[摘要] 近期高端楼盘签约率走低，为招揽客户，纷纷打响营销战，有的别墅项目更是通过推出低总价的平层，变相降价来吸引眼球，同时，各种宣传促销活动也五花八门。
除了普通住宅忙促销，北京的高端项目（均价4万以上）也急着在打营销战。
证券时报记者日前从走访的几家高端楼盘处了解到，近期高端楼盘签约率走低，为招揽客户，纷纷打响营销战，有的别墅项目更是通过推出低总价的平层，变相降价来吸引眼球，同时，各种宣传促销活动也五花八门。
位于朝阳区东北五环外中央别墅区孙河版块的原著花园（龙湖·双珑原著），5月11日重磅推出了208平方米、总价680万元的平墅，折合单价仅为3.3万元/平方米，而记者从北京市住建委网站该项目楼盘表中查询到，目前在售的一208平米的户型，去年6月拿到预售证时的价格为4.4万元/平方米，相当于同一产品价格降了25%，而前期别墅项目均价为9万元/平方米。
为了应对龙湖的降价行为，同样位于中央别墅区孙河版块的泰禾坊巷家园（泰禾·北京院子），也于5月18日推出了总价650万元起的精装平墅，比龙湖更低。而1月份一期销售的独院、联排别墅产品，总价是2500万起。目前电商团购“平墅10万抵25万，别墅20万抵50万”的优惠活动。
回顾孙河板块的三块地价，龙湖2012年9月拿地时楼面地价是2万元/平方米，2013年1月泰禾拿的地块楼面地价为2.8万元/平方米，而到了2013年7月中粮拿附近地块时，楼面地价已经涨到了近5万元/平方米。当前，龙湖和泰禾新推的产品价格明显低于中粮的地价。
记者了解到，包括润西山苑、华润公元九里、海梓府在内的多个改善型的高端项目也有不同程度的降价促销，海梓府更是推出了2.88万元/平方米起的特价房，比之前3.5万元/平方米的均价下调17%。
高端产品降价促销的背后是巨大的去化压力。记者根据北京市住建委网站房产交易信息计算，已经开盘一年的龙湖·双珑原著，目前的签约率不到50%。
今年初开盘的泰禾·北京院子签约率为17%。鸿坤·林语墅3月开盘的13栋楼目前的签约率为26%。
另外，西五环外门头沟区域的3个别墅项目销售更不理想，长安丽景家园5月份开盘以来，一套也没卖出去。西山艺境嘉园5月开盘的96套仅签约3套；润西山苑4月开盘的140套别墅，签约了19套，签约率仅一成。
除了传统的促销活动，5月集中入市的11个别墅项目的营销活动开始推陈出新，诸如生态采摘、娱乐嘉年华、家庭DIY、爬山骑行比赛等家庭型的营销活动不断推出，更有一些项目甚至突破传统的利用自有展示场地的营销手法，通过大型推广活动实现集客目的。
在刚过去的端午节，地处西北六环西山板块的香江别墅项目就进行了以“寻"香"海淀北，万枚香包献京城”的主题活动，在海淀区的五道口、中关村等地由身着汉服的美丽少女向行人赠送了万枚端午香包。
业内人士认为，尽管目前高端项目去化并不理想，但是改善性需求将是未来市场主力，高端市场仍长期被看好。高端项目拿地贵，成本高，融资成本财务成本均比刚需产品更高，更需要快速回笼资金，当前市场环境下，降价是最见效的方式。
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前不久，有媒体报道称，西安一地产项目的“征婚”事件引发市民和业界热议，短短几天，这一项目的征婚广告成为人们茶余饭后的主要话题。
据笔者了解，今年以来，类似征婚等手法吸引眼球的“创意营销”在西安楼市接连上演，你方唱罢我登场。就连不久前冷清惨淡落幕的房展会也不例外，开发商大推楼模，制造看点，乐此不疲，虽然结果很可能是“赔了美女又折钱”，但是却在这个展会上赚足了人气。
让我们来看看上文提到的某楼盘近期的征婚广告：其为“1986年，狮子座，客户总监全城征婚，我是孙兰兰”，美女大图一幅。而紧虽其后跟进者的广告更值得玩味，诸如，“兰兰，智慧哥最懂你，车上二环容易堵，不如住在二号线旁”、“兰兰，我就是你的2000”、“兰兰，嫁个有钱的不如找个懂你的，姐等着你……”等等。
原本是饱受诟病的商业活动，却被开发商美其名曰“创意营销”。如此美化，其用意显然在于：如果你对此不屑一顾，他会耻笑你不懂创意；很多情况是听之受之，于是大众的审美视觉便被绑架，反而沦落成了传播的工具，使之所谓的“创意”有了市场。
我们不排斥创意，但我们有权拒绝媚俗；我们不奢望优雅，但无论多完美的“创意”，也应该考虑大众接受的底线。试问，如此创意，哗众取宠，输出的是怎样的价值和文化？我们又该向不谙世事的小孩作何应答？
可以看出，今年初以来，楼市疲态尽显，崩盘论此起彼伏，开发商有房难卖病急乱投医，大玩所谓“创意营销”，滑向“务虚”，试图从困局当中脱颖而出，但如此掩耳盗铃之举，岂能瞒过老百姓的智慧。
五一小长假的到来，更多的开发商认为迎来了楼市的黄金季，利用各种促销奇招来期盼有个“好生意”，这种创意虽无可厚非，但还是希望沉溺于“创意”当中的开发商少玩点虚的，多让点实惠，给楼市一点信心和正能量，那将一定会更有效。
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