[摘要] 今年以来，住宅市场冷清行情的蔓延，使得品牌房企在商业地产领域的连续动作成为近期市场上一道醒目的风景。
今年以来，住宅市场冷清行情的蔓延，使得品牌房企在商业地产领域的连续动作成为近期市场上一道醒目的风景。
包括万科、华润置地 、龙湖、泰禾等诸多上市房企纷纷宣布了将加大投资商业地产的力度。
房企扎堆加持商业
7月24日，龙湖和万科在北京“对垒”，在同一时刻对外发布了各自商业地产的全新路径。
龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)CEO邵明晓在现场表态，天街购物中心将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。未来，龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10-15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。
而与龙湖梳理和重申主打“天街”的商业策略不同的是，北京万科推出了其全新的商业产品线，被称作“万科牌”写字楼。北京万科总经理毛大庆也对旗下全新的产品线寄予厚望：“目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右，低于上海、广州、深圳的水平，说明北京写字楼总体供应的不足，因此在未来两到三年，北京万科要加大写字楼的集中供应。”
不甘示弱的还有华润置地和泰禾。
华润置地近期首次发布了商业地产战略。华润置地总裁唐勇称，2014年是华润置地商业地产加速发展的一年，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。唐勇公开表示，如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。而据华润置地2013年年报显示，未来4年内新增落成的商业地产项目约为18个。
泰禾也在商业地产领域再度显示“黑马”本色，去年168亿的销售额中，其中商业地产就占了84亿。泰禾集团黄其森也表明态度称，未来将矢志不渝坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略，力争3-5年内在布局15-20个泰禾广场。
商业地产将步入加速期
一些机构的调查数据也为目前众多房企在商业地产轰轰烈烈的布局提供了信心。根据RET睿意德中国商业地产研究中心发布2014年第二季度中国商业地产指数显示，尽管住宅市场形势依然不明朗，但来自土地市场及零售商的信心有效支持中国商业地产从一季度低谷逆势反弹。同比上涨11.9%，环比则上涨3.5%。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“综合2014上半年的中国商业地产各项指标，显示商业地产在前期结构性失衡发展中，已逐步趋稳反弹，配合经济企稳回升，特别是众多知名开发商战略性布局商业地产和O2O，预计下半年商业地产将步入新一轮加速期。”
值得一提的是，在二季度土地市场供应量有所回落的大背景下，其中的商用土地的成交占比却出现大幅度上升至23.9%，同时商用地块的流拍比例也有所下降。有业内人士认为，随着城市发展和城镇化的推进，未来商用土地的成交占比将继续保持高位。陈曦也表示，对商用土地的有效开发利用能力有可能成为未来大型开发商竞争的胜负手。
■ 观察
增持商业：避险？还是增效？
众多房企选择在住宅市场萎靡这个时间节点扎堆布局商业地产，多位市场人士对此所传达出的信息有着一致的理解：住宅今年以来成交疲软，开发商需要拓展多元化产品线以分散楼市下行带来的风险。
在房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，商业地产多年“游离”于调控之外，其力量正在市场逐步显现，而目前也是商业投资的一个好时期。
工商联商业不动产专委会主任朱凌波则表达了不同看法：随着上半年房企业绩的相继公布，多数企业表现差强人意，虽然目前市场上出现了一些限购松绑等政策的变化，但从短期仍然很难实现销售的回温。从技术层面上来讲，作为上市企业，确实需要在多元化的发展中谋取利润，是一种被迫下的主动转型。
■ 隐患
商业地产泡沫加剧？
接受记者采访的业内人士，都对企业扎堆商业地产而引发的供应过量、泡沫化严重等问题表示出担忧。
朱凌波认为，随着商业地产多年的发展，品牌房企也逐步向二三线城市下沉，早已诱发了市场过热，供应过剩现象。而目前房企加大商业投入，必然会加剧区域竞争，只能依靠市场用更长的周期在优胜劣汰中逐步消化。
顾云昌也指出，目前需警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。
面对激烈的竞争，龙湖商业地产总经理魏健表示，一些早已规划设计好的老项目，存在很多问题，注定它不可能成为优质项目的竞争对手。“在一些城市，商业地产泡沫现象只是点状存在。我们在真正做好自身项目的同时，未来不排除会并购一些新项目，而目前商业地产的选址仍然会控制规模，不会脱离核心城市，也不会盲目去复制。”
■ 细数动作
14
龙湖：2017年“天街”将增至14个
根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，全部位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州等6个一线及领先二线城市。届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。
3
万科：1个品牌3大产品系
北京万科将打造出万科中心系、金域国际系和万科天地系三条产品线。其中万科中心系是北京万科的端产品，均为甲级或超甲级写字楼，目前拥有首开万科中心和天竺万科中心2个项目。金域国际系则代表中端系列产品。万科天地系，代表受众更广的写字楼刚需系列产品。
40
华润置地：2017年40多个项目
在复制“万象城”城市综合体的同时，华润置地逐步发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条商业产品线，分别定位为高端商业中心、区域商业中心、轻奢潮人体验馆。预计到2017年底，华润置地在将有40多个商业项目投入运营。
50%
泰禾：商业与住宅平分秋色
从2010年底开始拿商业地块至今不到4年时间，泰禾已开发运营5个泰禾广场。上市房企泰禾集团对外公布2013年年报显示，在全年168亿元的销售额中，有84亿元来自商业地产板块，与住宅地产及其他业态平分秋色。
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“限购松绑”的多米诺骨牌效应终于传递到西安。上周五，西安传出60平方米以下住房取消限购的消息。
西安某楼盘销售人员昨日向《财经日报》记者证实，60平方米以下住房限购确已松绑，当地楼盘已执行新政。
与西安同步放松限购的，还有长三角的无锡，同期首都北京也释放出“适度放开高端商品房项目”的调控思路，加之上周传出上海农行首套房贷款优惠的消息，本轮楼市调控放松新政的暗潮，已从二三线城市向一线城市涌动。
“60平方米以下随便买”
“60平方米以下住房取消限购。”据媒体报道，上周五西安市住房保障和房屋管理局召开媒体通气会，公布三条“鼓励人才创业、改善人居条件”的楼市调控新规，计划从7月28日起施行。
三条新规包括：做好来西安市就业、创业的高校毕业生住房保障工作，来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安市无住房的，可购买一套住房；支持居民的改善性住房需求，居民家庭为改善居住条件购买房屋时，可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房；加快小套型房屋和二手住房市场流通，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。
这意味着，购买60平方米以下的住房不再受到限制。
“我们开始执行（新政策）了。”昨日下午，在位于西安城东东二环和北二环交汇处的万科金域东郡项目，置业顾问小杨正忙于签约，他在电话中告诉记者，此前，西安的规定是，持外地户口只能在西安购买一套住房，本地居民只能购买两套住房，但现在60平米以下的房子可以“随便买”。
也就是说，如果一外地户籍的购房者在西安已拥有一套60平方米以下的住房，现在还可以继续在西安购入多套60平方米以下的住房，同时还可以购入一套60平方米以上的住房。
公开资料显示，小杨所在的万科金域东郡今年5月下旬开盘，主力户型包括85平方米的三居、70平方米的两居、100平方米的三居，目前成交均价在7500元/平方米左右。
小杨坦陈，与8000元/平方米的预期价格相比，目前的成交价格偏低，不仅如此，目前该项目还在进行交5000元抵2万元的促销活动。
当记者问及上周末传出的限购松绑消息对销售的影响时，小杨显得有些兴奋：“卖得更快了，以往平时一天就订十来套房子，今天一天就订出20多套，很多人是买来投资。”
已经执行“新政”的还不只是上述的万科楼盘。昨日下午，临近西安市政府的保利拉菲公馆项目置业顾问张振（化名）向本报记者透露，该公司西安房产部门已于7月26日下发通知，告知60平方米以下住房不再限购。
但张振的感觉是，放开限购短期内对销售的影响有限，限购松绑刚公布1~2天就能拉动销售的说法，在他看来颇有“水分”。
张振告诉记者，西安上半年的房地产市场整体较冷，他所在的保利拉菲公馆，交6000元可以打95折，且近期推出了10套特价房源，其中1层和顶层价格为7000元/平方米，2层与次顶层价格为7300元/平方米，其余房源单价则为7700元~7800元/平方米。
放松新政暗潮涌动
今年5月后西安房地产市场上相继传出项目发生停工、跑路的消息，还在不少当地的购房者耳边盘旋。
关于今年上半年西安房地产真实的供需情况，西安市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，1~6月份西安市累计新批准预售1033.91万平方米，同比增长2.69%；其中住宅770.22万平方米，同比增长5.65%，与此同时，西安市商品房累计销售801.54万平方米，同比下降4%；其中住宅683.78万平方米，同比下降3.58%，144平方米以下中、小套型销售占比达到84%。按月来看，今年1、3、5、6月份商品房销售同比下降，仅2、4月同比增长。
而在楼市交易低迷中，不少城市相继传来放开限购的消息。继长三角的苏州传出90平方米以上商品住宅全面放开限购后，无锡也取消了90平方米以上（含90平方米）住房的限购政策。
与西安一样，无锡限购的放松也受到了供需现状的驱动。近期无锡市住房保障和房产管理局发布的2014年二季度锡房指数报告显示，2014年1~6月，无锡市区房地产新开工、竣工面积同比明显的缩水，土地供应节奏放缓，商品房供应充足，市场成交量则同比减少。
本轮新政的暗潮还不仅在二三线城市涌动，楼市一向坚挺的京沪两地，近期也传出调整的消息。
在上海，上周有报道称农业银行上海分行下个月开始，无论是新房还是二手房，首套房商业贷款200万元以上的，均可获得95折优惠。北京则传出经适房、限价房或将退出历史舞台、由“配售型保障房”取代的消息，今年下半年，北京楼市有望不再“限价”，高端商品房项目或将“适度放开”。
这一系列政策出台，刺激了资本市场的神经。近期，地产股也开始回暖，上周四，地产、银行和券商等蓝筹板块带动沪指站上2100点。统计数据显示，房地产开发板块从6月20日至7月25日涨幅超过12%，同期，房地产四大龙头“招保万金”的涨幅也均超过10%。
对于本轮的调控新政，21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰分析认为，其中上海农行的利率优惠，是房地产市场企稳的信号。
本报记者从21世纪不动产金融事业部获得的信息是，目前大部分银行的首套房利率仍有5%~10%的上浮。
“今年楼市陷入调整的重要因素，是房地产信贷持续的偏紧，作为四大行之一的农业银行，如果能率先对首套房利率实行优惠，而且又是在一线城市的上海先行，这对整个市场必将产生重要影响。”桑豫峰提出，最近一大批城市取消限购，给市场注入了正向的预期，但信贷政策未有变化，购房者仍抱有很大疑虑。农业银行的做法，将推动消费者扭转观望预期，加快入市，若还有其他主要商业银行加入首套房优惠的行列，那么楼市的稳定甚至转为回升几乎可以肯定。
从今年的调控思路来看，决策层释放的信息是，调控政策思路转向“分类指导”或“双向调控”。对于今年楼市下半场的“规则”，同策咨询研究部总监张宏伟预计，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机的需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。
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