[摘要] 继“绿地重组金丰”、“农工商地产借壳海博”之后，上海国资改革近日又出“大片”。
继“绿地重组金丰”、“农工商地产借壳海博”之后，上海国资改革近日又出“大片”。
6月28日，房地产上市公司中华企业(600675，SH)发布公告，拟定向增发60亿元，开发公司旗下的重点项目——徐汇小闸镇项目。据公司有关人士介绍，中华企业在过去16年间从未增资扩股，使公司在和同类房企竞争时存在巨大差距，而在净资产规模实现扩增之后，中华企业有机会迅速扩大规模，在行业内发起“百米冲刺”。
对上海国资改革而言，中华企业的定向增发有另一重意义。中华企业内部人士在谈及“国九条”时称，房地产作为一个大周期行业，投资回收周期将影响投资主体的资本，如果能够借助资本市场，将已经增值的国资迅速变现，进而加速资金流动的效率，显然有利于国有资本的保值增值。
不过，亿翰智库上市公司房地产研究中心副主任张化东认为，上述做法对于提升上市公司的资产价值的作用并不如一次性的资产注入，中华企业未来仍有必要将更多的优质资产注入到上市公司。
资本规模制约房企发展
根据中华企业6月28日公布的非公开发行预案，公司拟通过非公开发行股票拟募集资金总额不超过60亿元，其中地产集团拟以其持有的标的资产参与认购公司本次非公开发行的股票，其余部分由其他特定对象以现金进行认购。标的资产的初步评估值约为21亿元 (最终作价以具有证券业务资格的资产评估机构出具的并经国有资产监督管理部门确认的评估值为基础，经公司和地产集团协商后确定)，预计本次非公开发行可募集的现金不超过39亿元(含发行费用)，用于上海徐汇区小闸镇项目以及补充流动资金(最终募集现金的规模将根据标的资产的最终作价相应调整)。
中华企业董事长朱胜杰向《每日经济新闻》记者介绍，这是公司16年来首次进行股权募资，通过资本规模的扩大，中华企业有望缩小与行业竞争对手之间的差距。事实上，从上市至2007年，万科通过增发、配股、可转债等方式，在资本市场融资超过180亿元，金地、保利等房企也通过资本市场的再融资，为扩大企业规模垫定了基础。过去，中华企业一直未能通过资本市场增发再融资，一定程度上影响了企业的规模增长。
规模的问题制约了中华企业获取相对低成本资金的能力。此前，绿城中国董事长曾介绍说，行业排名靠后的房地产企业很少能获得银行的开发贷款，大部分企业只能通过信托、私募等募资，大大削减了企业的盈利能力。
《证券时报》去年初曾报道，中华企业2012年年报数据显示，在中华企业1年以内到期的其他非流动负债中，包含了8个信托产品，加上其他流动负债以及其他非流动负债项下信托计划余额超过50亿元。今年，虽然中华企业调整了债务结构，但融资成本较高，依然对公司的盈利能力产生不利影响。
2014年一季报显示，中华企业当期的营业收入仅6.76亿元，但财务费用却高达3.19亿元。
而在增资扩股后，中华企业仅现金就将获得39亿元。这显然对降低中华企业的整体资产负债率，提升公司的销售规模有一定的帮助。
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未来逐步注入优质资产
在谈及“国九条”时，中华企业的相关高管曾提出提升国有资本有效利用率的一种模式。他认为，类似房地产这样的大周期行业，国有资金从投入到最终获得往往要经历很长的周期，如果能够通过上市公司将已经能看到的项目通过资本市场提前“兑现”，显然将大大加快国有资本的周转速度，进而提升资本的。
中华企业本次定向增发便具有上述意味。以本次大股东注入的资产——小闸镇项目为例，早在2005年就已被纳入徐汇区的旧城改造计划中，但正式动工却在2010年后。漫长的投资开发周期，显然影响到国有资产的实际。通过将资产注入到上市公司，然后完成资本的流通，则符合快速提升国有资产使用效益的目标。
而对上市公司的股东来说，由于此前整个项目都在旧城改造的过程中，项目的投资周期和投资都存在巨大的不确定性，投资这样的项目同样会面临巨大的风险。现在小闸镇项目已经开发，投资周期和投资预期相对确定，一定程度上降低了上市公司的风险。
但张化东认为，上述逐步注入上市公司资产的做法，对提升上市公司价值帮助不大。要有效提高上市公司股价，还是要效仿绿地重组金丰投资，将资产整体注入上市公司的方式。
然而，中华企业的控股股东——地产集团，除了房地产开发、经营的内容外，经营范围还包括土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设等领域。这些经营范围显然对提升上市公司的业绩并无帮助。
据中华企业公布的公告，截至2013年底，上海地产集团归属于母公司所有者的权益总额约为192.45亿元，但当年度的净利润却只有6.58亿元，净资产远远低于房地产开发行业的同业水平。
此外，中华企业方面表示，作为上海地产集团的上市平台，集团未来将选择房地产开发的优质资产逐步注入。
机构研报：上半年龙头房企销售额或仍有两位数增长
近日，研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示，万科半年销售额近千亿，共6家房企销售额过500亿元。
机构认为，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。
亿翰智库的报告预估，上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大，销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海，共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。
亿翰智库负责统计上市公司销售数据工作的张博说，他们主要通过监测上述房地产企业的重点项目上半年的销售，并和部分公司进行沟通，再根据机构的销售额估算模型，统计企业在上半年销售额，和真实的销售额可能有偏差，但差距不大。
《每日经济新闻》记者采访了万科等地产商。万科对亿翰智库预估的数据未作评论，万科表示以7月公布的6月销售额数据和此前公布前5月销售数据为准。根据6月万科公布的数据，万科前5月的销售额达到815.2亿元，较前一年增16.2%。恒大地产集团有限公司6月6日公布，2014年1月至5月，恒大地产合约销售金额约为562.1亿元，较2013年增长64.4%。恒大相关人士称，受益于部分楼盘热销，其6月的销售业绩不会差。
亿翰智库统计显示，前6月，排名前30的企业中三分之二业绩同比增长，增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。
卫民不动产房地产专家蔡为民告诉记者，今年上半年龙头房企数据表现不错，主要原因在于去年下半年已经有了不少项目的基础，在今年上半年获得贷款的情况下，成功转化为销售。
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江西国资改革提速：两个“万亿”目标如何实现
近日，江西省下发了《关于进一步深化国资国企改革的意见》(下称《意见》)，提出通过5年左右的努力，实现省属国有资产总量、营业收入双超“万亿元”。
“目标能不能实现现在比较难说，未来5年中国的经济形势朝哪里走难以评估。现在经济下行，很多产能都是过剩的。要有信心去实现，但同时存在很大困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉对记者表示。
对此，江西省内专家表示，现在江西省国有企业存在总量不大、结构不优、发展后劲不足等问题，能否实现目标还要看江西省在未来5年内如何去做。
双双超万亿
江西将用5年时间使70%左右的国企发展成为混合所有制经济，使80%左右国有资本集中在关键领域和优势领域，省属国有资产总量、营业收入双超“万亿”。
根据官方资料统计，2012年底，江西省属国有资产总额4831.4亿元(未含地方金融、文化资产)，营业收入达3234.6亿元。
《意见》把积极发展混合所有制企业作为深化国资国企改革的首要任务，促进国有资本与各类非公资本融合、资本所有者与劳动所有者融合。
“允许非公有资本，民营资本参与国企改革，通过资本来源投资多元化的途径，降低门槛，为江西资金落后的地方能获得更好的资金来把企业做好。”江西省社科院经济研究所研究员钟群英表示说。其认为，江西本身资金比较薄弱，发展后劲不足，引进外资的形式可以比较快地达到发展的目的。
她同时强调，引进外资改制重组优化股权结构要强调按市场规则来办，股份制企业要遵照相关法律法规，权责明确，才能更好地促进发展。
就在上月初，江西省国资系统筛选出总投资额达1096.05亿元的49个重点项目进行招商。这其中包括五大省属国有企业集团层面股权多元化在内的36个国企发展混合所有制经济推介项目，投资额829.17亿元。
江西省国资委党委书记陈永华表示，江西省将大力发展混合所有制经济，到2018年，使省属国有资本证券化率提升至60%左右。
同时江西省还提出了引导企业加大研发投入、组建省报业、广电传媒集团、房地产集团、航空集团等特色企业的设想。
如何实现？
“关于资产增长情况，随着集中统一监管力度的加强和基础设施领域和产业投资力度加大，通过五年左右时间的努力，实现省属资产总额翻番即实现“万亿”目标是可能且可行的。”陈永华介绍说。
至2013年底，江西全省地方经营性国有资产总额约1.5万亿元，地方国有企业创造的生产总值730亿元，上缴税收超过200亿元。
不过由于金属、水泥等行业存在产能过剩的问题，而这些产业在江西都是支柱和龙头产业，目标能否实现引人关注，“在这个情况下能不能实现这个目标，我觉得要面临很大的考验。有信心要去实现但是也存在很大的困难。”麻智辉说。
同时江西省国有企业偏向重化工业及传统工业，多是资源型高耗能的企业，产业结构存在一定问题。由省国资委监管的15家企业，6家属于资源型的传统行业，占比很大。
“资源垄断性的企业，由于体制限制等原因向民间社会资本开放是很困难，但是资源性产业的下游是完全竞争行业，这方面就可以更好地实现混合所有制的改革。”江西省委党校江西经济战略研究所所长黄世贤认为。
同时，麻智辉认为，江西省大型国有企业中现代服务业是短板。物流业、房地产业、旅游业等国有企业没有做大做强，在范围内没有影响力，不能良好地带动全省的服务业发展。
黄世贤则提出了更高的期待，“如何通过改革江西的国有企业，来调动江西的非公经济的发展，我觉得这应该是江西国资改革的重要课题。
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