[摘要] 在刚刚过去的这个周末，“陈政高任住建部部长”的消息引起媒体和业界的强烈关注。在陈政高任住建部部长的前一个月，他在多地调研了棚户区改造和保障房建设。舆论最为关心的也是陈政高任住建部部长后的工作重点，此前的迹象表明，住建部的头号任务或将不再是高房价问题，棚改或将成为“稳增长”的重要发力点之一。
在刚刚过去的这个周末，“陈政高任住建部部长”的消息引起媒体和业界的强烈关注。在陈政高任住建部部长的前一个月，他在多地调研了棚户区改造和保障房建设。舆论最为关心的也是陈政高任住建部部长后的工作重点，此前的迹象表明，住建部的头号任务或将不再是高房价问题，棚改或将成为“稳增长”的重要发力点之一。
（来源：中国房地产报）6月27日，十二届人大常委会第九次会议表决通过：免去姜伟新的住房和城乡建设部(下称“住建部”)部长职务，任命陈政高为住建部部长。
在就任部长之前的一个月里，陈政高以住建部党组书记的身份赴皖、贵、川、湘调研了棚户区改造(下称“棚改”)和保障房建设。在如期履职住建部部长后，业界普遍认为，棚改或将成为“稳增长”的重要发力点之一。
棚改拉动万亿投资
从此前的国务院常务会议强调要加强棚户区改造，到陈政高的辽宁“棚改经验”，再到他之前的低调密集调研不难看出，未来住建部的工作重点之一无疑是在保障房建设和棚户区改造上。
国务院总理李克强此前在访问英国、希腊期间，多次对世界作出中国经济不会“硬着陆”的“国际承诺”，并在英国智库演讲时，明确用7.5%“下限论”代替7.5%“左右论”，并表示政府已经准备调整政策，以确保政策发挥作用。
“政府已经准备调整政策”中，包括哪些方面成为各方争相讨论的焦点。不过可以预见的一点是，在经济乏力、新增长点尚不明显之际，总理力主的棚改工作将担负起重要作用。
“目前我国经济存在下行压力，1~5月三个主要投资方向中，只有基础建设投资是增长的。因此，作为基础设施投资中的棚改对于拉动经济增长来说，将发挥重要作用。”国家发改委经济体制与管理研究所金融中心主任张海鱼在接受中国房地产报记者采访时说。
按照规定，棚户区改造的安置房户均面积在45平方米/户以上。银河证券做了一份分析报告，凑整按每户50平方米、每平方米投资2000元简单测算，今年470万套的棚户区改造房建设将拉动5000亿元左右的投资额。
这只是投资总额的一半，棚改需要支付拆迁成本、基础配套建设等。住建部新闻发言人倪虹曾在两会上透露，2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。
“这有利于部分抵消楼市调控带来的对投资的负面效应，起到保投资、拉消费、稳经济的作用。”华东师范大学城市发展研究院研究员张传勇肯定了棚户区改造对房地产市场的积极作用。
对于这1万亿元资金的拉动作用，国家信息中心经济预测部副主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示，“如果启动起来，这会带动起钢材、建材等上下游产业，这些无疑会对下半年的经济增长做出一部分贡献。”
“棚改不仅可以改善居民居住环境，还可以有效拉动地方投资，尤其在建设性用地愈发紧俏的情况下，所以是大有文章可做的。”张传勇表示。他同时强调，棚改需要投入大量的时间和资金，如何解决好资金及落实问题是一项重大的系统工程。
资金渠道突破 棚改有望加速
张传勇担心的问题正在得到解决。
6月26日，国家开发银行(下称“国开行”)拿到银监会的批复，正式筹建住宅金融事业部。这标志着由国开行成立专门机构支持棚户区改造工作取得重大进展，棚改资金缺口问题出现了政策突破。
住宅金融事业部4月2日由国务院会议明确，将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
在国开行的融资引领作用下，工行、建行和农行等商业性银行的保障性住房贷款也在持续增长。
中国银行一位相关业务负责人告诉中国房地产报记者：“从去年下半年开始，我行就放宽了对于棚改的贷款条件，贷款企业自有资金比例降低至25%。今年我行会继续加大对该业务的支持力度，预计会出台更加具体的指导意见。”
而平安银行信贷部工作人员则表示，“平安银行对于棚改的资金已经下放到各级分行，由各级分行根据实际情况制定棚改的信贷政策。”
与此同时，以发行企业债形式筹集棚改资金方面也有突破。
5月，国家发改委下发的《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，发改委将酌情扩大企业债券资金用于棚户区改造的规模，对棚户区改造项目较多、资金缺口较大，且地方政府性债务率较低的地区，适当增加其承担棚户区改造的城投类公司年度发债规模指标。
“此前的国务院常务会议提出，要采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。发改委也发文在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持。这些政策的有效落实是下一步推进棚改工作的重要方面。”住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受中国房地产报记者采访时说。
除了国家政策上的支持，地方政府的融资创新也很关键。“辽宁棚改的成功经验之一就是拓宽融资渠道。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，“政府+市场+社会的融资架构，给棚改市场引来了资本活水。”
在国际金融投资家联合会执行主席孙飞看来，解决棚改融资问题，可成立棚改产业基金会，“积极探索融资渠道多元化，由政府主导，鼓励公积金、社保基金参与进来。”
房企参与成挑战
融资渠道的突破让棚改有了推进的动力，但如何能让更多的房企参与，还需要考验中央政策以及地方政府的智慧。
“没有金刚钻，别揽棚改活。”一位知名房企的市场营销部经理这样对中国房地产报记者直言，“棚改有‘两个固定，一个不固定’特性：销售对象固定，都是回迁户；销售价格固定，政府规定好了。销售周期不固定，常有拆迁户与政府展开‘拉锯战’。”
耗资巨大、利润微薄，这两个棚改拦路虎，让大多数房企望而却步。而若没有房企的广泛支持参与，想顺利完成今年的棚改目标，颇有难度。
北京一家国有开发企业人士在接受中国房地产报记者采访时表示，“棚改项目在北京的难点在于土地一级开发。首先是拆迁，之后是完善大市政条件，包括三通一平，甚至七通一平等一系列问题。这部分投资实际上应该由政府承担，但是当前很多都是由开发商来推动，这部分费用开发商承担起来可不容易。”
“棚改项目需要地方政府积极进行政策设计，通过成本效益核算，在土地、税收方面让利调动开发企业的积极性。要结合市场状况，保证开发企业基本利润率。”张海鱼认为。
“在辽宁模式中，政府通过规划主导，带动周边地块、物业，弥补了棚改项目‘微利’的缺点，提高了企业参与的积极性。”张文清认为，辽宁模式中的很多创新值得学习。“另外，辽宁模式中政府吸引开发商的招数还有‘买一送一’——一般是一个棚户区项目绑定一个普通住宅地块，谁接手棚改项目，谁就可以以优惠价格或政策拿绑定的那块地。这样可以使房企的心理和利润上都得到平衡。
相关新闻：
（来源：财经日报）中国前3年已经开工了2000多万套保障房，加上今明两年再建1000多万套，完成5年3600万套保障房的培植使命根基没有悬念。但保障房的浩劫题还在后面，培植只是其个环节，分配、监管和退出机制将更考验政府的执政能力和聪明。
上述问题看似不具有重年夜性，但个个是可贵，需要政府机构更公开化、更专业化、更邃密化。
在担任党组书记两个月后，陈政高终于在住建部党政“一肩挑”。这比他的前任破耗的时刻要短得多。
上周，十二届人年夜常委会第九次会议表决：抉择省失踪姜伟新的住建清早长职务，录用陈政高为该清早长。
虽然住建部是国务院房地产调控部际联席会议的牵头部门，但外界看来其权力有限，手段有限——对楼市影响最年夜的是信贷政策和宏不美观经济走向，而这都非住建部的首要本能机能。换言之，楼市能否搞好，住建部起不到关头浸染，但一旦搞欠好，焦点城阛阓中到住建部身上。
姜伟新年夜国家发改委调任原培植部党组书记是在2007年8月；次年3月，他被录用为新组建的住建清早长。其间有7个月的时刻。
对于姜伟新而言，分开住建部意味着将不再是舆论的焦点，明年两会上不会再遭到关注楼市的媒体“围追切断”。
总结其6年多的履职履历，年夜干快上的保障房培植是工作亮点，而楼市调控的市场化历程半途而止则是一年夜遗憾。
2008年下半年，国内楼市下行迹象一度趋于较着，楼盘降价、业主维权等“房闹”现象起头增多。这原本是给国内楼市投契者一次风险教育的好机缘。姜伟新那时也称，风险意识的提高，光靠说教生怕不行，必需得有现实的工作发生才能年夜中吸收教训。对中国而言，这种工作早来比晚来好。
如不美观中心政府那时不救楼市，处所政府也许会在土地卖不出去的情状下反思土地财政，开发商们也许会来一次优胜劣汰，投契性资金也许会选择更好的投资渠道，中国的房地产市场也许会经由市场化的浸礼变得更健康。
当然，这都只是可能。然而，政府2008年尾出手救市，随之而来的是房价年夜头飙涨，处所政府坐地生财，开发商粗放经营。楼市话题重又被置身于舆论的“火山口”。
姜伟新就在“火山口”上呆了数年。
陈政高主政下的住建部，能否辅佐处所解决这些新难题？
对陈政高而言，幸运的是当前楼市道临拐点，正在自行调节，中心层面也且则没看到再出手救楼市的迹象，高房价问题将不再是他的头号使命。
衡宇培植需要两三年的周期，也就是说前几年开工的2000多万套保障房此后将陆续落成，并进入分配环节。怎么分配才能保证公允、合理、公开，若何防止权力在其中寻租？
保障房的培植将成为陈政高的首要难题。
5月27日赴安徽调研保障房后，在不到一个月的时刻内，陈政高已经调研了4个省份，这四个省份的配合点都是为保障房培植年夜省——数目多、使命较重。这也可以看出其工作重心。
中国保障房的类型繁多：有出租型，有可租可售型，也有共有产权型，类别多达十余种。以前保障房较少时，还常呈现开豪车住经急梢拿房的情形。是以，可以想象，一旦巨量保障房入市，近似的违规事务会呈现更多。
此前处所政府筹建保障房，地段多较为偏远，又较少考虑糊口配套行动措施，因而，不少保障房被弃租。这些房源一旦被闲置，将是很年夜的资本华侈。
在几万万套保障房中，出租型(廉租房和公租房)占比不低，其产权首要归处所政府或者政府平台公司所有，后者将成为一个房主的脚色。房钱若何定、若何收、若何清退不合适前提的承租者，这些工作将异常繁琐且繁重。
相关新闻：
（来源：每日经济新闻）就在上周，住建部正式完成了“一把手”换帅。
6月27日，十二届人大常委会第九次会议闭幕。会议经表决，决定免去姜伟新住建部部长职务，任命陈政高为住建部部长。
其实，在今年4月29日陈政高从辽宁省省长转任住建部党组书记后，他的工作已经开展。两个月来，他4次赴地方调研，内容主要围绕保障性住房建设和棚户区改造。
根据陈政高的履历，业内普遍认为，其履新住建部，或意味政府对房地产政策的关注点已经发生变化—逐渐从市场收回，转而在供给端发力。住建部会更侧重棚户区改造这项民生和发展工程。
住建部正式换帅
住建部前任部长姜伟新执掌住建部六年多期间。尽管这六年来，数次房地产调控政策住建部均为最直接的执行和监管部门，但姜伟新却很少露面，谈及楼市时，更多只是只言片语。
现在姜伟新离任，接棒者是他的东北老乡陈政高，这也是去年新一届政府成立以来，调整部长的国务院组成部门。
与多年在国家部委工作的姜伟新不同，1952年3月出生的陈政高，是辽宁省海城市人，从出生到学习直至工作，主要经历都在辽宁。
尽管是住建系统的新人，但是多年在基层抓全面工作的陈政高，最出色的履历便是其在棚户区改造中的骄人成绩。
公开报道显示，在担任辽宁省省长之前，陈政高曾长期担任沈阳市市长、市委书记的职务。其任职沈阳的7年时间，是沈阳市大力开展棚户区改造的“高潮期”。
根据 《光明日报》2012年报道，通过大规模的棚户区改造，该省211万棚户区居民改善了住房条件，实施改造前棚户区户均39平方米增加到棚改后的57平方米；人均住房建筑面积由不足10平方米，增加到人均20平方米左右。
在今年“两会”期间，面对记者一连串关于住房政策走向的提问，姜伟新只说了4个字：双向调控。目前最被认可的解释是，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。
前期以一系列限购以及限价政策，使得目前投资性需求很大程度上被挤出了市场。一位接近住建部人士告诉《每日经济新闻》记者，很多人对行政调控效果持质疑态度，但如果没有这些政策房价可能涨的更多，更快。而“托底”显然处于正在进行时，陈政高有丰富的经验。
棚改建设加速
2013年3月17日，在十二届人大一次会议闭幕后的记者见面会上，国务院总理李克强提出，本届政府要再改造一千万户以上棚户区。
4月底正式调任住建部担任党组书记后，陈政高将目光聚焦在“棚户区改造”。他调研的重点并非楼市热点区域，而调研内容围绕住房保障展开。
5月25日至28日，陈政高先后赴安徽蚌埠、合肥市实地考察了棚户区小区和安置房建设工地，并分别召开了有关市和省直部门的棚户区改造工作座谈会。随后，他陆续走访了贵州、四川、湖南，这些省份与安徽同为保障房建设大省，任务较重。
保障房建设与棚改的资金来源始终是大难题。
在调研中，陈政高也给予了高度关注。据遵义政府网信息披露，陈政高在当地就资金筹集和运作模式等听取了汇报。他还与贵州省、遵义市相关负责人研究了 “想方设法拓宽资金来源渠道”。
上周，银监会正式批复国开行成立住宅金融事业部，银监会相关负责人表示，这是加快推进保障性安居工程建设的重要举措，能够有效缓解棚户区改造相关工程建设的资金瓶颈制约，对于中国解决中低收入家庭困难，健全住房保障和住房供应体系，促进实现住有所居目标，具有十分重要的意义。
有报道称，陈政高除了到地方调研，还专门去了住建部政策研究中心，要求其加强保障房和棚改方面的政策研究及储备；曾召集《中国建设报》相关人员座谈，提出要多关注、报道地方保障房存在的问题。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
