[摘要] 西安限购政策调整措施的公布已经过去一个星期,然而,对于市场发展却并未起到太大影响,去化库存依然是房企的重要任务,“成交量”也成为房企所有工作的重心。而在目前购房者观望程度较浓,市场整体成交量下滑的情况下,房企在不断提升自身产品品质的同时,重点加推刚需产品以及不断加大优惠力度成为“跑量”的重要手段。
西安限购政策调整措施的公布已经过去一个星期,然而,对于市场发展却并未起到太大影响,去化库存依然是房企的重要任务,“成交量”也成为房企所有工作的重心。而在目前购房者观望程度较浓,市场整体成交量下滑的情况下,房企在不断提升自身产品品质的同时,重点加推刚需产品以及不断加大优惠力度成为“跑量”的重要手段。
政策调整刺激刚需
作为一种行政干预手段,限购在抑制投机性需求入市方面发挥了重要作用,限购调整后,市场化调控举措的逐步出台,增加房屋持有环节的成本,同样会把投机性需求挡在门外。“房地产市场的回落主要原因在于今年以来资金环境的转变和供求关系的逆转。限购政策的调整必然会在市场供求方面发挥一定功效,刺激刚性需求入市。”宜合策略机构资深分析师郑毅告诉记者,“但百姓向来有‘买涨不买跌’的购买习惯,在当前观望气氛浓厚的背景下,松绑限购在多大程度上改变市场供求关系还尚存不确定性。”经过上半年房地产市场量价齐跌的情况,房地产开发企业的资金链日益紧张,在现金为王的当下,更多房企将会选择坚持“跑量”的基本原则,千方百计去化库存。西安楼市限购政策的调整也是在保护中小户型、自主型刚性需求,从而刺激成交,促进市场正常运转起来。
加大优惠促进成交
在“去化库存为首要任务”的前提下,在市场竞争日益激烈的环境下,房企加大优惠力度,在价格上赢得优势成为首当其冲的应对手段,也是效果最为明显的方法。记者在走访中也发现,一些大牌房企也开始不断加大优惠力度来刺激购房者入市。易谋策略总经理窦化仑分析:“价格战始终都是房企抢占市场的最重要手段之一,在‘跑量’为要务的当下,谁先出手谁可能成为市场的赢家。”
专项推广迎合市场
经过政策调控,购房者开始变得越来越理智,要长时间持续地想促使购房者出手入市,除了在政策及价格方面的刺激以外,针对性的项目推广也将是赢得市场的关键。
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自多城市传出限购政策松绑或取消的消息后,西安市昨日对媒体宣布将微调楼市政策。市场分析,截至上半年西安商品住宅库存面积为1903万平方米,以当前销售速度要超过30个月才能消化,库存压力相比去年有显著提升,这成为政府放松限购的关键原因。
政策解读:利好首次置业、首次改善
西安于2011年2月出台“限购令”。具体内容包括本地户籍可购两套,外地户籍提供一年以上西安社保或纳税证明后,可购一套。同时规定,本地户籍购买二套房首付不低于60%。
此次西安放松限购,以人才吸引为主要理由,规定普通高校毕业生来西安就职、创业,无需提供一年社保或纳税证明就可以买一套房子。西安房地产界人士李连源表示,对高校毕业生放松,等于对外地投机、投资也留了缝隙,间接取消了之前必须提供一年以上社保或公积金证明。
此外,西安此次对于改善性需求的门槛有一定降低。按照今日发布的政策调整,未来西安居民在为改善住房而购房时,其拥有的非成套住宅、砖混结构住房或60平米以下住宅都可以不计入被限购范围。
李连源介绍,西安之前政策一刀切,间、套不分,如果有两间不足十平方的平房,就无法购买单元房,抑制了部分有平房要改善的需求。因此此次政策调整,是西安因地制宜的差异化调控。“放开60平米以下房屋的交易,是让低端老旧小区不动产流动起来,让居民卖小换大,让整个交易链条转动起来。”
调整原因:房地产库存压力大
在前几年的大规模开发建设之后,西安的库存目前处于高位。来自权威机构的研究数据显示,截止6月底,西安市商品住宅库存面积为1903万平方米,同比增长26.7%。
但同时,由于今年以来楼市下行,西安楼市也受到影响。研究中心数据,西安市今年上半年普通住宅成交面积为573.01万㎡,同比下跌5.7%,成交均价为6466元/㎡,同比下跌6.8%。
研究人士表示,以当前销售速度,西安的库存需要超过30个月才能消化完,相比去年同期的13个月,周期有显著拉长。业界认为,当一城市房地产库存压力越大,则意味着其越有可能放松或取消限购。
7月4日,西安市物价局发文取消了施行7年的商品房销售价格备案管理制度,该制度主要是主要是限制开发商自行涨价,被看作西安楼市调控松绑的前兆。西安市物价局方面表示,该政策初衷是为了有效规范房地产价格,但实施多年管理真空地带很多,效果不理想,在目前“简政放权”大背景下,取消势在必行。
但有西安本地开发商称,新房价格备案管理制度取消以来,西安房价和成交量依然下降,尤其是新楼盘的价格,最近两三个月一直在下滑。“西安坐不住了在情理之中,”李连源表示。
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