[摘要] 那么国内银行为何不愿意发放住房按揭贷款？主要是当前整个房地产市场的形势及金融市场长势发展了根本性变化。如果银行再做住房按揭贷款，或多做住房按揭贷款，只能让自己陷于不利或增加银行自身运营的风险。
对于地方政府来说，当前房地产市场问题就是银行不愿做住房按揭贷款。以前，在国内银行看来，住房按揭是优质资产，谁做得多，谁的市场占有率高，谁的利润水平就高，竞争力就强。但是，十年河东，十年河西，把住房按揭贷款看作香饽饽的时代已经结束，国内银行根本就不愿再做住房按揭贷款。住房按揭业务早就成了鸡肋。食之无味，弃之可惜。
那么国内银行为何不愿意发放住房按揭贷款？主要是当前整个房地产市场的形势及金融市场长势发展了根本性变化。如果银行再做住房按揭贷款，或多做住房按揭贷款，只能让自己陷于不利或增加银行自身运营的风险。
当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场，当房价在上涨时，银行做住房按揭贷款，如何做都没有问题，因为购买住房者做抵押的住房价值一直在上升，住房抵押品的价值越来越高，银行贷款的风险也就越来越小。这时，银行当然会把住房按揭贷款看做是优质资产。因为，这种贷款不仅数额高，而且风险低。但是住房作为一个投资产品，而且又是通过银行信贷杠杆有购买，那么这种住房投资品的价格一直推高也是必然。当住房的价格推高到一定程度并远离住房的价值时，住房投资市场泡沫一定会吹大，住房市场的周期性调整随时都可能发生。
作为一个以投资为主导的住房市场，当市场出现周期性调整、房价开始下跌时，银行做这种贷款的巨大风险是不言而喻的。因为，这个市场一旦开始调整，其价格调整的幅度有多大，调整的时间有多长，没有一个人能够预测。面对这个市场的巨大不确定性，面对住房市场价格可能面临的快速调整，如果银行再轻易从事这种住房按揭贷款，银行就面临着巨大的风险。在这种情况下，银行出于自保就会远离这种业务。
我们可以看到，当前房地产市场的预期已经逆转，房地产市场周期性调整已经开始。在这种情况下，银行当然不愿意做住房按揭贷款。而国内房地产市场出现周期性调整，不仅在于房地产市场泡沫已经吹得巨大即将破灭，而且在于当前国内金融市场条件发生根本性的变化。
随着近年来互联网金融爆炸式的增长及影子银行盛行，国内金融市场的利率水平全面上升，这自然会增加银行的放贷成本。如果银行再做低利率的住房按揭贷款，不仅率低，而且风险也高。这就迫使银行不得不将贷款发放到更高风险更小的其他地方。即使是不放贷款，做银行理财产品，也会比按揭贷款的高风险低。
还有，今年以来政府对银行放贷倾向性政策是鼓励向小微企业、中小企业及三农等行业增加贷款。如果银行愿意向政府鼓励的企业及行业发放贷款，不仅率会远高于住房按揭贷款，而且也能够享受不少扩张信贷的优惠条件。在这种情况下，银行即使扩张这些业务也会比做住房按揭贷款更划算。这时银行愿意发放住房按揭贷款吗？
可以说，在金融条件发生较大变化，在国内住房市场周期性调整已经开始的情况下，任何一家银行只要进行成本分析，只要考虑到国内住房市场面临的巨大风险，要想他们像以前一样来抢占住房按揭贷款市场是不可能的。它们会采取或明或暗的方式不做住房按揭贷款。比如，银行可以直接告诉购买住房者没有贷款额度因而不发放住房按揭贷款，或是拖延少发住房按揭贷款，或是采取提高住房按揭贷款利率的方式迫使贷款人不愿意借款等。
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未来个人房贷优惠可期 但难回“八五折时代”
“目前整体来说，市场上的资金成本有往下走的趋势，到期资金出来后有再投资的需求，供给端没有问题，需求端又比较旺盛，所以未来房贷利率这块确实松动”，华泰证券分析师林博程对《证券日报》记者表示。
“农行房贷利率优惠应该是在房贷增速放缓背景下，监管层进一步窗口指导的结果；而资本管理高级法背景下，房贷更加节约资本，也为利率折扣提供了条件。未来其他银行可能也会跟进。不过，由于银行面对的整体资金成本高于2012年，八五折优惠时代不太可能大规模重返”，瑞银证券报告指出。
央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。
报告称，2014年以来，房地产市场有所分化和调整，一些商业银行在盈利压力增大、信贷政策投向引导力度较大的情况下，倾向于将有限的信贷资源更多地配置到更高的小微企业、个人经营贷款等领域，房地产信贷投放意愿有所下降。但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。
高折扣时代难返
央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。
而央行此前发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》中指出，截至上半年末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比一季度末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。
“但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。”
业内人士认为，在监管层窗口指导和政策微调叠加效应下，再加上目前银行的流动性确实较前期宽松，各家银行有望开始启动新一轮的房贷优惠政策。
招商证券指出，“农行下调上海的按揭贷款利率，具有很强的政策信号，从历史上不同时期的房贷政策来看，国有银行一般都会统一行动，收紧或者放松房贷按揭利率。银行下调按揭贷款利率的动力来自于政策导向及资金面相对宽松导致的无风险利率的下行。传导路径上可能由农行传导至其他银行，由上海地区逐步扩散到其他地区，如其他的一线城市等”。
但瑞银证券指出，由于银行面对的资金成本整体高于2012年，银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。
“这轮房贷利率下调是政策驱动下由大行带动的，当然也要在流动性的配合下进行。但是，个人房贷业务投入产出比相对较低是事实，各家银行也不会为了配合政策而完全牺牲利润，所以略微回调可期，但要回到此前的八五折大幅优惠可能性不大”，另一位银行业分析师也坦言。
个贷与开发贷隐性连接
“我们现在很少向期房发放贷款，一般我们做二手房贷款比较多”，汇丰银行一位客户经理告诉记者，“即便是向新房发放贷款，其利率通常也比二手房要高。”
但是形成鲜明对比的是，据记者调查，多家中资银行的二手房贷款利率都比新房贷款利率要高。
“针对目前房地产市场的情况，对于期房我们主要有一个楼盘完工风险的考虑。如果是小型的开发商，资金链有可能会断掉，也许还没封顶就没办法再进行开发了，所以新房这块的房贷我们做的不多”，上述汇丰客户经理解释称。
该客户经理透露，很多大的中资银行之所以青睐于做新楼盘贷款，主要是很多房地产项目已经是银行开发贷的客户，所以连带个人房贷也都一起做了，其中蕴含的风险比较低。
有媒体报道称，今年以来，销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧，都令开发商的资金链进一步承压。从高通智库重点监测的品牌房企1月至6月的销售目标达成率来看，多数落后于合理目标，完成进度约为全年的三分之一。
另据统计，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占银行各项贷款的四成左右，房地产市场波动将使银行近四成的资产质量承受风险。
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