[摘要] 7月11日，二线城市中房价最为坚挺的厦门举行下半年首场土地拍卖会。当日三幅地块全部成功出让，其中位于同安区滨海新城的2014TP04地块最受关注。经过116轮竞价，该地块才被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，成交楼面价10381.49元/平方米，成为同安区新地王。
7月11日，二线城市中房价最为坚挺的厦门举行下半年首场土地拍卖会。当日三幅地块全部成功出让，其中位于同安区滨海新城的2014TP04地块关注。经过116轮竞价，该地块才被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，成交楼面价10381.49元/平方米，成为同安区新地王。至此，厦门岛外四区楼面价全部突破晋升万元级别。
厦门均和房地产评估咨询公司董事长王琦告诉记者10381元的楼面价意味着产品上市时要卖到1.8万元甚至2万元以上。目前该地块周围在售项目中，均价为1. 4万～1. 7万元，这也表明开发商看好未来上涨的预期。
近日，厦门悄然放开限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外，260平方米以上住宅的限购也有所放松。尽管厦门市国土房管局相关负责人对记者表示该局并没有出台相关文件，但无论是当地楼盘还是中介、业内人士均表示，在实际操作层面限购已经放开。
由于目前厦门的新楼盘主要在岛外，因此全面放开岛外限购，意味着厦门楼市松绑幅度不小。
“今年以来厦门几乎每次拍地都能产生新的地王。”王琦说，在土地市场下行的情况下，厦门还能这么热，很重要的一个原因是厦门的土地供应一直偏紧，住宅土地供应明显不足，这几年一直都没有达到原来出让的计划。
数据显示，2013年厦门土地收入总成交金额265.8亿元，同比增长66%，远超2012年的158亿元。
按照原计划，2013年厦门计划出让62幅地块，计划供应土地面积341.99万平方米，建筑面积约753.73万平方米，其中商品住宅用地(包括综合体中商品住宅部分)建筑面积405万平方米。
由此来看，2013年实际出让的土地面积供应量不到年初供应计划的一半。
没有完成原有计划是土地市场行情不好吗？当然不是。
去年厦门商住地块土地溢价率高达117.3%，基本只要一块地出来就有众多企业争抢。业内人士认为，当地政府有意控制土地出让节奏。“在市场火 爆情况下，卖15块地就能获得原来计划卖20块地才能取得的土地出让金，政府就不再积极卖地，这样当然会造成市场紧缺。政府对土地源头的控制很紧，这也保 证了开发商的投资回报。”
“在的几十家分公司中，厦门的分公司效益一直都是数一数二的。”一家性开发商厦门公司人士告诉记者。
王琦说，厦门本土的国有地产企业十分强大，占当地房产市场的一半以上，这在都是少有的。在土地市场下行的情况下，本土国企可以出来托市，有 效保证出让地价的平稳。此外，保利、招商等诸多性开发商在厦门的项目，效益在各分公司中都名列前茅，这也促使他们将更多的资源集中于厦门的市场。
厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华告诉本报，厦门这几年土地供应实在是太有限了，而且厦门的净流入很大，外来人口比本地的还多，因此厦门的楼市基本上是供不应求。
一方面是土地供应尤其是住宅土地供应偏紧造成的库存偏少，另一方面是当地悄然放松的限购政策。在当地楼市一半以上被周围的泉州等地人买走的情况下，业界预计下半年厦门楼市可能会出现量价齐升的局面。
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地方限购欲罢还“羞”库存攀升成背后推手
近日，呼和浩特和济南均传出取消楼市限购的消息，不过，“昙花一现”后迅速消失，地方政府可谓在楼市限购方面的欲罢还“羞”，这也显示出楼市的高库存压力、地方政府的土地财政依赖与中央政策之间的博弈进入新的阶段。业内预计，随着楼市成交的持续走低，更多的地方政府或将加入限购松绑的行列。
犹抱琵琶半遮面
不太理想的楼市成交量正在加剧地方政府对限购松绑的冲动，不过，碍于各种压力，地方政府在限购松绑方面始终是“犹抱琵琶半遮面”的态度。
7月2日晚，济南要取消限购的消息在网上疯传了将近一天后，济南市城乡建设委员会终于通过其官网做了回应，称“我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确认后实施。”
类似的情况在呼和浩特也在上演，近日呼和浩特市发布文件取消楼市限购，数日之后又因“印刷错误”将文件撤销，引发舆论轰动，各种猜测随之而起。撤销次日，就在公众讨论激烈之时，更改后的文件又再次出现在呼市官网。不过，修改后的主要意思并未改变，呼和浩特也自此成为国内明确松绑限购的城。
事实上，今年市场不太好的背景下，此前已经有多个城市传出取消限购的消息，但在中央政策并没有明确改变的情况下，地方政府的压力巨大，多数松绑的消息在曝光之后悄无声息。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，今年以来，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截至目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。
库存压力巨大
地方政府限购松绑的背后推手就是各地不断攀升的库存量。
以呼和浩特为例，据中原地产首席分析师张大伟介绍，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套，所以，消化目前库存起码需要十年。
同策咨询研究部数据也显示，截至2014年5月底，呼和浩特商品住宅市场存销比为131.46个月，环比上月尽管下滑16%，但同比去年同期仍然增长64.57%。从37个重点城市商品住宅市场存销比排名来看，5月呼和浩特位于37个监测城市的第二位。
另外，根据同策咨询监测的二线城市具体存量看，呼和浩特存销比为，5月达到131.46个月。而大连、杭州、天津、青岛、长沙、北海、福州的存销比也都在20个月以上，在这7个城市中，除了青岛和福州，其他5个城市的存销比均环比下滑，虽然短期内降价跑量取得一定的效果，但以目前的库存去化周期来看，包括呼和浩特在内的这些库存较大的城市仍然需要房企“以价换量”加速去化。
张大伟认为，从房地产市场看，出现问题的城市特别是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。“受此影响，限购松绑去‘抢人’特别是抢本省内有购买力的人群将成为各二三线城市放松限购的主要办法。”
购房者观望依旧
不过，截至目前的市场情况显示，呼和浩特市的限购放开似乎并没有挽救高库存。
据《大河网》报道，限购放开后，呼和浩特市房产交易大厅三层的两大业务区域呈现“一热一冷”的鲜明对比：商品房网签业务区门可罗雀，买房的人仍然很少；可对面的开发商预售、开盘等审批业务柜台前却排起了队，等候区的36个座椅几乎都被坐满了，开发商的推盘热情又被激发出来，准备推出更多此前积压的房源。记者调查发现，呼市解除限购的政策发布后，开发商的积极性远远高于购房人，而被夹在中间的金融机构仍保持谨慎，正如当地一家国有银行支行的房贷人员所说：“政府部门可以解除限购，但商业贷款可以向哪些购房人发放，金融机构最终还得听央行的。”
北京中原地产首席分析师张大伟表示，虽然取消了限购，但银行限贷政策并未放松，市场低迷形势并没有变化。因此，地方政府不要寄希望于放开限购就能直接拉动成交和房价。
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