从而使得成交量出现连续两个月的下滑。
相比之下，二线和三线城市5月成交表现稍好。数据显示，15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米，环比增长15.8%，成交出现了反弹，其中有9个城市出现了增长，增幅排名前3位的城市分别为天津、南宁和成都，增幅分别达到69.3%、61.0%和52.0%。
天津和南宁的成交上涨均与当地调整限购政策，放宽购房入户标准有关。“不过，需要看到的是，仍有6个城市的成交出现了不同幅度的环比下滑，表明整体楼市观望情绪依然较重。”业内人士表示。
相关新闻：
未来数月成交难有起色
楼市成交的障碍在于积压的库存过多。
中原地产研究中心实时统计数据显示，6月初，主要的一二线13个城市，合计住宅库存面积达8873万平方米，相比5月初的8430万平方米增长了5.3%，同比增幅达26.6%。房企为回笼资金而加快推盘力度是5月楼市成交弱反弹的主要原因之一，但这也同时增加了楼市本就不低的库存。
以浙江杭州为例，当地机构统计，截至6月2日，杭州市区商品房库存量为127322套，成就了新的库存纪录，其中住宅60527套。这也是杭州的住宅库存首次突破6万套。
一线城市也同样面临库存压力，5月北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米。按照北京市住房和城乡建设委员会披露的数据，截至6月2日，北京市期房住宅库存为40605套，现房住宅库存为34350套，合计库存达到了74955套。
这一住宅库存量已经处于2013年1月以来的高位水平，而今年初，北京楼市库存仅维持在5.5万套。业内人士分析，随着这一轮库存增长，卖方市场的成色在褪色，而买方市场逐渐形成。尤其是目前整个限购限贷政策并没有明确放宽，在政策筛子的筛选下，市场购房群体主要以刚需购房者为主。
他说，由于中央层面不可能出台救市措施，前段时间的央行“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。
住建部总经济师冯俊日前表示，对那些库存量大，供过于求的城市，要执行好首套房首付款比例、贷款利率优惠的政策，目的是满足自住型和改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求，也要增加共有产权住房的供应。“一旦目前整个市场观望情绪继续保持，楼市的高库存压力就难以舒缓，这会进一步遏制房价的上涨。”业内人士表示。
相关新闻：
70城房价上涨放缓 楼市步入阶段性下行周期
当前，中国楼市被悲观预期笼罩，拐点论、崩盘论四起，市场风声鹤唳所折射的是，楼市已然进入阶段性下行周期。但从长期看，经济发展大趋势和新型城市化所释放的制度红利等支撑房地产市场发展的因素并未改变或消失。虽有调整之痛，但似乎并无崩盘之忧。
当下楼市出现的调整与购房者预期变化息息相关。从房价走势看，70大中城市房价上涨动能持续衰退，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，其中，4月70大中城市房价环比涨幅仅为0.4%，下滑0.2个百分点。价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。受“买涨不买落”心理影响，购房者观望情绪进一步加剧。
而观望情绪最直接反映在成交量和库存上，1至4月，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月扩大3.1个百分点。截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年的历史新高。另据中原地产统计，截至5月10日，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套，创下13个月来新高。
房企持续趋紧的资金链也是购房者预期房价下行的关键因素。尤其是，今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、安徽合肥、陕西神木等多地十余家中小房企被曝出因资金链断裂而陷入危机更是强化了这种预期。统计数据也显示，一季度房企资金到位增速明显放缓，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外资、其他资金同比分别下降33.9%、1.9%。1至4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比仅增长4.5%，增速比1至3月回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降28.7%；自筹资金14376亿元，增长11.0%；其他资金14999亿元，下降5.5%。
需要指出的是，有别于以往历次调整，本轮楼市下跌并非政策施压导致的市场降温，而是房价明显虚高、信贷收紧、供需结构变化，市场自发调整的结果，这与2008年、2011年出现的政策性打压引发的市场调整截然不同。这也意味着本轮的调整周期和幅度可能会相对较长、较深。
可以预计未来市场将进入一个再平衡的过程，尤其是非核心区和前期涨幅过高的区域都将出现比较大幅度的调整。经过一段时间的去库存、挤房价泡沫，市场供求关系将由局部性供大于求转变为供求平衡。其中，一线城市调控仍将保持高压态势，价格调整在所难免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盘和二手房价格均已出现一定程度的调整。而三四线城市，由于前期透支了部分需求，将会出现较大幅度的调整。目前杭州、温州等华东地区楼市已现颓势征兆。截至4月，中原监测的40个城市中三四线城市土地流标率已高达26%，较去年年末大幅上升10个百分点。
面对房地产市场的持续萎靡，越来越多的城市开始采取“救市”举措，但与市场力量相比，政府微调举措料难改下行趋势，更有悖于楼市调控的初衷。事实上，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力，尤其是对房地产市场降温也体现出足够的容忍度。
调整虽痛，好在崩盘之忧暂无。一方面，房地产行业关联上下多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，崩盘不利于中国经济的长远发展；另一方面，从基本面而言，支持房价稳定的因素仍然存在。比如新型城镇化进程在未来几年仍将持续。随着各城市、地区之间市场分化的加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态，“分类调控”将为长远解决住有所居问题腾挪出时间和空间。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
