[摘要] 7月中旬，上半年经济数据新鲜出炉，GDP增速7.4%。有趣的是，通过对上半年经济数据的分析可以发现，拖累上半年经济增速的一个关键因素就是房地产投资金额的显著下降。
7月中旬，上半年经济数据新鲜出炉，GDP增速7.4%。有趣的是，通过对上半年经济数据的分析可以发现，拖累上半年经济增速的一个关键因素就是房地产投资金额的显著下降。
数据显示，2014年1月份-6月份，房地产开发投资42019亿，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%)，增速比1月份-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。由于房地产投资是近年来拉动国内经济高速增长的主动力，房地产投资的减速令一大批与房地产行业休戚相关的行业饱受“池鱼之苦”，GDP的增速放缓也就在情理之中。
房地产投资之所以在今年上半年减速，主要新房销售速度明显减缓，房屋空置率明显提升，房价逐步下跌，这让地产商不得不放缓了地产投资的速度。7月份公布的6月份国内70个大中城市的房价统计数据显示，55个城市房价下跌，7个城市的房价持平，房价上涨的城市仅有8个。这是2008年以来次在同一个月内这么多的城市房价出现下跌，表明国内房价的下跌已经不再是星星之火，开始向四面八方燎原了。
房价下跌趋势的逐渐清晰，不仅让现有新房销售增速大幅放缓，令这些年习惯了囤地囤楼闷声发大财的地产商百爪挠心，也让近些年依赖土地财政、坐等卖地收入的地方政府坐立不安。新房卖不动，地产商就不会买地，土地卖不出去，地方政府的财政支柱就摇摇欲坠。在通过市场手段无法吸引更多人买房之后，各地政府能够做的只能是放开捆在房产销售投资属性上的那根“紧箍咒”，放开房屋限购政策，吸引投资者入场买房。
6月27日，呼和浩特首先宣布放开房屋限购政策，成为国内省会城市中个放开房屋限购“吃螃蟹者”，在传统的煤炭产业已经无法给呼和浩特地方财政带来足够的支撑后，放开房屋限购，鼓励省内外投资者来呼和浩特买房，成为呼和浩特经济增长的新希望。紧随其后，7月10日，山东济南也宣布放开房屋限购，意图借此打破新房销售艰难的僵局。而在呼和浩特和济南先后宣布放开房屋限购政策之后，各地实施房屋限购的城市也是跃跃欲试，准备陆续放开房屋限购政策，敞开大门欢迎各地买房人。如今，已经有厦门、武汉、苏州、温州、成都等20多个原先实施楼市限购的大中城市或明或暗宣布放开限购。
目前来看，各个城市放开房屋限购政策似乎大局已定，只是什么时间宣布而已。可是问题关键在于，房屋限购政策放开之后，真的能给各地房屋销售带来新希望吗？买房人会在房屋限购政策放开后出手买房吗？
我们知道，房子天生具备两种属性，一种是商品性，一种是投资性。当房价波澜不定时，它身上所显现出来更多的是商品性；而当房价一路上涨时，它身上显现出来更多的是投资性。2008年之后，4万亿元投资所带来的巨额资本流动性，令国内房价一路走高，在这个时间段内，只要你能买到房子，赚钱是肯定的。
在买房必赚的神话刺激下，国内外各行各业的各路资本纷纷涌向房地产行业，产业资本来了，金融资本来了，国际热钱来了，民间高利贷资本来了，一时间，你要是不从事于房地产开发相关的业务，你都不好意思出门。巨额的资本涌入让国内新房建造速度呈现出加速度态势，2011年，我国房屋竣工面积8.9亿平米(其中住宅竣工面积7.2亿平方米)，同比增幅13%。2012年我国房屋建筑竣工面积为9.9亿平方米，同比增长7.3%。2013年，我国房屋竣工面积10.14亿平方米，同比增长2.0%。一座座拔地而起的新楼房，在完成了炒房者的原始资本积累同时，也为如今新房销售的艰难埋下伏笔，原因无它，寄托在房屋身上的投资性远远高于商品性，一旦后继资本乏力，寄托在房屋身上的投资者减弱，单纯依赖房屋的商品性，房价只能是一个“跌”字了得。
进入2014年后，实体经济的步履蹒跚，使得很多实体经济老板不仅没有资金继续投资房地产行业，还不得不大举出手已经买到手的房屋，以便回流资金应对和维持实体经济，而银行对个人房贷从热衷到冷漠的转变，也使得很多买房人因为无法及时得到银行的贷款支持而打消了买房的念头，这让国内地产销售进入到了前所未有的冷峻局面，在这个时刻，即使是各地政府相继放开房屋限购政策，其对地产销售的拉动力度应是十分有限。像率先放开楼市限购的呼和浩特，其新房销售量与放开之前并无多大区别，买房人仍处于观望状态，而济南放开限购后，新房成交量短期上升后又复平静，显示放开限购的政策对楼市刺激效应有限。
对于除了北京、上海、广州、深圳这四个一线城市之外其它国内省会城市居民来说，在近些年的房屋修建大潮中，大多数人不仅园了刚需房之梦，很多略有薄产的中产阶级也顺势多买了几套房，再加上现有城市居民家庭人口的“421架构”，这些省会城市的刚需型住房需求基本满足，投资性住房需求也满足了一半以上，即使现在这些城市放开房屋限购，由于缺乏需求支撑，再加上这些城市的房价仍处高位，想吸引投资者买房是一件不可能完成的任务。当然，如果这些城市在放开限购之后房价持续走跌，跌至投资者心理预期的价位，不排除一些投资者出手买房抄底。不过，那个所谓的投资者心理预期价位，你懂的。
国人投资向来喜欢追风，要炒股，都炒股，要炒房，都炒房，至于炒过之后市场是洪水滔天还是一地鸡毛，没有人太多关心。记得当年“温州炒房团”横扫，给各地的投资者结结实实的上了一课，而今，温州房价又是率先领跌房价，这其中的资本导向还不清晰吗？
其实，当炒房必赚的神话破灭之后，不管各地政府出台什么样的利好政策扶持房地产市场，都只能是“无可奈何花落去”。
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楼市限购松绑再添新城市，杭州、石家庄28日传出放松限购消息。值得注意的是，今年以来，面对楼市下行压力，地方政府频频对相关政策进行微调，近期，多地更是掀起“限购松绑潮”。专家指出，一线城市不宜放开限购，而在资金信贷面偏紧的情况下，放松限购效果有限，难以出现房价大涨。
多地掀“限购松绑潮”专家称一线城市不宜放开
国务院总理李克强在今年政府工作报告中明确提出了“针对不同城市情况分类调控”的思路。在分类调控的政策主基调下，今年以来，面对楼市下行压力，地方政府频频对相关政策进行微调，近期更是掀起了一股新的“限购松绑潮”。
7月28日，杭州官方发文正式调整限购政策，规定购买余杭、萧山区，以及主城区140平方及以上者，不需要提供住房情况查询记录。石家庄当天也传出正式取消限购的消息。至此，据不完全统计，目前已有包括呼和浩特、海口在内的等30个左右的城市不同程度地放开了限购政策。
值得注意的是，上述城市放松限购的方式“或明或暗”，其中，呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、杭州八个城市由官方明确发文调整限购政策，其余大部分城市均为“只做不说”或者采用“口头传达”的方式。
住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在接受中新网记者采访时表示，前些年由于土地供应较多，开发建设量比较大，积累了一定库存，今年以来房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况，因此，在楼市下滑和消化库存的压力下，部分城市根据市场情况调整限购政策是必要的。
“但是，放松或取消限购的前提条件是城市自身的实际情况，一个大的原则和目标是要管住投资、投机性需求，放开自住型、改善型需求，各个城市要在这个原则下根据自身情况实事求是地调整政策。对于那些容易导致投资、投机性需求的一线城市目前不宜放开限购。”赵路兴表示。
值得一提的是，与前些年有地方试探放松限购但均被叫停不同，对于这一轮地方“限购松绑潮”，中央基本采取了默许的态度，迄今尚未有地方调整限购政策的行为被叫停。
对此，赵路兴认为，前些年房价始终在快速上涨，现在市场情况出现分化和调整，各类城市自身情况也不一样，如今一个统一的政策很难适应现在的市场情况，因此，必须实行分类调控，依据不同城市有针对性的进行政策调整。
专家称取消限购效果有限 难致房价大涨
地方纷纷放松或取消限购政策，能否拯救楼市，从而导致新一轮房价上涨？对此，专家表示，在资金信贷面偏紧的情况下，放松限购效果有限，难以出现房价大涨。
赵路兴表示，放开限购政策导致交易量猛增、房价上涨的很多条件并不具备。目前市场情况跟前几年房价过快上涨时候的市场环境尤其是金融环境出现较大变化，自去年开始出现的一个典型情况是房贷偏紧，由于金融杠杆是交易量快速增加的决定性因素，因此，如果资金面没有很大改善，房地产市场交易量大增，房价过快上涨的情况也不大可能出现。
“限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。”中原地产首席分析师张大伟向中新网记者表示，目前地方政策松绑政策意愿强烈，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。而大部分松绑限购城市的特点均是人口涨幅放缓，库存压力大。
但是，张大伟认为，松绑的效果可能有限。他表示，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的调控微调或难以拉动市场成交。
张大伟表示，目前楼市下，除一线城市外，限购在其他城市只是影响市场变动的因素，是否解除对市场的影响微乎其微。当然，大规模的松绑，对购房者的心理也有一定影响。但楼市归根结底依然看信贷。没有资金，任何形式的松绑都效果有限。
“2011年末，各地也多次传闻调控松绑，但一直到央行大规模释放流动性，市场才出现扭转。”张大伟举例说，整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。
值得注意的是，目前尚无一线城市放松限购，其中，北京已明确标表态不会轻易放松限购。北京市市长王安顺近日表示，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。
对于未来房地产走势，赵路兴认为，房地产市场还会继续进行调整，而这个调整可能是深度的。二三线部分城市去库存需要一定的时间，非一年半年能消化掉，而一线城市则重点要继续搞好住房保障，一方面要满足城镇化过程中进城常住人口的自住型需求，另一方面要继续抑制投资、投机性需求。
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