[摘要] 楼市低迷，地方政府坐不住了。据不完全统计，目前有逾30个城市或明或暗地放松了“限购令”。
楼市低迷，地方政府坐不住了。据不完全统计，目前有逾30个城市或明或暗地放松了“限购令”。
限购政策，始于2010年，和限贷政策一起，被视作抑制投资投机性需求的调控利器。作为强有力的行政手段，政策效果最直接。一系列来自权威部门的信息显示，实施限购政策的城市，投资投机性购房得到明显遏制。
然而，限购犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，部分改善性需求也“躺着中枪”。于是，在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。
缘何地方政府会坐不住？笔者认为，究其原因，主要体现在三方面。
首先，是房地产市场下行，这也是最直接的原因。
国家统计局发布的数据显示，6月份，70个大中城市的房价中有55个环比下降，而4月份，这个数字还只有8个，房价涨幅降温已成趋势。同时，数据显示，今年上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。
在这种情况下，一些城市频频尝试突破限购的限制。
事实上，在政策层面，松绑的窗口在今年的政府工作报告中已经打开。报告明确提出我国未来的房地产政策思路为“针对不同城市情况分类调控”，也令今年的政府工作报告成为十年来通篇未提房价调控的一篇。
其实，自“分类调控”出台之后，二三线城市的动作。不少开发商采取降价跑量，以保证上半年业绩，这就对政府的决策产生了很大影响。同时，由于购房者入市热情不高，这就让地方政府在担心之余松绑了“限购令”，其目的就是为了能够刺激购房者积极入市。
其次，缘于地方政府对于土地财政的依赖越来越重。
不妨先来看一组财政部发布的数据。地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年又猛增至3.9万亿元。对此，财政部给出的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。
我们看到，今年以来，受房地产交易量大幅度下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，这种局面已经影响了地方土地财政收入。于是，地方政府只能继续在卖地生财上大做文章。由此，地方政府松绑或是取消限购也就不难理解了。
再次，为了去库存，倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。
以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处处长冀罕钢曾对媒体回应称，根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求，各地应按实际情况，对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，顺应市场需求，及时进行了政策引导。
但是实际情况呢？研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。
由此，一些城市为了去库存，倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。
在实行三年之后，限购政策是否会真正退出历史舞台，我们尚不能下定论。而当下不少地方政府或明或暗地放松“限购令”，这或许符合中央提出的“分类调控”的大思路，但是，取消“限购令”是否能扭转市场预期，逆转市场供需状况，有待观察。
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楼市松绑正酣 苏州90㎡以上放开限购
21日有消息称，苏州楼市限购已经取消，90平方米以上的住房全面放开。而苏州住建局也予以证实。目前可能有超过20个地方政府通过不同途径为楼市撑腰。有专家表示，限购已对整个房地产带来明显影响，销售下降，开发商买地不积极。但目前只放开买“大房子”，这对普通刚需族而言，难以受益。
今年以来不少城市被传松绑限购
明确取消或调整限购的：
温州、南宁、呼和浩特、济南、苏州等5市
无明文但实际放松的有：
宁波、福州、衢州、南昌、成都、无锡、银川等11市
传放松但实际并未放松：
上海、长春、长沙、青岛、高明、郑州、沈阳等10个城市
21日上午，有消息透露，苏州楼市限购已取消。昨日下午，苏州住建局正式确定此消息属实，苏州市取消了对90平方米以上住房的购买限制，外地人和本人可以随意购买，而记者昨日从苏州市房屋交易中心了解到，实际上从7月19日开始，交易中心就已经按照此原则进行房屋交易。
取消限购后未见交易明显增
21日早间，实名认证为“南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远”的微博透露，苏州园区房产交易中心已取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人、外地人可直接在苏州购买90平方米以上房屋。
到昨日下午， 苏州市住建局终于回复媒体咨询：“苏州市的限购政策已经做出调整，90平方米以上的房子不限套数，本地人、外地人均可直接购买，外地人无需提供社保证明。90平方米以下的房子，仍按照以往政策执行。”
记者随后致电苏州市房屋交易中心，有关工作人员告诉记者，实际这一政策是从7月19日开始就已执行了，“目前还没有正式下发文件，我们只是接到通知按此原则进行房屋交易操作。”这名工作人员表示，取消限购后的这几天也未见房屋交易有明显增加。
此外，苏州住建部门表示，“限贷”仍然存在。所以，无论是苏州本地户口购买第三套房源，或是外地户口(无社保)购买苏州90㎡以上房源都需要全款买房。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，苏州以90平方米作为取消限购政策的标准，体现了分类调控与供求结构调整，不排除后面会有更大刺激政策。
谢逸枫表示，据他自己统计，已有超过23个城市开始调整限购政策。不过，楼市大局的反转，关键是货币与信贷政策，“特别是限购政策的取消与首套、二套房贷首付、利率的调整才是决定性的因素。”
各地去库存是背后推手
据苏州市一房屋中介机构透露，今年上半年苏州市商品房存量达118543套，从2012年下半年至今商品房存量一直处于上升态势，到2014年年初甚至出现大幅上涨阶段，按目前半年成交均量计算，出清周期竟高达20.3个月，“政府此时松绑或许跟存量过大有直接关系。”
“最近不少地方政府都曝出要调整楼市，一个原因是楼市的库存比较高，另一个是今年房地产市场已明显降温，行政干预可以择机退出。”一位不愿透露身份的开发商认为。
从目前看，很多地方都放开买大房子。一位广州市民认为，当初楼市调控主要是遏制投机炒楼，支持刚需。现在放开大户型房子，而普通购房者需要的中小户型仍限购限贷，“可能有点不妥。”
政策变化或改地产股走势
“目前政策松动有点超出预期，有可能改变地产股原有的走势。”一位券商房地产行业分析师告诉记者。有开发商也表示，如果地方政府纷纷救市，房价下降可能只是暂时现象。昨日主要地产股再次跑赢大盘，截至收盘，中房地产涨停，中粮地产再度大涨7.23%。行业龙头万科A也收高0.56%。
上述券商行业分析师提醒投资者，接下来要密切关注地方政府动作和中央对地方政府的态度。
申银万国分析师韩思怡指出，6 月销售情况并不乐观，可能是年中银行资金紧张制约六月后两周销售。板块反弹幅度亦会受制于销售回暖幅度收窄。不过，韩思怡表示，从全年看，针对首套房的定向宽松仍旧可期。
所以，如果地方政府积极松绑楼市，地产股可能迎来一波估值修复，机构相对看好万科A、北京城建、华夏幸福、阳光城和世联行。
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